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第二節房地產估價報告寫作（★★★★★★）

知識點四：房地產估價報告示例

【教材例1-5】

房地產抵押估價報告

估價項目名稱：廣州市××區××路××號××在建大廈房地產抵押價值評估
估價委托人：××房地產有限公司
房地產估價機構：××土地與房地產評估咨詢有限公司
注冊房地產估價師：×××（注冊號×××）、×××（注冊號×××）
估價報告出具日期：2010年2月8日
估價報告編號：××[2010]第××號

【注意1】如果是抵押估價報告封面必須體現“抵押”二字，如果沒有，可以糾錯。但后面的結果報告中的標題不需要體現“抵押”二字。

【注意2】估價師只簽名不寫注冊號的，但凡有別的錯，不要糾出這個錯誤，除非實在沒有錯誤了。歷年真題沒有過此處考點。

【注意3】在建工程換過名的，在后邊的實物狀況分析中要說明，本例就是在p28交代了曾經換過名。

致估價委托人函

××房地產有限公司：
受貴司委托，本公司對位于廣州市××區××路××號××在建商住大廈的土地使用權及地上建筑物（總建筑面積為28238.8865m2）的房地產市場價格進行估價，價值時點為2010年1月12日，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據。
在整個估價過程中，注冊房地產估價師本著獨立、客觀、公正的原則，在對估價對象進行了實地查勘、廣泛收集有關市場信息和估價對象信息的基礎上，全面分析了影響估價對象市場價格的因素，運用①假設開發法、②成本法、③市場法等估價方法對估價對象進行了評估，估價人員經過實地查勘和測算，確定估價對象在價值時點的市場價值為￥437949178元（人民幣肆億叁仟柒佰玖拾肆萬玖仟壹佰柒拾捌元整），估價對象的抵押價值為y436307873元（人民幣肆億叁仟陸佰叁拾萬柒仟捌佰柒拾叁元整）。
報告使用人在使用本報告之前須對報告全文，特別是“估價假設和限制條件”認真閱讀，以免使用不當，造成損失!估價的詳細結果、過程及有關說明，請見附后的《估價結果報告》、《估價技術報告》、《估價結果明細表》。
此致

××土地與房地產評估咨詢有限公司（公章）

法定代表人：××（簽名）
二○一○年二月八日

【注意】今年致函放在了目錄的前邊

【糾錯1】缺少房地產估價師所知悉的法定優先受償款。

【糾錯2】致函中說運用了三種方法，但后邊的技術報告只運用了假設開發法和成本法兩種方法，前后矛盾。

目錄

一、致估價委托人函
二、估價師聲明（2013前叫“房地產估價師聲明”）（注意：此處有沒有注冊二字在2014年考試不要算錯誤，2015年終于去掉了“注冊房地產”幾個字）
三、估價的假設和限制條件
四、估價結果報告
（一）估價委托人
（二）房地產估價機構
（三）估價目的
（四）估價對象
（五）價值時點
（六）價值類型
（七）估價依據
（八）估價原則
（九）估價方法
（十）估價結果
（十一）注冊房地產估價師

（十二）實地查勘期
（十三）估價作業期

（十四）變現能力分析（●僅限抵押報告所特有）
（十五）風險提示（●僅限抵押報告所特有）
【注意】今年的考試此兩項應該放到后邊做為第八大部分

五、估價技術報告
（一）估價對象描述與分析
（二）市場背景描述與分析
（三）估價對象最高最佳利用分析
（四）估價方法適用性分析
（五）估價測算過程
（六）估價結果確定

