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一、              課程的主要內(nèi)容

資產(chǎn)評(píng)估學(xué)是資產(chǎn)評(píng)估師考試的基礎(chǔ)學(xué)科，其他學(xué)科中很多問題的理解需要依靠資產(chǎn)評(píng)估學(xué)中的相關(guān)理論，如機(jī)電設(shè)備評(píng)估和建筑工程評(píng)估這兩門課程的學(xué)習(xí)應(yīng)在對(duì)資產(chǎn)評(píng)估學(xué)課程有所了解和把握之后再進(jìn)行。也就是說在注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的考試中，資產(chǎn)評(píng)估學(xué)的相關(guān)內(nèi)容在整個(gè)考試體系中占有舉足輕重的地位，希望能引起各位考生的注意。

從這門課程的整體來看，考試難度不大，考試內(nèi)容主要包括三個(gè)部分，一是資產(chǎn)評(píng)估的具體方法；二是對(duì)具體方法的運(yùn)用，如如何對(duì)房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；如何對(duì)無形資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；如何對(duì)企業(yè)整體價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。由于涉及到的評(píng)估對(duì)象不同，每種評(píng)估對(duì)象都有其自身的特點(diǎn)，因此，評(píng)估時(shí)用到的方法和程序有所差異；第三個(gè)部分是資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和國外資產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)內(nèi)容，是在上述資產(chǎn)評(píng)估理論和實(shí)務(wù)操作的基礎(chǔ)上所形成的評(píng)估成果，要求學(xué)員掌握?qǐng)?bào)告編寫的基本要求和技巧。

對(duì)于第一部分，資產(chǎn)評(píng)估的具體程序方法，是我們這門課程考試的重點(diǎn)，也是難點(diǎn)。評(píng)估方法是第二部分相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐的理論基礎(chǔ)。從我國目前的評(píng)估體系來看，很多內(nèi)容借鑒西方國家的理論體系，而學(xué)習(xí)過西方經(jīng)濟(jì)學(xué)后我們了解到，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)在對(duì)客觀事物進(jìn)行描述的時(shí)候多依靠數(shù)學(xué)模型而非定性描述。這種特征反映到資產(chǎn)評(píng)估學(xué)中，體現(xiàn)為評(píng)估方法的定量化。評(píng)估的時(shí)候運(yùn)用的三種主要方法包括成本法、收益法和市場法均是用理論模型去定義和描述的，因此，在三種評(píng)估方法中涉及的每一個(gè)公式都必須熟記。

如在第二章中，我們會(huì)學(xué)習(xí)到這三種資產(chǎn)評(píng)估方法的具體內(nèi)容，第二章當(dāng)中所學(xué)到的方法會(huì)貫穿正門課程的始終。我們以市場法為例給大家介紹評(píng)估方法的學(xué)習(xí)過程和掌握技巧。學(xué)習(xí)評(píng)估方法時(shí)要注意從三個(gè)層次上去把握，一是感性的認(rèn)識(shí)，二是理論的理解，三是定量的描述，以市場法為例：

1、    感性認(rèn)知市場法。關(guān)于市場法，我們先從感性上進(jìn)行認(rèn)識(shí)和理解。其實(shí)我們?cè)诂F(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常會(huì)用到這種方法。我們?cè)谑袌錾腺徫飼r(shí)，往往需要貨比三家，所謂“比”就是將物品的質(zhì)量、價(jià)格、品牌等多種因素綜合考慮，進(jìn)行比較，進(jìn)而完成了對(duì)這些物品的價(jià)值評(píng)估，選擇我們認(rèn)為“性價(jià)比”最高的商品。這些商品有一個(gè)共同的特點(diǎn)：活躍在市場上，我們很容易了解它們的市場價(jià)格，如果這個(gè)市場是競爭性的，那么這個(gè)市場價(jià)格就可以反映這些物品的價(jià)值，因此，我們可以對(duì)所購物品用市場法進(jìn)行評(píng)估。

