全國房地產估價師執業資格考試
房地產基本制度與政策
主要內容
一、房地產估價師考試特點；
二、歷年考試通過情況；
三、本課程試題特點；
四、本課程的學習技巧；
五、課程體系。
一、房地產估價師考試特點
房地產估價師執業資格考試，從2002年度開始，原則上每年舉行1次。
考試的四個科目為：《房地產基本制度與政策》、《房地產開發經營與管理》、《房地產估價理論與方法》、《房地產估價案例與分析》，考試分四個半天進行，每個科目的考試時間為兩個半小時。
考試成績實行兩年為一個周期的滾動管理，參加全部4個科目考試的人員必須在連續兩個考試年度內通過應試科目。
2013年考試時間：10月12、13日。
考試日期
考試時間
考試科目
10月12日
9:00-11:30
14:00-16:30
房地產開發經營與管理
10月13日
房地產估價理論與方法
房地產估價案例與分析
二、歷年考試通過情況
2002-2012年，全國房地產估價師考試通過情況。
合格人數
2002年
2797
2003年
5973
2004年
1543
2005年
3217
2006年
3128
2007年
1612
2008年
933
2009年
1775
2010年
2516
2011年
2221
2012年
1953
通過近十年的考試通過情況可知，房地產估價師考試已成為當今我國執業資格考試難度大、通過率低的考試之一。特別是2007—2009年由于出題較難，全國通過房地產估價師考試的人數比較少。
通過率低的原因：一是考試內容多，僅制度部分包括兩本書，涉及24章。而房地產估價相關知識涉及到規劃、環境、建筑工程、工程造價、房地產測繪等多學科知識。二是案例是開卷考試，教材中很難找到準確答案。
三、本課程試題特點
（一）試卷結構及題型
近幾年，《房地產基本制度與政策》試卷題量一般在110題，試卷總分值為100分?？荚囶}型包括：單項選擇題、多項選擇題、判斷題、綜合分析題。其中：
單項選擇題：20分（40道題，每題0.5分）；
多項選擇題：30分（15道題，每題2分）；
判斷題：20分（40道題，每題0.5分）；
綜合分析題：30分（15道題，每題2分）。
1. 單項選擇題
答題要求：有4個選項，且只有1個選項是正確的，一般情況下，單選題不倒扣分。
答題建議：對于沒把握的選項，也要全答，不可不答，選擇了就有得分的機會。
2. 多項選擇題
答題要求：每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的每個選項得0.5分。
答題建議：做題務必慎重，沒把握的選項最好不選。盡管不倒扣分，但是只要其中一項選擇錯誤，則整道試題不得分。
3. 判斷題
答題要求：判斷正確得0.5分，不答不得分，判斷錯誤扣0.5分，最多扣至0分。
答題建議：確實沒有把握的試題，盡量不答，確保得分。
4. 綜合分析題
答題要求：每小題有四個備選項，其中有1個或1個以上符合題意，全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。
答題建議：在綜合分析題中，每道題可能為單選，也可能是多選。對于單選題，即使沒把握的選項，也要全答，不可不答；而對于多選題，沒把握的選項最好不選。
（二）出題特點
1．注重大綱和教材的變化及增加內容
2．注重基本概念與基本原理考核
3．注重綜合知識的考核
4．注重考試出題的靈活性
5．注重有關法律、法規和規章條文的考核
6．注重計算知識點的考核
歷年考試大綱對《房地產基本制度與政策》考試內容的要求雖有變化，但基本要求還是一致的。但是近幾年的考試特別注重出奇和出新，尤其是出新：
一是當年考試大綱、指導教材的新增內容；
二是現行法律、法規、政策的新變化內容。
這些都是當年出題的重點。
例題1：為了公共利益的需要，可以作出房屋征收決定的情形有( )。（2011年試題）
a．棚戶區改造 b．城中村改造
c．廉租住房建設 d．經濟適用住房建設
e．公共租賃住房建設
答案：acde