六、附件
（一）估價委托書復印件
（二）估價對象位置示意圖
（三）估價對象實地查勘情況和相關照片
（四）估價對象權屬證明復印件

（五）估價對象法定優先受償款調查情況（僅限抵押報告所特有，抵押報告未列出此項算錯誤）

（六）可比實例位置圖和外觀照片

（七）專業幫助情況和相關專業意見

（八）估價所依據的其他文件資料

（九）房地產估價機構營業執照和估價資質證書復印件
（十）注冊房地產估價師資格證書復印件
【糾錯4】后邊技術報告p39“最高最佳使用分析”和前邊目錄中“估價對象最高最佳利用分析”，首先前后叫法不一致，應為“利用”而非內文的使用，其次是后邊從p38的“四、市場背景描述與分析”二級標題的序號全亂。

二、不確定事項假設
1.本次評估面積數據根據委托人提供的《分戶預測面積表》進行測算，其可銷售經營建筑面積較《國有土地使用權出讓補充合同》（穗國地出合【98】第86號補充合同之二號）規定的可銷售經營面積大，此類情況根據廣州市的規定“當建設過程或房地產初始登記時各用途建筑面積與原出讓合同各用途建筑面積不符，或核準的征收面積有所調整的，按原價格標準及規定進行調整，不進行年限修正”，本次評估已按該規定扣除了相應土地出讓金，若與實際不符，應以國土部門核定為準。
2.本次估價對象由委托人有關人員現場指認，若與實際不符，應重新估價；估價人員現場勘察時，未對其做建筑物基礎、房屋結構上的測量和實驗，本次估價假設其無建筑物基礎、結構等方面的重大質量問題。
3.本次估價是以提供給估價機構的估價對象不存在抵押權、典權等他項權利為假設前提。特提請報告使用人注意！
三、背離實際情況假設
1.估價結果是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據，估價時沒有考慮國家宏觀經濟政策發生變化、市場供應關系變化、市場結構轉變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產價值的影響，也沒有考慮估價對象將來可能承擔違約責任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對估價結果的影響；當上述條件發生變化時，估價結果一般亦會發生變化。
2.估價結果未考慮估價對象及其所有權人已承擔的債務、或有債務及經營決策失誤或市場運作失當對其價值的影響。
四、本報告使用的限制條件
1.本報告僅為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據，不作它用。
2.本報告使用的有效期為一年。即估價目的在報告完成后的一年內實現，估價結果可作估價對象的市場價格參考，超過一年，需重新進行估價。
3.本報告專為委托人所使用，未經本公司同意，不得向估價委托人和估價報告審查部門之外的單位和個人提供；報告的全部或部分內容不得發表于任何公開媒體上。

估價結果報告

（一）估價委托人（略）
（二）房地產估價機構
估價機構：廣東××土地與房地產評估咨詢有限公司
住所：廣州市××區××路××號××大廈10樓
法定代表人：×××
資質等級：一級
證書編號：建房估證字[2010]××號
有效期限：2010年××月××日至2013年××月××日

【注意1】看看估價作業的日期是否在估價機構資質有效期內。

【注意2】2011年教材開始要求必須有估價機構資質證書編號。

【注意3】如果此評估公司為暫定三級的話，他就沒有評估在建工程抵押價值的資質，不可承接此業務。

（三）估價目的
為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據而評估房地產抵押價值。
（四）估價對象
1.估價對象范圍
估價對象為位于廣州××區××路××號的××在建商住大廈，大廈總高31層，地上在建商住樓已基本竣工，目前在裝飾改造中。估價對象土地面積為2404m2，建筑面積為28238.8865m2。
2.估價對象基本狀況
估價對象地下2層車庫，地上31層，其中：1～5層為裙樓商業，6層為架空花園，7～30層為2幢住宅塔樓，第31層為設備層。估價對象總建筑面積為344869907m2，其中：塔樓建筑面積為22049.7608m2，裙樓建筑面積為8661.0895m2，地下室建筑面積為3776.1404m2。//但未計入評估范圍的已售住宅建筑面積2155.5828m2，回遷住宅建筑面積2515.9008m2，公建配套等其他建筑面積

