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經典例題：

一、單項選擇題

判斷土地是否為最有效使用狀態時，不需要考慮的因素是( )。

  a.該地塊的最佳利用方式

  b.該地塊的收益是否均衡　

  c.最有效使用方式可以持續多 久

  d.目前利用方式是否為最有效

【解析】考查概念，解題之道：一是直接作答；二是用排除法

【答案】b

某宗地當前年純收益為5萬元，預計未來每年純收益比上一年增長1%，土地還原率為5%，則該宗地當前的無限年期價格為(   )萬元。

a. 100  

b.125  

c.120  

d.83.3

【解析】估價方法簡單運用，一般較容易。解題之道：直接計算；排除法速度更快。

【答案】b

二、多項選擇題

【例題】下列選項中，必須計入土地開發費的有(     )。

a. 土地平整費                 b. 小區開發費

c. 公交站點建設費          d. 公用設施配套費

e. 客運鐵路專線

【解析】多選題丟分較多，做題策略：先用排除法去除一兩個選項，再仔細研讀剩余選項，寧可少選不能多選，作答完畢再檢查一遍

【答案】 abd

【例題】某工業倉儲用地地處城市遠郊，南臨省道，所在區域無市政供水管網，供水來自企業自建水井，雨水散排到墻外荒地里，供電由企業自行投資，接自5km外某變電站，現有一部電話，自有鍋爐，可提供熱力，無燃氣。現場勘察記錄不準確的是(     )。

a. 宗地紅線外“三通”（通路、通信、通水）

b. 宗地紅線外“兩通”（通路、通信）

c. 宗地紅線外“四通”（通路、通信、通水、排水）

d. 宗地紅線外“三通”（通路、通信、通電）

e. 宗地紅線內場地平整

【解析】實際應用題，此類題在本考試中比重比較大。既然是選擇題，用排除法作答既快又準。切記：按大題解題方式來作答，浪費時間還不一定準確。

【答案】 abc

三、情景分析題

(一)a城市有一宗國有建設用地，占地面積為1000平方米，土地使用者于2001年以行政劃撥方式取得，后于2004年8月1日通過補辦出讓手續取得該宗地50年期的土地使用權，同時建成一棟總建筑面積為2500平方米的辦公樓，現全部用于出租。a城市房地產市場比較發育，擬以2009年8月1日為估價期日進行評估，開展的有關市場調查情況如下：

       …………….

請根據上述內容，回答51 -55小題的問題。

【解題方法】先快速閱讀材料，緊接著看問題。有些問題的答案直接可以在材料中找到；若有計算題，一般較容易，有時可借用排除法快速找到答案。

四、計算題

某公司于2003年11月，出資150萬元以有償出讓方式取得一宗地的50年土地使用權，并于2005年11月以300萬元的造價完成了廠房、辦公用房等的建筑，已竣工驗收。2008年11月，調查和實地踏勘后，得到的有關資料如下： (1)該宗地面積為3畝，土地開發程度為“五通一平”，其所屬建筑物面積為2500平方米，磚混結構，經濟耐用年限為50年，殘值率為2%;……………………….。

根據上述資料選擇適當的方法，評估整體不動產的現值總價和樓面價格。

 

【解題方法】審題（了解已知條件，有用信息、無用信息）；確定估價方法和步驟（作答時須寫出）；按估價方法逐步列公式作答（切記：一定要有公式和中間計算步驟，按步驟給分，即使結果算錯也不要緊。）