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為了更好的學習本門課程，再次強調本門課程相關信息：

《物業管理實務》科目的試題題型為案例分析選擇題和案例分析題。滿分為100分，考試時間為3小時。

例題：

一、案例分析選擇題（每題2分，每題有1個或1個以上備選項符合題意。備選項至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）

某物業管理項目經理經過初步調查歸納，發現所管物業項目存在以下問題：（1）少數業主將鞋架擺在走廊上，影響通行，也帶來消防隱患；（2）業主經常投訴：稱提供的特約服務項目收費標準過高，服務人員不夠熱心、技能差。

1．項目經理發現的問題（1）屬于經濟學的（　）問題。

a.公共物品    b．委托代理

c．外部性     d．獨占

答案：c

2．關于項目經理建議公司降低特約服務項目收費標準的說法，正確的為（?。?。

a.特約服務需求缺乏價格彈性

b．降低收費標準，會引起特約服務收入下降

c．對于缺乏需求價格彈性的商品，提高價格會增加銷售收入

d．薄利多銷的觀點不一定正確

答案：cd

二、案例分析題（根據背景資料，按要求作答）

某建設單位在房屋銷售期間，物業服務企業應建設單位的請求，派出三名電梯工在白天幫助操作電梯，方便購房人上下。在此期間，發生了電梯滑梯困人事件。

問題1：當電梯困人時，電梯工應采取何種緊急處理措施？

答案要點：

（1）通過電梯對講或其他方式安撫被困乘客，穩定乘客情緒；同時，告知乘客不要自行采取措施，以免發生意外。

（2）立即聯系另外兩名電梯工盤車放人（即解救被困乘客）。

問題2：電梯故障的后續處理應做好哪些工作？

答案要點：

（1）在解救出被困乘客后，乘客如有不適，應立即聯系建設單位送乘客入院檢查，相關費用由建設單位承擔。

（2）將電梯困人情況書面報告建設單位。

（3）建議建設單位對出現故障的電梯立即進行必要的檢查檢修等處理。

（4）故障電梯在檢查、檢修前應暫停使用，做好電梯安全防護；同時，在現場設立標牌、標識以警示乘客避免意外。

第一章　　物業項目早期介入

第一節　　物業項目早期介入概述

知識點一、物業服務項目早期介入的含義

項目早期介入是指新建物業竣工之前，建設單位在項目的立項、規劃設計、施工建設、營銷策劃、竣工驗收階段所引入的物業服務咨詢活動，物業服務企業從業主使用和物業服務的角度對物業的環境布局、功能規劃，樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、施工質量、竣工驗收等方面提出的合理化意見和建議，以便建成的物業更好地滿足業主和物業使用人的需求，方便物業服務工作的開展。

項目早期介入對建設單位而言并非強制性要求。

早期介入服務提供方：物業服務企業或專業咨詢機構。

項目早期介入服務的對象是建設單位，由建設單位與物業服務企業或咨詢機構簽訂協議并支付項目早期介入服務費用。

項目早期介入的階段如圖1-1所示。

知識點二、物業服務項目早期介入的作用（重要考點）

（一）從業主使用的角度，有利于提高業主對物業的認可度

1．優化設計，滿足業主使用需求

2．有助于提高工程質量，提高物業的認可度

（二）從物業管理角度，有利于物業服務工作的順利開展

1．有利于了解物業情況

2．為前期物業管理作充分準備

3．有利于規避物業經營管理風險（作出風險預估，規避風險；更好地了解客戶）

（三）從項目開發角度，有利于提高建設單位的開發效益

（1）可使規劃設計方案中的布局、功能定位更趨合理，有利于日后運營管理。

（2）建設單位可以對項目進行準確的市場定位，還可以通過引入高水平的物業管理咨詢服務提升自身的品牌。

知識點三、物業服務項目早期介入的方式

1.市場調研。

2.圖紙會審。

3.對標管理，是指物業服務企業或咨詢機構通過對同類型物業的客戶群、服務標準等調查比較的基準的方法，以便對新建物業的物業服務定位、物業服務模式等向建設單位提供建議。

4.過程監控。

5.通過定期參加由建設單位組織的項目溝通會，以發函的方式提交建議書等，了解項目的建設進展情況，并就早期介入的相關問題交換意見。