1576.6206m2。

【糾錯】總建筑面積應為三塊面積合計34486.99077m2，少了一位小數點（注意：此處內容是復制粘貼前邊估價假設和限制條件的，在案例考試中，后面錯誤是因為引用前面錯誤導致的，或是與前邊錯誤相同，只做為一處錯誤，在第一次出現錯誤時指出并改正）

估價對象土地性質為出讓，土地用途為商住。1998年，原產權人廣州市××房地產實業發展有限公司以出讓方式獲得土地使用權，完成了樁基礎和主體結構分部驗收后停工至今，約于2007年轉讓給廣州××房地產有限公司，現使用權人為廣州××房地產有限公司。估價對象未設立他項權。

4.建筑物狀況
估價對象建筑物大約于2005年基本完成主體工程，后停工至今，現處于裝飾裝修改造中，計劃2010年6月建成并交付使用。整體建筑為框架剪力墻結構，裙樓首層和二層之間設有夾層，六層為架空層。首層和夾層總層高為5.7米，二層至五層為3.9米，六層約為2.7米，七層至二十六層為2.9米，二十七層至三十層為3米。
裙樓外墻面主要為大理石，首層部分墻面為落地鋼化玻璃，塔樓外墻為條形磚，造型塔尖屋頂，整體為“退縮式”的塔形外觀。地下車庫為水泥砂漿地面，天花板和內墻刷乳膠漆，水電管線明裝，安裝自動噴淋和煙感系統。大堂外門為玻璃門，內部裝修情況部分為：地面為拋光磚，內墻為石材，天花板為造型吊頂，安裝吊燈；部分為：毛坯。二層至五層為毛坯狀態。六層為空中花園。七層以上住宅地面為水泥砂漿找平，天花板和內墻刷乳膠漆，安裝高級防盜入戶門和雙層中空玻璃鋁合金窗。
商業裙樓設2部扶手梯、1部垂直貨梯，東西塔樓各設2部直行電梯。

（五）價值時點
二○一○年一月十二日。
（六）價值類型
估價中采用公開市場價值標準，即所評估出的客觀合理價格應是在公開市場上最可能形成或成立的價格。房地產抵押價值為抵押房地產在價值時點的市場價值，等于假設未設立法定優先受償權利下的市場價值減去估價師知悉的法定優先受償款。

（七）估價原則
本次估價遵循合法原則；最高最佳利用原則；替代原則；價值時點原則；獨立、客觀、公正原則；謹慎原則等房地產估價原則。

1.合法原則
合法原則要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行。合法權益包括合法產權、合法使用、合法處分等方面，在合法產權方面，應以房地產權屬證書和有關證件為依據；在合法使用方面，應以城市規劃、土地用途管制等為依據；在合法處分方面，應以法律、法規或合同（如土地使用權出讓合同）等允許的處分方式為依據；在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。
2.最高最佳利用原則
所謂最高最佳利用是估價對象一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術上可能、財務上可行、經過充分合理的論證，并能給予估價對象帶來最高價值的使用。它的一種具體表現，是以能使估價對象獲利最多的用途和開發強度來衡量。這是因為在房地產市場中，每位房地產擁有者在主觀上都試圖充分地發揮房地產的潛力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。

【注意】是抵押估價的，沒有這個原則也不算錯，但評估公開市場價值時必須有這個原則

3.價值時點原則
房地產市場是不斷變化的，房地產價格具有很強的時間性，它是某一時點上的價格。在不同時點，同一宗房地產往往會有不同的價格。價值時點原則是指求取某一時點上的價格，所以在評估一宗房地產的價格時，必須假定市場停止在價值時點上，同時估價對象房地產的狀況通常也是以其在該時點時的狀況為準。
4.獨立、客觀、公正原則
獨立、客觀、公正原則要求房地產估價師站在中立的立場上，評估出對各方當事人來說均是公平合理的價格。

