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第八章 土地估價案例調(diào)查

講課內(nèi)容:

1)估價案例的類型與特點

2估價案例真實性的基本要求

3)不同估價方法案例的調(diào)查內(nèi)容及規(guī)范

4)基準地價、路線價有效性的基本要求

5)建筑物重置成本價等其它補償標準有效性的基本要求

重點難點:不同估價方法案例的調(diào)查內(nèi)容及規(guī)范

 

知識點一、估價案例的類型與特點

土地估價報告中采用的交易實例,包括用于直接比較的交易實例和用于提取估價參數(shù)的交易實例,包括但不限于以下情況:市場比較法中確定比準價格,收益還原法中確定租金收益和還原率,成本逼近法中確定土地取得費,剩余法中確定土地總價值或房地產(chǎn)總價值等,均須是真實的交易實例。

此外,還有不直接用于估價計算,但為了解某類土地市場發(fā)展變化狀況而需調(diào)查的案例,可以是成交案例,包括歷史交易情況,也可以是報價。

 

知識點二、估價案例真實性、可靠性的基本要求

估價案例真實性內(nèi)容包括本身的真實性及案例成交時條件和價格的真實,案例調(diào)查應(yīng)對交易實例描述完整,應(yīng)能夠反映交易實例的真實性、客觀性、有效性和可比性,明確交易實例的名稱、來源、坐落、用途、權(quán)屬狀況、交易時間、交易價格、價格含義、交易情況等信息。

 

估價人員

估價人員應(yīng)當(dāng)詳細記錄交易實例和交易價格、租金等的取得過程,包括調(diào)查人員、調(diào)查對象、調(diào)查時間、調(diào)查方式、聯(lián)系方式等,并對調(diào)查的交易實例的真實性進行分析等。還應(yīng)當(dāng)對估價報告中引用并對估價結(jié)果有重大影響的交易實例進行實地勘察。勘察實例現(xiàn)場時須拍照留存影像資料,并填寫現(xiàn)場勘察登記表。影像應(yīng)能夠體現(xiàn)交易實例宗地位置、環(huán)境、利用現(xiàn)狀、主要建構(gòu)筑物、拍攝時間等,現(xiàn)場勘察登記表應(yīng)有現(xiàn)場勘察人員的簽字。當(dāng)交易實例的狀態(tài)在勘察時點與交易時點不一致時,應(yīng)將對交易時點的狀態(tài)進行說明。

 

知識點三、不同估價方法案例的調(diào)查內(nèi)容及規(guī)范

(一)市場比較法中比較案例的調(diào)查內(nèi)容及規(guī)范

選擇市場比較法評估,必須確保估價對象同一供需圈、用途相同或相近、交易時間與估價基準日相差不超過3年、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域,有三個以上近期類似的比較實例,所選比較實例的各項信息應(yīng)盡可能全面、翔實,對資料來源應(yīng)作詳細記錄。調(diào)查內(nèi)容一般包括:

1.比較案例土地基本情況,如位置、名稱、面積、四至、用途、權(quán)屬狀況、土地使用年限、土地形狀、土地利用現(xiàn)狀、周邊環(huán)境等,并對土地現(xiàn)狀、周邊環(huán)境、地上定著物狀況拍照記錄。

 

交易雙方

1.交易雙方,如雙方名稱、關(guān)系。

2.成交價格,包括總價、單價、付款方式。

3.成交日期。

4.交易情況,如交易目的、交易方式(招標、掛牌、拍賣、協(xié)議等)、稅費負擔(dān)方式、有無影響交易價格的特殊情況。

 

內(nèi)容及規(guī)范

(二)收益還原法中案例調(diào)查內(nèi)容及規(guī)范

選擇收益還原法評估,依案例估算土地總收益時,應(yīng)保證估價對象周邊有近期類似的三個以上案例。

1.調(diào)查租金案例

對出租性物業(yè)的宗地應(yīng)收集三年以上的租賃資料。案例調(diào)查內(nèi)容及規(guī)范參照市場比較法中比較案例的調(diào)查。

 

收益案例

2.調(diào)查經(jīng)營收益案例

對營業(yè)性物業(yè)的宗地應(yīng)收集五年以上的營運資料。直接生產(chǎn)用地應(yīng)收集過去五年中原料、人工及產(chǎn)品的市場價格資料。所收集的資料應(yīng)是持續(xù)、穩(wěn)定的,能反映土地的長期收益趨勢。在實際操作中,估價對象權(quán)屬人出于某種原因,提供的資產(chǎn)負債表、損益表等數(shù)據(jù)可能會不真實,這時須認真鑒別,可查閱其審計報告。

 

成本案例

  3.調(diào)查經(jīng)營成本案例

    對經(jīng)營性企業(yè)主要調(diào)查銷售成本、銷售費用、經(jīng)營管理費用、銷售稅金及附加、財務(wù)費用及經(jīng)營利潤。對生產(chǎn)性企業(yè)主要調(diào)查生產(chǎn)成本、銷售費用、管理費用、銷售稅金及附加、財務(wù)費用及企業(yè)利潤。