2、    市場法理論學(xué)習(xí)。從理論上看，所謂市場法是利用市場上同樣或類似的資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。由于這種方法最為直觀，所以具有較強(qiáng)的說服力。對(duì)于這種方法的學(xué)習(xí)內(nèi)容，我們可以從以下幾個(gè)方面去把握：

（1）           在對(duì)市場法以及下邊我們學(xué)習(xí)的成本法和收益法進(jìn)行學(xué)習(xí)之前，希望大家先關(guān)注某種評(píng)估方法的運(yùn)用前提，也就是說我們?yōu)槭裁唇榻B多種方法，是因?yàn)楦鞣N待評(píng)估資產(chǎn)自身特性上有差異，所處的市場環(huán)境有差異，因此所處的背景不同，選擇的方法也不一樣。要求學(xué)員掌握運(yùn)用具體方法的前提。如既然是市場比較法，就應(yīng)該有一個(gè)活躍的公開的市場，還要在這個(gè)市場有可比的資產(chǎn)及資產(chǎn)的交易，這樣我們才能了解到交易的價(jià)格。

（2）           做到評(píng)估過程了然于胸。確定的評(píng)估方法，馬上想到評(píng)估程序，每一種方法都需要掌握這些內(nèi)容。市場法的評(píng)估第一步是選擇參照物，參照物的價(jià)值是待評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的確定基礎(chǔ)。第二步是在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素。在這個(gè)環(huán)節(jié)要注意選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值形成影響較大的因素作為對(duì)比指標(biāo)；第三步是將上述差異進(jìn)行量化；第四部就可以在參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的指標(biāo)差異；最后一步是對(duì)評(píng)估結(jié)果的評(píng)估。因?yàn)橐话阄覀冞x擇的參照物都不是一個(gè)，每一種參照物和待估資產(chǎn)的對(duì)比都會(huì)形成一個(gè)評(píng)估結(jié)果，我們需要在幾個(gè)評(píng)估結(jié)果中進(jìn)行選擇。每一步里都有一些需要學(xué)院注意的問題，在這里我們就不過多的介紹了。

3、  定量描述，深刻理解。

    根據(jù)待估資產(chǎn)和參照物之間的相似程度不同，要求學(xué)員掌握兩種市場評(píng)估方法，一是直接比較法，二是間接比較法。我們以直接比較法為例了解一下我們對(duì)各種評(píng)估方法掌握的程度。

（1）  當(dāng)參照物和評(píng)估對(duì)象可比因素完全一致時(shí)，那么我們可以認(rèn)為評(píng)估對(duì)象的價(jià)值與參照物的合理成交價(jià)格相等。用計(jì)算公式描述即為：

      評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物合理成交價(jià)格

 

（1）  當(dāng)參照物與被評(píng)估對(duì)象只有一個(gè)可比因素不一致時(shí)，評(píng)估對(duì)象的價(jià)值可以用公式表述為：

評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格×修正系數(shù)

               同樣意義的計(jì)算公式可以有多種描述方法，這些方法中，我們要求大家掌握最基本的、最核心的方法，在此基礎(chǔ)上我們?cè)賹W(xué)習(xí)其他的衍生方法。

 

（1）           那么我們就可以知道，當(dāng)照物與被評(píng)估對(duì)象有多個(gè)可比因素不一致時(shí)，我們可以將評(píng)估對(duì)象的價(jià)值用公式描述為：

　　        評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格×修正系數(shù)1×修正系數(shù)2×……×修正系數(shù)n

       從上面的描述中我們希望學(xué)員明確兩個(gè)問題：一是所有評(píng)估方法的學(xué)習(xí)最終都要落到理論公式上，所以要對(duì)學(xué)習(xí)到的公式進(jìn)行記憶，而對(duì)理論公式的理解要以其定性描述為基礎(chǔ)；二是評(píng)估方法的定量描述初學(xué)時(shí)覺得有點(diǎn)復(fù)雜，其實(shí)方法不難，而且容易理解，不用做太多的題就可以掌握。所以不建議大家打題海戰(zhàn)，既浪費(fèi)時(shí)間，又收效較小。在學(xué)習(xí)的過程中應(yīng)注意對(duì)典型方法和典型例題的分析，甚至可以反復(fù)做典型例題。