【注意】沒有羅列這個原則不要算錯誤
5.替代原則
根據市場運行規律，在同一商品市場中，商品或提供服務的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務同時存在時，商品或服務的價格中經過相互影響與比較之后來決定的。房地產價格也同樣遵循替代規律，受其它具有相同使用價值的房地產，即同類型具有替代可能的房地產價格所牽制。換言之，具有相同使用價值、替代可能的房地產之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨于一致。
6.謹慎原則
在存在不確定因素的情況下，房地產估價師做出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產在處置時可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優先受償款，并在估價報告中做出必要的風險提示。

【注意】抵押報告必須有謹慎原則，沒有就算錯誤。但不是抵押目的的報告，就不用此原則。

（八）估價依據
1.法律、法規和政策性文件
（1）《中華人民共和國房地產管理法》；
（2）《中華人民共和國土地管理法》；
（3）《中華人民共和國土地管理法實施條例》；
（4）《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》；
（5）《中華人民共和國擔保法》。
2.技術標準、規程、規范
（1）《房地產估價規范》（gb／t50291—1999）；
（2）《房地產抵押估價指導意見》；

【注意】這兩個必須得有，沒有算錯，∵是抵押估價的報告，∴應該有《房地產抵押估價指導意見》
（3）《城鎮土地估價規程》（gb／tl8508--2001）。
3.委托方提供的相關資料
（1）《廣州市國有土地使用權出讓合同》及附件；
（2）《建設工程規劃許可證》及附件；
（3）《建筑工程施工許可證》、《建設工程規劃驗收合格證》等復印件；

（4）委托人提供的其它相關資料。

【糾錯】在建工程抵押必須提供三個證，此處缺《建設用地規劃許可證》
4.估價人員調查收集的相關資料
（1）估價人員現場查勘和估價機構掌握的其他相關資料；
（2）估價對象所在區域的房地產市場狀況、同類房地產市場交易等數據資料。

（九）估價方法
通行的估價方法有比較法、收益法、假設開發法、成本法、基準地價系數修正法等。估價方法的選擇應按照地價評估的技術規范，根據當地地產市場發育情況并結合估價宗地的具體特點及估價目的等，選擇適當的估價方法。根據估價對象具體情況，因估價對象為在建工程，具有開發潛力，宜采用假設開發法進行估價；又根據謹慎原則，估價對象為在建工程，故采用成本法進行測算、驗證（具體采用房地分別估價綜合計價的方式進行估價，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程房產價格，并估算在建工程于現狀條件下的房地合一價格），并將兩種估價方法的估算結果分析綜合后得出估價對象價值。

【糾錯1】評估的是房地合一的價值，還應根據國標《房地產估價規范》，前半部分描述只是評估土地的角度選用方法的理由，并未從房地合一評估來闡述選用方法理由。
假設開發法是在估算開發完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除正常開發的建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關的專業費、利息、利潤、稅收等費用后，以價格余額來確定估價對象宗地土地價格的一種方法。
市場法是在同一供求圈內選取三個以上與估價對象條件相似的成交實例并與之比較，對實例成交價格進行交易情況、交易日期、區域因素、個別因素修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
成本法即首先估算重新建造全新狀態的估價對象所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開發利潤之和，再結合成新率（綜合考慮年限、實體性、功能性和經濟性貶值求取）估算出估價對象的市場價格。
房地產抵押價值=假定未設立法定優先受償權利下的市場價值一房地產估價師知悉的法定優先受償款

【糾錯2】后邊技術報告只采用了假設開發法和成本法兩種方法，并沒有用市場法，市場法和收益法只是隱含在假設開發法中求取開發完成后房地產價值的使用，不能算做采用了三種方法，此處不需要羅列市場法的定義，屬于前后不一致。

（十）估價結果
估價人員經過實地查勘和測算，采用市場法測算結果為444919292元，采用成本法測算結果為421517578元，利用加權平均法最終確定估價對象在價值時點的市場總價為￥437949178元（人民幣肆億叁仟柒佰玖拾肆萬玖仟壹佰柒拾捌元整），估價對象的抵押價值為￥436307873元（人民幣肆億叁仟陸佰叁拾萬柒仟捌佰柒拾叁元整），具體詳見《估價結果明細表》（略）。