解析：此題主要依據是《國有土地上房屋征收與補償條例》。根據該條例，2011年對教材進行了大幅調整。該條例規定：為公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要等。城中村屬于集體土地。保障性住房面向城鎮低收入住房困難家庭供應，包括廉租住房和經濟適用住房。政策性住房的適用群體及形式：政策性住房面向中等偏下收入住房困難家庭供應，包括棚改安置住房、限價商品住房、公共租賃住房、單位建設住房。
《房地產基本制度與政策》采取客觀性試題的形式?？陀^性試題主要側重于考查應試者對基本概念、基本政策、基本制度、基本原理的理解和掌握。
例題1：主要用以簡要表示建筑物的內部結構形式、空間關系的建筑施工圖是（ ）。 （2011年試題）
a．建筑立面圖 b．建筑剖面圖
c．建筑詳圖 d．建筑平面圖
答案：b
解析：此題就是考核建筑剖面圖的含義，即：建筑剖面圖主要用以簡要表示建筑物的內部結構形式、空間關系。
從近幾年考試來看，除綜合分析題外，其他三種題型中，單一考核某一知識點的試題越來越少，往往一道試題涉及到幾個知識點。特別是通過對近幾年本門課程的試卷分析，該類試題呈現出逐年增多的趨勢，應引起我們的高度重視。
例題1：張某將自己的房屋抵押給甲銀行，并辦理了抵押登記。下列說法正確的有( )。 （2011年試題）
a．該房屋的所有權仍屬于張某
b．張某應將該房屋交付給甲銀行使用
c．經甲銀行同意，張某可以出售該房屋
d．未經甲銀行書面同意，張某出租該房屋的租賃合同無效
e．該房屋所有權證書交給甲銀行保管
答案：ac
解析：做此題就要掌握房地產抵押的實質，即：房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。抵押權設立后抵押房屋出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。
從歷年考題的變化特點來看，單純靠死記硬背的試題越來越少，而更多的是考查應試者靈活運用、舉一反三的能力。
例題1：某城市不同地區所有新開盤房地產價格如下表所示，則該城市新開盤房地產單價中的中位數是 ( )元/㎡。 （2011年試題）
a．2870 b．3330 c．3430 d．3460
答案：c
解析：做這道題，關鍵要掌握：中位數是指分布數列中總體各單位標志值按大小順序排列，處在中間位置的標志值。求中位數要注意：如果一組數據中有相同（重復）的數據，也要進行排列，并比較大小。確定中位數的步驟是：如果變量值的個數是奇數，則該位置對應的變量值就是中位數。如果變量值的個數是偶數，則處于中間位置的兩個變量值的簡單算術平均數為中位數。上述標志值按大小順序排列：2360、2470、2480、2870、2870、2870、2960、3400、3460、3460、3680、3760、4320、4530、4830、5320，此數列變量值的個數為偶數，因此，其中位數=（3400＋3460）÷2=3430。
近幾年的考試，現行法律、法規和規章條文的考核所占比例較大。在學習中，我們不僅要熟悉《房地產基本制度與政策》后面所附錄的有關法律、法規和規章，同時也要熟悉與本門課程內容有關的法律、法規和規章。
例題1：對國有土地上被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的（ ）。（2011年試題）
a．重置價格 b．租賃價格 c．評估價格 d．市場價格
答案：d
解析：此題主要根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，該條例第十九條規定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格?！?/span>
近年來，本門課程考試中，除綜合分析題外，其他三種題型的計算題呈現出逐步增加的特點，這也大大增加了考試的難度。
例題1：程某出租一套自有住房，月租金為3000元，每年空置期為1個月，年應繳納的房產稅為（ ） 元。 （2011年試題）
a．1320 b．1440
c．3960 d．4320