二、              資產(chǎn)評(píng)估教材和考綱介紹

    上面我們對(duì)考試的基本內(nèi)容進(jìn)行了介紹，接下來，我們就本課程教材和考綱的基本內(nèi)容作一簡要的介紹。前面我們提到，2011年全書共十四章，可分為以下三個(gè)部分：

第一部分：第一章到第三章，是理論基礎(chǔ)部分。主要包括資產(chǎn)評(píng)估總論、資產(chǎn)評(píng)估方法和資產(chǎn)評(píng)估程序。在這一部分中，第二章的資產(chǎn)評(píng)估方法是學(xué)習(xí)的重點(diǎn)和難點(diǎn)。一會(huì)兒我們?cè)诮o大家介紹一下各章節(jié)的分值分布；

第二部分：第四章到第九章，是資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)部分。包括機(jī)器設(shè)備評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、資源資產(chǎn)評(píng)估、無形資產(chǎn)評(píng)估、長期投資及其他資產(chǎn)評(píng)估、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估和企業(yè)價(jià)值評(píng)估。這一部分是學(xué)習(xí)的重點(diǎn)，每一種資產(chǎn)的評(píng)估方法和程序都需要學(xué)院掌握。道理很容易理解，只有對(duì)實(shí)物部分有所把握才能做到在應(yīng)對(duì)具體的評(píng)估工作。

第三部分：第十章到第十四章，是資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及國內(nèi)外資產(chǎn)評(píng)估介紹。具體內(nèi)容包括資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、國際資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則等。這一部分的重點(diǎn)是掌握資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的撰寫規(guī)則和方法。

從上面的介紹可以看出，本門課程主要是對(duì)重要知識(shí)點(diǎn)的學(xué)習(xí)和把握，考試要求程度不是很高。

三、              考試題型和分值分布

本科程試卷題型包括單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、計(jì)算題，題量分布為單選30題、多選10題、計(jì)算題4個(gè)，分值分布為：單選30分、多選20分、計(jì)算題50分。需要家特別注意的是，我們這門課程考試的分值約有60分以上是計(jì)算題（因?yàn)檫x擇題中也有計(jì)算性的選擇題），所以家要高度重視教材中涉及到的計(jì)算性的知識(shí)點(diǎn)。前面我們提到，雖然本教材涉及到計(jì)算題的內(nèi)容很多，但是事實(shí)上知識(shí)點(diǎn)不是很多，主要涉及剛才給大家介紹的幾種方法和方法在具體資產(chǎn)上的運(yùn)用，所以我們?cè)谟?jì)算題目上拿高分還是很有希望的。我們?cè)谑谡n的時(shí)候也會(huì)突出重點(diǎn)給大家進(jìn)行講解。成本法、收益法和市場法三種資產(chǎn)評(píng)估的方法，從近3年的統(tǒng)計(jì)情況來看，占整個(gè)計(jì)算題的分值比重分別是19%、67%、14%，也就是說，在三種方法中，收益法的計(jì)算是最重要的；另外，從整個(gè)試卷看，這三種方法涉及到的考分占到整個(gè)試卷的70%左右。

各章分值分布：第一章：1—3分；第二章：8—16分；第三章：2—6分；第四章：5—15分；第五章：10—15分；第六章：1—5分；第七章：3—12分；第八章：5—10分；第九章：2—5分；第十章：8—15分；第十一章：4—10分；第十二章：1—10分；第十三章：2—4分；第十四章：3—7分；