【糾錯1】估價結果未披露估價師所知悉的法定優先受償款。

【糾錯2】估價結果應有單價。

【糾錯3】后邊明明引用了假設開發法和成本法，這里交待兩種測算結果為市場法和成本法的數值，前后矛盾。

【糾錯4】兩種方法采用加權平均法確定最終估價結果理由不充分，權重是多少？選取選重的理由？

（十一）注冊房地產估價師

【糾錯】此處無簽名的日期

（十二）實地查勘期

二○—○年一月十二日至二○一○年一月十三日。

（十三）估價作業日期
二○—○年一月十二日至二○一○年二月八日。

（十四）變現能力分析（可以結合理論教材p65、案例教材p148一起學）
1.估價對象通用性、獨立使用性或者可分割轉讓性分析詳見下表：

估價對象通用性、獨立使用性或者可分割轉讓性分析

2.價值時點最可能實現價格與評估的市場價值的差異程度分析

若需對估價對象進行短期強制處分，考慮快速變現會受到估價對象所在區域市場發育的完善程度、該類物業的市場需求有限、處置時間較一般正常交易時間短、其他不可預見因素及拍賣、過戶等變現費用等因素的影響，成交價格可能僅為其公開市場價值的50%左右，詳見下表：

估價對象變現折減因素、折減率

3.估價對象變現時間長短分析

根據當前處置同類物業的變現情況，估計估價對象正常的變現時間為3個月左右。
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4.估價對象變現稅費

估價對象最終變現價款一般還須優先支付以下交易費用與交易稅費：
（1）交易傭金：約為成交價格的3%～5%；
（2）營業稅及附加：一般約為成交價格的5.630%；
（3）印花稅：一般約為成交價格的0.05%；
（4）土地增值稅：按成交價格比原開發或購置成本的增值額一定比例；
（5）土地交易手續費：按面積計算3元／m2；
（6）其它相關費用：如房地產評估費、法律服務費、訴訟費等。
5.處置變現后的債務清償順序
債務人除借款本金之外還應當支付利息和費用，當其給付不足以清償全部債務時，并且當事人沒有約定的，應當按照下列順序抵充：①實現債權的有關費用；②利息或者違約金；③借款本金。

（十五）風險提示說明
1.有關事項說明
根據本次估價過程的勘察、詢證、查證和調查等工作所得，有關事項特此說明如下：
1998年，原產權人廣州市××房地產實業發展有限公司以出讓方式獲得估價對象所在土地使用權，并于同年辦理了報建手續，于1999年7月取得《建設工程施工許可證》，2005年完成了樁基礎和主體結構分部驗收后停工至今，廣州××房地產有限公司取得了估價對象產權后于2007年8月將估價對象由××大廈更名為××大廈，2008年10月通過驗收并取得了《建設工程規劃驗收合格證》，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商業剩余28.2年，建筑物目前正在裝飾裝修改造中，尚未交付使用。于價值時點，估價對象為毛坯狀態，尚需對過道、窗戶、室外綠化等公共部分進行修復，本次估價評估所對應狀態為價值時點狀態，未考慮不可確知的后續裝修改造的影響。
2.房地產市場變化情況
目前，受全球金融危機、國外經濟增速放緩，甚至出現整體經濟衰退的影響，我國整體經濟增速已放緩，近期部分城市出現了房價上漲過快等問題，國家各部委相繼出臺相關政策，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。房地產市場價格下行風險仍然存在，預計對估價對象今后的市場價格有一定影響。特請報告使用人注意。

