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《物業(yè)管理基本制度與政策》串講班

串講班特色：

根據(jù)歷年出題規(guī)律及最新的命題動向，分析熱點、把握考點、對性地進行重點講解，使學員在基本知識掌握較好的情況下，更準確地把握考試的方向和思路。并且，我們會以考試大綱中要求的知識要點為脈絡，一邊串講知識點，命題點，一邊針對性地分析各種題型。原則上，每一個考點都會配一道例題，幫助學員牢固掌握答題的技巧與思路，分析閱卷老師的采分點。使學員盡量做到“會做的題不丟分，不會做的題少丟分”。此班主要是提高考生的知識應用能力、邏輯思維。讓學員做到心中有數(shù)、重點突出，是學員最后復習階段梳理思路、掌握重點的必要選擇。

 

第一章  物業(yè)管理

一、考試目的

本部分的考試目的是考察應試人員運用《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）分析、處理物業(yè)管理工作中《條例》相關問題的能力。

二、考試基本要求

掌握：《條例》對物業(yè)管理的定位，《條例》的指導思想以及確立的基本法律關系。

熟悉：物業(yè)管理的基本特征，物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用，《條例》確立的基本制度，《條例》涉及的主要問題。

了解：物業(yè)管理產(chǎn)生和發(fā)展，我國物業(yè)管理制度建設的歷史沿革。

三、要點說明（本章一共17個要點）

要點1  《條例》對物業(yè)管理的定位

（一） 物業(yè)管理的實現(xiàn)過程

物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動。

業(yè)主對于房屋等建筑物的管理，主要有三種方式：

1、              業(yè)主自己進行管理；

2、              是業(yè)主將不同的服務內(nèi)容委托給不同的專業(yè)公司；

3、              是業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)進行管理。

《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)第二條對物業(yè)管理下了定義：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。這就是《物業(yè)管理條例》對物業(yè)管理的定位。

（二） 物業(yè)服務合同

物業(yè)管理活動的基礎是物業(yè)服務合同。

物業(yè)管理活動的實質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)就物業(yè)管理服務為標的所進行的一項交易。

物業(yè)服務合同是業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)訂立的關于雙方在物業(yè)管理活動中的權利義務的協(xié)議。物業(yè)服務合同是物業(yè)管理活動產(chǎn)生的契約基礎。

物業(yè)服務企業(yè)是基于物業(yè)服務合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務的。物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同提供物業(yè)管理服務，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務合同交納相應的物業(yè)服務費用，雙方是平等的民事法律關系。

（三）物業(yè)管理的內(nèi)容   

物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。

主要有兩方面：

1、房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理；

2、維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)服務企業(yè)提供的清潔衛(wèi)生、安全防范、裝飾裝修等服務。

例題：物業(yè)管理活動的基礎是（a）。

a、物業(yè)服務合同

b、物業(yè)交易合同

c、物業(yè)勞動合同

d、物業(yè)管理合同

 

要點2   物業(yè)管理的特征

社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特征。

（一）社會化

1、物業(yè)的所有權人要到社會上去選聘物業(yè)服務企業(yè)；

2、物業(yè)服務企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。

    物業(yè)的所有權、使用權與物業(yè)的經(jīng)營管理權相互分離，是物業(yè)管理社會化的必要前提。現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工，則是實現(xiàn)物業(yè)管理社會化的必要條件。

（二）專業(yè)化

物業(yè)管理專業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)專業(yè)分工的必然結果。因此，要求物業(yè)服務企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級、要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。

（三）市場化

    市場化是物業(yè)管理最主要的特點。在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是勞務，方式是等價有償，業(yè)主通過招投標選聘物業(yè)服務企業(yè)，由物業(yè)服務企業(yè)來具體實施。雙向選擇和等價有償是物業(yè)管理市場化的集中體現(xiàn)。

例題：關于物業(yè)管理的市場化，下列說法不正確是（ c ）

a．市場化是物業(yè)管理最主要的特點

b．雙向選擇和等價有償是物業(yè)管理市場化的集中體現(xiàn)

c．要求物業(yè)服務企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級

d．在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是勞務，方式是等價有償

 