四、              課程講解安排

在這門課程的授課過程中，我會(huì)分以下幾個(gè)層次來講解具體的內(nèi)容，一是要求大家掌握的層次，我會(huì)在理論講解的基礎(chǔ)上重點(diǎn)給大家介紹典型例題，如三種方法的具體運(yùn)用部分，我會(huì)把重點(diǎn)方法例題講解上，要求學(xué)員通過對(duì)例題的理解加深對(duì)方法部分的記憶，最終實(shí)現(xiàn)載考試中的快速反應(yīng)和實(shí)際運(yùn)用；二是考綱當(dāng)中要求大家熟悉的層次，我會(huì)通過對(duì)各知識(shí)點(diǎn)的分層介紹，加強(qiáng)學(xué)員對(duì)對(duì)知識(shí)點(diǎn)的理解；三是考綱中要求大家了解的層次，我在講課的過程中會(huì)作簡單介紹，并輔以課后練習(xí)幫助大家理解。

三個(gè)層次的內(nèi)容分別是：

1、  資產(chǎn)評(píng)估的方法和程序，結(jié)合各類資產(chǎn)進(jìn)行講解。尤其是對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估和企業(yè)價(jià)值評(píng)估部分，我會(huì)做重點(diǎn)介紹；

2、  資產(chǎn)評(píng)估總論和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；

3、  其他內(nèi)容。

五、              對(duì)學(xué)員提出的要求

1、  上課前的預(yù)習(xí)：課前預(yù)習(xí)是掌握課上所學(xué)方法的基礎(chǔ)。尤其是對(duì)于我們這門課，由于很多評(píng)估方法我們沒有接觸過，而且

2、  課后的復(fù)習(xí)：其實(shí)對(duì)任何一門課程的學(xué)習(xí)都一樣，復(fù)習(xí)永遠(yuǎn)比預(yù)習(xí)要重要的多。這是我從多年的學(xué)習(xí)實(shí)踐和授課實(shí)踐中我得到的體會(huì)。這樣的實(shí)踐告訴我們，學(xué)員在聽完課以后必須對(duì)所學(xué)內(nèi)容進(jìn)行復(fù)習(xí)。復(fù)習(xí)時(shí)間因人而異，如果你有實(shí)踐，那最好投入和聽課同樣多的時(shí)間來復(fù)習(xí)，如果你沒有實(shí)踐，聽完課之后即使復(fù)習(xí)十分鐘，那也能起到很大的學(xué)習(xí)效果。

對(duì)重要知識(shí)點(diǎn)的學(xué)習(xí)方法：力爭在學(xué)習(xí)新的課程的時(shí)候，原來已經(jīng)學(xué)習(xí)的課程基本能夠掌握，需要記憶的能夠背誦，能夠掌握教材介紹的評(píng)估的基本方法，尤其是計(jì)算方法。要做到高度重視計(jì)算性的知識(shí)點(diǎn)，在掌握教材的知識(shí)點(diǎn)的基礎(chǔ)上，適當(dāng)做些練習(xí)，前面我們提到，《資產(chǎn)評(píng)估》的考試沒必要采用題海戰(zhàn)術(shù)。深入理解掌握核心理論、概念和基本評(píng)估方法是重中之重。
　　由于這門課程計(jì)算題目比重很大，有的同學(xué)習(xí)慣做很多題目，而不認(rèn)真的學(xué)習(xí)教材，我不覺得這是一個(gè)好的學(xué)習(xí)方法。考試是針對(duì)教材的知識(shí)點(diǎn)出題的，一個(gè)知識(shí)點(diǎn)可以有很多的出題角度，你做會(huì)了一個(gè)題目，也許只是解決了這個(gè)知識(shí)點(diǎn)的一個(gè)角度，考試的時(shí)候可能是出的這個(gè)知識(shí)點(diǎn)的另外一個(gè)角度，結(jié)果你還是不會(huì)做。所以大家應(yīng)該認(rèn)真掌握教材的知識(shí)點(diǎn)