 

剩余法案例

(三)剩余法案例調(diào)查內(nèi)容及規(guī)范

1.調(diào)查不動產(chǎn)價格案例

1)案例基本情況,如名稱、座落、面積、四至、用途、權(quán)屬狀況、土地使用年限、土地形狀、建筑物竣工日期或建成時間、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、周邊環(huán)境和景觀等,并對案例不動產(chǎn)現(xiàn)狀、周邊環(huán)境拍照記錄。

2)交易雙方,如雙方名稱、關(guān)系。

3)成交價格,包括總價、單價、付款方式(一次性付款、或分期付款額及付款比例、貸款首付比例及貸款期限)。

4)成交日期

5)交易情況,如交易目的、交易方式(中介、非中介)、交易稅費負擔(dān)方式、有無影響交易價格的特殊情況(如利害關(guān)系人、急買急賣、哄抬價格等)。

 

調(diào)查建筑

2.調(diào)查建筑開發(fā)成本

調(diào)查項目的用途、規(guī)模、檔次,以政府有關(guān)部門批復(fù)的規(guī)劃設(shè)計指標為準,調(diào)查整個項目的開發(fā)成本包括購地稅費、房屋建造成本、管理費用、開發(fā)周期和投資進度安排、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤等等實際發(fā)生額。

 

成本逼近法

(四)成本逼近法案例的調(diào)查內(nèi)容及規(guī)范

1.調(diào)查征地成本案例

1)土地基本情況,如位置、名稱、面積、四至、用地類型、權(quán)屬狀況、土地使用年限、土地形狀、土地利用現(xiàn)狀、周邊環(huán)境等,并對土地現(xiàn)狀、周邊環(huán)境、地上定著物狀況拍照記錄。

2)交易雙方,如雙方名稱、關(guān)系。

3)征地價格,包括總價、單價、付款方式,征地成本、費用的具體構(gòu)成情況和標準、依據(jù)。

4)成交日期。

5)交易情況,如交易目的、交易方式、稅費負擔(dān)方式、有無影響交易價格的特殊情況;實物補償或其它非現(xiàn)金補償?shù)木唧w辦法等。

 

調(diào)查土地

2.調(diào)查土地開發(fā)成本

調(diào)查整個開發(fā)項目的開發(fā)成本包括購地稅費、開發(fā)周期和投資進度安排、開發(fā)成熟地的開發(fā)費用、管理費用、投資利息和銷售稅費實際發(fā)生額、土地開發(fā)完成后達到的開發(fā)程度。開發(fā)程度要分別調(diào)查宗地紅線外土地開發(fā)的道路費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公用設(shè)施配套費和小區(qū)開發(fā)費;宗地紅線內(nèi)的土地平整費和小設(shè)施配套費。

 

知識點四、基準地價、路線價有效性的基本要求  

1.基準地價的基準日與報告評估基準日相差不應(yīng)超過3年。應(yīng)在土地估價技術(shù)報告中具體說明采用的基準地價的公布(或制定)時間、批準文號、批準機關(guān)、基準地價內(nèi)涵、修正體系、規(guī)定的適用范圍與時效性。

使用超出規(guī)定時效范圍內(nèi)的基準地價文件,必須在土地估價技術(shù)報告中對必須使用的原因進行專項說明、提供書面依據(jù),并對使用該文件的合理性及估價時的針對性修正及依據(jù)進行詳細說明。必要時,應(yīng)采用業(yè)內(nèi)資深專家專題論證的方式證明合理性。

2.路線價是城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地正常價格,運用路線價法估價的前提條件是街道較規(guī)整,兩側(cè)臨街土地的排列較整齊,明確路線價是土地單價還是樓面地價。

 

知識點五、建筑物重置成本價等其它補償標準有效性的基本要求

對收購和被拆遷房屋補償?shù)脑u估,房屋現(xiàn)值等于同類房屋的建造成本費用(包含建造過程中建造商的利潤,但不包括購買者投入購房資金的利潤),結(jié)合房屋的物理、經(jīng)濟和功能的退化狀況確定,不考慮被拆遷房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

對于為取得土地而支出的各種補償費標準,應(yīng)說明其確定依據(jù)。有文件依據(jù)的,應(yīng)首先符合國家性法律、法規(guī)等,不合理收費不應(yīng)作為依據(jù)。同時要說明所依據(jù)文件的名稱、批準機關(guān)、批準時間及文件中有關(guān)費用標準;沒有文件依據(jù)的,如屬當(dāng)?shù)匾话阋?guī)定,要有當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T或有關(guān)的政府部門證明,涉及到當(dāng)?shù)夭煌瑓^(qū)域的費用標準,要在對估價對象所在區(qū)域進行充分調(diào)查實際情況的基礎(chǔ)上(如調(diào)查征地實例),分析后確定客觀取得費用,并說明原因。