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第一章  房地產(chǎn)法律法規(guī)

 

一、考試目的與大綱要求

測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)法律體系、城市房地產(chǎn)管理法相關(guān)規(guī)定等內(nèi)容的了解、熟悉和掌握程度。

二、重點(diǎn)難點(diǎn)

掌握：房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)、城市房地產(chǎn)管理法相關(guān)規(guī)定；

熟悉：房地產(chǎn)法律體系；

三、主要內(nèi)容

1．房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)       

2．房地產(chǎn)法律體系

3．城市房地產(chǎn)管理法相關(guān)規(guī)定

四、內(nèi)容講解

第一節(jié)  房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)

一、房地產(chǎn)的含義

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。房地產(chǎn)實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的有形部分，例如土地的形狀、地形、地勢(shì)、土壤、平整程度等，建筑物的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施、裝飾裝修等。房地產(chǎn)權(quán)益是指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來(lái)的權(quán)利、利益和收益。房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、周?chē)h(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等方面。

    房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他經(jīng)濟(jì)物品市場(chǎng)、房地產(chǎn)價(jià)格與其他經(jīng)濟(jì)物品價(jià)格，有許多不同之處。這些不同之處是由房地產(chǎn)的特性所決定的。房地產(chǎn)的特性主要有不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、壽命長(zhǎng)久、供給有限、價(jià)值量大、用途多樣、相互影響、易受限制、變現(xiàn)困難和保值增值等十個(gè)方面。

二、房地產(chǎn)業(yè)概述

    房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和管理的行業(yè)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)和其他房地產(chǎn)活動(dòng)。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分類(lèi)中，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是為生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門(mén)。

    房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們之間的主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開(kāi)發(fā))、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和管理等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)又有著非常密切的關(guān)系，因?yàn)樗鼈兊?span style='color:red'>業(yè)務(wù)對(duì)象都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者，承擔(dān)發(fā)包任務(wù)；建筑業(yè)則是承包單位，按照承包合同的要求完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、場(chǎng)地平整等土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)的生產(chǎn)任務(wù)。

三、房地產(chǎn)業(yè)的作用

    房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系，兩者相互依存、相互促進(jìn)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既受到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的制約，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平，又能促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)有以下重要作用：

    (1)可以為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件。房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開(kāi)房地產(chǎn)。

    (2)房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，可以帶動(dòng)建筑、建材、化工、輕工、電器等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

    (3)可以改善人民的住房條件和生活環(huán)境。

    (4)可以加快舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改變落后的城市面貌。通過(guò)綜合開(kāi)發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施。

    (5)有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善投資硬環(huán)境，吸引外資，加快改革開(kāi)放的步伐。

    (6)可以擴(kuò)大就業(yè)。特別是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)，需要的從業(yè)人員較多。

    (7)可以增加政府財(cái)政收入。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中仍將發(fā)揮重要的作用。

四、房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)細(xì)分

    在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)等過(guò)程中，需要多學(xué)科的知識(shí)和多行業(yè)的參與，例如測(cè)繪、勘察設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃、建筑、法律、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等。但目前普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)和其他房地產(chǎn)活動(dòng)。其中，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)合稱(chēng)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)；房地產(chǎn)中介服務(wù)又分為房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。因此，房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又可分為物業(yè)管理業(yè)和房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)又可分為房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)、房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)。

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)主要是取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)特別是土地，然后進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、場(chǎng)地平整等土地開(kāi)發(fā)或者房屋建設(shè)，再轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)完成后的土地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租建成后的房屋。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)具有單件性、投資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)率高、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入具有不連續(xù)性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要是組織者和決策者，要關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化，把資金、相關(guān)專(zhuān)業(yè)服務(wù)人員和機(jī)構(gòu)、建筑承包商等結(jié)合起來(lái)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)占主體地位。

物業(yè)管理業(yè)主要是對(duì)已建成并經(jīng)竣工驗(yàn)收投入使用的各類(lèi)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，并提供相關(guān)服務(wù)。從事物業(yè)管理活動(dòng)需要樹(shù)立服務(wù)意識(shí)，正確處理好與業(yè)主的關(guān)系。物業(yè)管理不同崗位要求的人員知識(shí)水平差異較大，其中的高層次專(zhuān)業(yè)人員是物業(yè)管理師。物業(yè)管理業(yè)是勞動(dòng)密集和知識(shí)密集的行業(yè)。

    房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)主要是為有關(guān)房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面的顧問(wèn)服務(wù)，現(xiàn)實(shí)中的具體業(yè)務(wù)有接受當(dāng)事人的委托進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃等。目前，房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)務(wù)主要由房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

  房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)主要是分析、測(cè)算和判斷房地產(chǎn)的價(jià)值并提出相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，為土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、抵押、征收征用補(bǔ)償、損害賠償、課稅等提供價(jià)值參考依據(jù)。房地產(chǎn)估價(jià)通常要求獨(dú)立、客觀、公正，而估價(jià)委托人(客戶(hù))有時(shí)要求高估或者低估房地產(chǎn)的價(jià)值，存在一定沖突。房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)主要由房地產(chǎn)估價(jià)師來(lái)完成。從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)需要扎實(shí)的估價(jià)專(zhuān)業(yè)知識(shí)、豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和良好的職業(yè)道德。房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)是知識(shí)密集型行業(yè)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)主要是幫助房地產(chǎn)出售者、出租人尋找到房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者、承租人，或者幫助房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者、承租人尋找到其欲購(gòu)買(mǎi)、承租的房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的潤(rùn)滑劑。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員來(lái)完成，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)主要是為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員提供平臺(tái)和品牌。從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)需要一定的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和較好的信譽(yù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是知識(shí)密集和勞動(dòng)密集的行業(yè)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步由新建商品房買(mǎi)賣(mài)為主轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪糠抠I(mǎi)賣(mài)和租賃為主，房地產(chǎn)業(yè)將逐步由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)等房地產(chǎn)服務(wù)為主。在成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)居房地產(chǎn)業(yè)的主體地位。

例題：房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為（    ）。

a． 房地產(chǎn)咨詢(xún)     b． 房地產(chǎn)估價(jià)     c． 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

d． 物業(yè)管理       e． 房地產(chǎn)登記

答案：abcd

解析：房地產(chǎn)登記是一種行政行為，不是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又可分為物業(yè)管理業(yè)和房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)又可分為房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)、房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)。