3.抵押估價報告使用提示
委托方對抵押報告使用人使用報告的提示如下：
（1）估價對象為在建工程，報告使用人應注意估價對象隨時間變化而產生的影響，應特別注意其續建工期的不確定性對資產價值影響；在房地產市場狀況方面亦應特別關注本輪下調和景氣程度下降的影響。
（2）根據委托人提供的相關證明材料及估價人員經驗，其抵押價值還受以下幾個方面的影響或限制：
a.抵押期限內可能會增加的法定優先受償款，主要指工程款、抵押權實現費用、企業所欠職工工資和勞動保險費用和企業所欠稅款等情況。
b.經濟衰退或房地產政策調整，致使區域范圍內房地產市場價值整體下跌。
c.人為使用不當或自然因素使得房地產加速貶值。
d.經營方經營不當，會導致估價對象的市場價格降低。
e.可能存在的欠繳土地出讓金，本次評估依據的委托人提供的面積數據與規劃批復的面積差異計繳應補出讓金，此項若與國土相關部門確定的實際應繳交數額不一致，應以國土部門確認為準。
【注意】這里與前邊p27上面呼應了，前邊說已扣了土地出讓金，再有補交的話按規定來鑒于估價對象、相關產業和房地產市場、經濟形勢的特點，建議報告使用人應定期或者在有關情況變化較快時對房地產抵押價值進行再評估。

估價技術報告

一、估價對象描述與分析（2015調了次序）

（一）估價對象區位狀況描述與分析
估價對象區位狀況描述與分析見下表：

（二）估價對象實物狀況描述與分析
本次估價對象具體實物狀況描述見下表：

估價對象實物狀況

四、市場背景描述與分析

【糾錯】序號錯，應為“二”，以下一級標題序號都不對
（一）廣州市總體經濟發展狀況【解釋：大到整個城市的情況】
廣州市是廣東省省會，廣東省政治、經濟、科技、教育和文化的中心，廣州作為中國經濟最活躍的城市之一，經濟綜合實力位居全國主要城市的三甲之列。廣州市2009年全年gdp為9112.76億元，同比2008年增長11.5%，其中：第一產業為172.55億元、第二產業為3394.65億元元和第三產業5545.56億元，房地產業在第三產業中達705.79億元。
（二）廣州市城市房地產市場發展狀況【解釋：小到整個城市房地產市場的情況】
1.廣州市房地產市場概況【解釋：大到廣州市的房地產市場情況】
2009年廣州樓市出現了極大的供需不平衡。去年全年新增住宅供應量僅605萬平方米，是2006年以來供應量最少的一年；但全市成交量卻高達904萬平方米，為2007年以來的最高點。正是去年供求缺口大，導致樓價急升，很多沒有迫切購房的需求都進入了市場。根據市國土房管局公布的數據，早在10月廣州的住宅成交均價就已破萬元大關。
2010年1月，廣州市十區批準預售的商品房項目共29個，批準預售商品房5803套，同比增加13.61%，環比減少14.94%；批準可預售商品房面積為67.21萬平方米，同比增加26.47%，環比減少22.67%。其中批準可預售商品住宅5579套，同比增加36.27%，環比增加2.07%；面積63.95萬平方米，同比增加54.85%，環比增加1.99%。

從區域成交情況來看，2010年1月中心六區一手住宅均價達l4242元／㎡，環比上升3.1%，交易面積35.60萬平方米，環比減少20.3%，中心六區交易面積占全市交易面積的比例超過六成，與2009年12月相比所占比重上升1.4%。2010年1月新四區一手住宅均價為7339元／㎡，交易面積22.39萬平方米，環比減少24.7%。
2.越秀區房地產市場狀況【解釋：小到本區域的房地產市場情況】
估價對象位于越秀區萬福路南側、廠后街北側地段，處于越秀南片區，據估價人員調查，該片區目前住宅市場供應量較小，形成競爭壓力的主要為東越雅居，而商業物業上述樓盤其所處地段不同，競爭不大，商業主要還是老街區低層商業的潛在競爭及萬福路的精品城商場會對估價對象租售形成一定壓力。目前該區新建商品住房售價在18000～22000元／m2之間，周邊商業街鋪除北京路外，月租金在一般在300～600元／m2之間。