解析：做這道題，關鍵是要掌握房產稅的優惠政策，即：對于出租的房產，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。按房產租金收入計征的，稅率為12％。2008年3月1日起，對個人出租住房取得的收入，不區分用途，在3％稅率的基礎上減半征收營業稅，按4％的稅率征收房產稅，免征城鎮土地使用稅?？罩闷诓粚儆诿庹鞣慨a稅范圍。其年應繳納的房產稅=3000×12×4％=1440元。
四、本課程的學習技巧
（一）要制定學習計劃
（二）要重視研讀大綱
（三）要通讀教材
（四）要掌握本課程的重點和難點
（五）要充分重視房地產估價相關知識的學習
（六）要強化訓練，提升應試水平
在學習之初，我們應當根據自己的工作情況，事先制訂一份切實可行、周密細致的學習計劃，并嚴格執行。建議應試者先從宏觀上把握每一遍復習所需的時間，再從微觀上細分到每一月、每一周、每一天的任務。
考試大綱是考試命題的依據，也是應試者對課程進行自學的依據，我們一定要認真閱讀考試大綱，做到充分吃透考試大綱精神。
在熟悉考試大綱的前提下，緊接著要“通讀指定教材”。從前幾年考試情況看，房地產估價師考試命題逐漸呈點散、面寬、量大的趨勢，這就要求考生必須全面系統掌握每章內容，“通讀指定教材”可以有效解決上述問題。
1、《房地產基本制度與政策》的重點是：建設用地、房地產交易和房地產中介等；
難點是：房地產稅收、房地產交易、房地產登記等。
2、房地產估價的法律、法規的重點是：
法律：《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《城鄉規劃法》、《物權法》。
法規：《土地管理法實施條例》、《城市房地產開發經營管理條例》、《國有土地上房屋征收與補償條例》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《住房公積金管理條例》、《物業管理條例》等。
規章：《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》、《房屋登記辦法》、《廉租住房保障辦法》、《房地產估價機構管理辦法》等。
規范性文件：《房地產抵押估價指導意見》。
標準規范：《房地產估價規范》、《房產測量規范》等。
房地產估價相關知識涉及到規劃、環境、建筑工程、工程造價、房地產測繪、經濟學、法律等多學科知識，要求考生必須知識面廣。因此，一定要重視相關知識的復習。
實踐證明，在系統看書學習之時，加強練習，強化訓練，能夠鞏固已學的知識，加深對知識的理解和升華。具體指：
（1）要多做練習題；
（2）要多做歷年試題；
（3）要多做模擬試題。
五、課程體系
五大通關模塊 一次通關保障
第一模塊：全程強化班（基礎較好的學員可以從串講班開始聽）
課程內容：全程15小時左右。根據大綱，講解教材全部知識點
課程輔助：10-15道章節練習題
學習效果：完成這一模塊的學習，將掌握教材中各個考點，全面熟悉教材。
能夠應對考試，知道每個考點對應在哪個章節。
第二模塊：串講點題班（基礎較薄弱的學員建議從全程班開始聽）
課程內容：全程共10個課時，共計5小時。在全部考點的基礎之上，壓縮考點范圍，串講重要考點
學習效果：完成這一模塊的學習，將明確重要考點。在考試中能得到60%的分數。
第三模塊：應試技巧班
課程內容：全程約4個課時，共計2小時。根據題型，講解答題技巧及得分點。
學習效果：完成這一模塊的學習，遇到不會的題也能及時把題做對，答題分數有效提高10-30分。
第四模塊：應試?？及?/span>
課程內容：包含3套高含金量模擬試卷，有效預測考點及命題方向
學習效果：完成這一模塊的學習，能夠對考點進行查漏補缺，為完全應試做好準備。
第五模塊：內部資料班
課程內容：考前一周上線，獨家內部押題，絕密不單售
學習效果：考前完成這一模塊的學習，能夠在最短時間內掌握必考考點。
一點提示:
良好的考試心態是成功的基石。因此在考試前，我們應盡量放松自己的心情，保持平和的心態，情緒低落或者過度緊張，均不利于我們真實水平發揮。
考前要保持適度緊張的狀態，才能最好地發揮自己的真實水平，考出比較滿意和理想的成績。