要點3   物業(yè)管理的市場化特征

（一） 房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變

房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的變化導致產(chǎn)權所有關系的變化。房地產(chǎn)權屬已經(jīng)由獨立的產(chǎn)權主體向共有的產(chǎn)權主體轉(zhuǎn)化。

（二） 多元化的物業(yè)權屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應

在共有產(chǎn)權狀態(tài)下，業(yè)主必須按照民主集中制原則，共同決定對共有財產(chǎn)的管理和共同利益的平衡。

（三） 物業(yè)管理活動應當遵循市場原則

業(yè)主管理房產(chǎn)的方式，由自管自修轉(zhuǎn)向委托專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)進行管理，其本質(zhì)就是業(yè)主將自己的物業(yè)管理職能從物業(yè)管理權限中分離出去，全體業(yè)主仍然享有物業(yè)管理的決策權，但管理職能交由物業(yè)服務企業(yè)來實施。這種物業(yè)管理方式的轉(zhuǎn)化，必須通過市場原則來實現(xiàn)。

（四）非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理

例題：房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的變化導致（d）。

a、生活或生產(chǎn)經(jīng)營都離不開房地產(chǎn)

b、物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變

c、不斷創(chuàng)造出豐富的建筑形態(tài)

d、產(chǎn)權所有關系的變化

 

要點4  市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件

將市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件，其主要目的在于以下兩點：

1、              強調(diào)業(yè)主在市場活動中的自主權；

2、              強調(diào)物業(yè)管理活動必須納入市場秩序。

例題：物業(yè)管理活動的前提條件是（ b  ）。

a．社會原則

b．市場原則

c．專業(yè)原則

d．標準化原則

 

要點5  我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展

（一） 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生

1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。這是我國的第一家專業(yè)化物業(yè)管理公司，標志著我國在物業(yè)管理的產(chǎn)生。

（二） 我國物業(yè)管理的發(fā)展

1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)——《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》，以地方立法的方式對物業(yè)管理進行制度規(guī)范。  

建設部于1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確要求“住宅小區(qū)應當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理”。由此，確立了物業(yè)管理新體制，為我國房地產(chǎn)管理體制的改革指明了方向。

《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》頒布后，各地開始把物業(yè)管理作為城市管理體制的重大改革事項來著手推行。

    1999年，建設部在深圳召開了全國第三次物業(yè)管理工作會議，推廣深圳物業(yè)管理項目招投標制度和經(jīng)驗。

2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立，對加強行業(yè)指導和行業(yè)自律起到了重要作用。

2002年，建設部建立全國物業(yè)服務企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有力促進了物業(yè)管理行業(yè)的誠信建設，推動物業(yè)服務企業(yè)規(guī)范運作。

2003年6月，《中國物業(yè)管理條例》正式頒布，這標志著我國物業(yè)管理法制建設進入新階段。

例題：確立了物業(yè)管理新體制的標志是（d）。

a、全國第三次物業(yè)管理工作會議的召開

b、《中國物業(yè)管理條例》正式頒布

c、中國物業(yè)管理協(xié)會成立

d、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的頒布

 

要點6  我國改革開放前城鎮(zhèn)住房制度的主要特征

（一）住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包；

（二）住房分配采取實物分配；

（三）住房消費采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度。

例題：我國改革開放前城鎮(zhèn)住房制度的主要特征是（bde）。

a、住房投資遵循市場化原則

b、住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包

c、住房分配采取按勞分配

d、住房分配采取實物分配

e、住房消費采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度

 

要點7   物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用

（一） 實施物業(yè)管理有利促進經(jīng)濟增長

居住消費本身包含眾多的消費環(huán)節(jié)，可歸納為四類基本消費支出：

1、              購房消費支出；

2、              家庭裝飾裝修、家具家電等消費支出；

3、              使用過程中的水、電、氣、暖等方面的長期消費支出；

4、              房屋大、中修及設施設備改造以及物業(yè)管理消費支出。

（二） 實施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量

（三） 實施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)