五、最高最佳利用分析
房地產估價應以估價對象的最高最佳利用為前提進行估價，最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上可行，價值最大化，經充分合理考慮，使估價對象產生最高最佳的利用價值。
根據委托人提供的相關產權資料復印件并結合實地查勘，對估價對象的個別因素和區位因素進行分析，估價對象所在區域對住宅及商業的需求均較大，因此在滿足合法原則的前提下繼續按規劃用途使用最為有效。
六、估價方法適用性分析
估價人員在認真分析所掌握的資料，并對估價對象進行了實地查勘以及對周邊房地產市場進行調查后，根據《房地產估價規范》和遵照國家有關法律、法規、估價技術標準，經過反復研究，我們認為估價對象適合采用成本法和假設開發法進行估算，估價方法適用性分析見下表：

七、估價測算過程

第一種方法：（一）假設開發法確定估價對象市場價值

【糾錯】缺假設開發法計算公式

1．規劃方案及技術經濟指標分析

估價對象規劃用途為商住用地，且各部分數量比例比較合理；估價對象為已驗收完畢的在建工程，其續建周期短，銷售的啟動較為靈活主動，在一定程度上可規避在建的項目競爭。因此，在滿足合法原則的前提下估價對象繼續按規劃用途及批準的規劃指標開發續建最為有效。估價對象規劃指標見下表：

估價對象規劃指標

2．估價對象市場售價的確定

根據估價人員對估價對象所在區域同類性質的房地產市場情況進行調查，本次估價參考周邊住宅、商業、車位售價及該區域價格變化趨勢，運用市場法分析，估算并預測估價對象開發完成后作為：①住宅、②商業、③車位物業的平均售價。

（1）住宅市場售價的確定

采用市場法和趨勢法測算住宅市場售價。

a、選擇可比實例

針對估價對象的功能及特點，對與估價對象在同一區域內的類似住宅進行了市場調查和比較分析，從中選取可比性較強的三個實例，詳見下表：

【糾錯1】市場法缺文字計算公式

（2）車位售價的確定

采用與住宅售價確定的同樣方法，具體測算過程略，得到車位靜態銷售均價：負一層為300000元/個，其中子母車位為390100元/個；負二層為294880元/個，其中子母車位為382200元/個。規劃用作銷售的車位78個（負一層普通車位31個，子母車位2個；負二層普通車位44個，子母車位1個），則用作銷售的車位物業的靜態銷售總價為31×300000＋2×390000＋44×294000＋l×382200＝23398200（元）。

（3）商業物業售價的確定

根據估價人員對估價對象所在區域同類性質的房地產市場情況進行調查，本次估價參考周邊商業出租情況及該區域價格變化趨勢，運用收益法分析，估算并預測估價對象開發完成后作為商業物業的售價。