（四） 實施物業(yè)管理有利于維護社區(qū)穩(wěn)定

（五） 實施物業(yè)管理有利于推動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展

例題：居住消費具體包括的消費環(huán)節(jié)有（abcd）。

a、購房消費支出

b、家庭裝飾裝修、家具家電等消費支出

c、使用過程中的水、電、氣、暖等方面的長期消費支出

d、物業(yè)管理消費支出

e、修理房屋的消費支出

 

要點8   我國物業(yè)管理制度建設的歷史沿革

我國的物業(yè)管理制度是由國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同組成的，下面主要對全國性的法規(guī)政策進行簡要介紹。

（一）《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設

1、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》

1994年3月23日頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制，指明了我國房屋管理體制改革的前進方向。

《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件。

2、物業(yè)管理服務考評標準

1995年由建設部印發(fā)的《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》及考評驗收工作的通知。

    在1997年， 建設部印發(fā)的《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》，從此使大廈的物業(yè)管理也納入規(guī)范管理的軌道。

    2000年5月，建設部發(fā)布了《關于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及有關考評驗收工作的通知》。

    3、物業(yè)管理從業(yè)人員培訓合格上崗制度

1996年建設部人事教育勞動司與房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合下發(fā)了《關于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知》，通知主要內(nèi)容包括：（1）關于物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓合格上崗實施辦法。（2）物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范。包括三個內(nèi)容：一是崗位必備知識，二是崗位必備能力，三是培訓教學計劃。（3）物業(yè)服務企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范。包括三個內(nèi)容：一是崗位必備知識，二是崗位必備能力，三是培訓教學計劃。

4、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》

    為規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)的服務收費行為，保護消費者的正當權益，1996年，國家計委和建設部聯(lián)合下發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》

5、《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》

為規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)財務管理行為，有利于企業(yè)公平競爭，加強財務管理和經(jīng)濟核算，財政部1998年頒布了《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》，該規(guī)定結合物業(yè)服務企業(yè)的特點及其管理要求，從代管基金、成本、費用、營業(yè)收入和利潤等方面具體規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)的財務管理行為。

6、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》

    1999年建設部印發(fā)了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》，要求從事物業(yè)管理的企業(yè)必須按照《試行辦法》的規(guī)定，申請企業(yè)資質(zhì)評定，然后才能依法運營。

7、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》

    為加強住宅室內(nèi)裝飾裝修管理，保證裝飾裝修工程質(zhì)量和安全，維護公共安全和公共利益，2002年3月建設部發(fā)布了《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》。

   （二）《條例》頒布后制定的全國性政策法規(guī)

   （1）2003年6月，建設部發(fā)布《業(yè)主大會規(guī)程》；注：2010年1月1日廢止

   （2）2003年9月，建設部發(fā)布《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》；

   （3）2003年11月，國家發(fā)展改革委員會、建設部發(fā)布《物業(yè)服務收費管理辦法》；

（4）2004年1月，中國物業(yè)管理協(xié)會制訂《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》；

   （5）2004年3月，建設部發(fā)布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》；注：2007年11月26日進行修改。

   （6）2004年7月，國家發(fā)展改革委員會、建設部發(fā)布《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》。

   （7）2004年9月，建設部發(fā)布《業(yè)主臨時公約（示范文本）》和《前期物業(yè)服務合同（示范文本）》；

   （8）2005年11月，人事部、建設部發(fā)布《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》和《物業(yè)管理師資格認定考試辦法》。

（9）2007年3月，全國人大通過了《中華人民共和國物權法》，2007年10月1日實施

（10）2007年9月10日，國家發(fā)展改革委員會和建設部聯(lián)合印發(fā)了《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）》，2007年10月1日起施行。

（11）2007年12月4日，建設部會同財政部發(fā)布了《住宅專項維修資金管理辦法》，并于2008年2月1日起施行， 1998年《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》同時廢止。

（12）2010年1月1日起施行《保安服務管理條例》。

（13）2010年1月1日起施行《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》，2003年《業(yè)主大會規(guī)程》同時廢止。

例題：建設部會同財政部發(fā)布了《住宅專項維修資金管理辦法》，并于（c）起施行。

a．2007年2月1日

b．2008年12月4日

c．2008年2月1日

d．2008年12月4日