以首層商業物業為例，列示收益法測算過程：

①求取年毛租金收益

經實地查勘估價對象現狀及對其附近房地產租、售市場調查，采用市場法求取估價對象首層商業物業的平均客觀月租金。

通過市場比較法的測算，結合目前的市場狀況及未來市場的分析預測，經過專業謹慎的分析，綜合確定估價對象首層商業物業平均客觀月租金為471元/平米，具體測算過程略。

②租約限制

估價對象為在建工程，尚不具備租賃條件。因此本次評估不考慮租賃對估價對象評估價值的限制性影響。

③有效出租面積的確定

根據估價人員對周邊市場的調查，周邊同類型物業的出租面積一般按其產權登記的建筑面積為出租面積，因此確定估價對象有效出租面積為100%。

④其他收入的確定

據市場調查并結合評估師工作經驗，本次估價取兩個月的租賃押金。

押金年收益＝471×2×2.25%＝21.2（元/㎡）

【糾錯】2.25%是什么率？沒有取值依據，或說沒有使用它的理由

⑤突置率的確定

估價對象位于××市城區較重要的商業區，周圍人流較密集，考慮估價對象的實際情況，取空置率為10%，并保持不變。

【糾錯】空置率10%不應用估價對象實際空置率而應采用周圍類似的房地產客觀平均空置率

⑥年有效收益

年租金有效收益＝471×（1－10%）×12+21.2＝5108（元/㎡）

⑦年經營費用

a、維修費

維修費按房屋重置價的2%計算。根據調查、分析廣州市同類物業客觀市場工程造價水平，確定估價對象房屋重置價按3511元/㎡計算，即維修費＝3511×2%＝70．22（元/㎡）。

【糾錯】維修費率2%取值無依據

b、管理費

目前我國同類物業出租管理費一般按租金收入的一定比例計算，據估價對象情況，本次評估取租金收入的2%，即管理費＝5086．8×2%＝101．736（元/㎡）。

【糾錯】管理費基數按實際租金收入不對，應采用客觀租金

c、保險費

保險費按房屋重置價的0．2%計算。根據調查、分析廣州市同類物業客觀市場工程造價水平，確定估價對象房屋重置價按3511元/㎡計算，即保險費＝3511×0．2%＝7．022（元/㎡）。

【糾錯】保險費基數是房屋重置價對了，但0.2%取值無依據

d、房產稅、營業稅及其他稅費

房產稅12%、營業稅及其他稅費5．63%，即房產稅＝5086．8×12%＝610．416（元/㎡）

營業稅及其他稅費＝5086．8×5．63%＝286．38684（元/㎡）

則各項費用總額＝70．22＋101．736＋7．022＋610．416＋286．38684＝l.076（元/㎡）（取整）

【注意】其他稅費沒有交代是城鎮土地使用稅嗎？沒有城鎮土地使用稅應算錯誤。

【記憶技竅】“房產稅是紅太狼、城鎮土地使用稅是灰太狼，二狼永遠不分家、二稅永遠一起花。”

⑧年純租金收益（注意：嚴格說應是“年凈收益”）

租金凈收益的計算，就是從租金收益中扣除業主支出的各項費用，即年租金凈收益a為：a＝5086．8－1076＝4032（元/㎡）

【補充凈收益a的求取公式】

潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入=有效毛收入

有效毛收入-運營費用=凈收益

⑨報酬率y的確定

采用累加法確定報酬率，累加法的一個細化公式為：報酬率＝無風險報酬率＋投資風險補償率＋管理負擔補償率＋缺乏流動性補償率－投資帶來的優惠率a、無風險報酬率，選用同期中國人民銀行公布的一年期商業銀行存款年利率；價值時點中國人民銀行公布的一年定期存款年利率為2．25%，故無風險報酬率取2．25%。b、投資風險補償率，根據估價人員調查行業相關情況，并結合估價人員的專業分析，認為商業物業投資風險補償率的取值范圍在0%～8%，而影響投資風險補償率主要因素有投資周期風險、退出損失風險、競爭能力風險、投資規模風險、收益穩定性風險、市場規模和成熟程度風險、市場失衡的可能性風險、政策風險等。估價人員通過對這些影響因素賦予一定的權重，對各項因素根據高、中高、中、中低、低5個層次賦予分值，先求取加權平均分值，最后利用內部插值法得出投資風險補償率，由上表得出投資風險補償率為3．02%。c、管理負擔補償率，根據估價人員調查行業相關情況，并結合估價人員的專業分析，認為管理負擔補償率的取值范圍在0%～4%，而影響管理負擔補償率主要因素有管理難易程度、管理對價值的影響程度、管理的成本費用水平、專業性等。估價人員通過對這些影響因素賦予一定的權重，對各項因素按高、中高、中、中低、低5個層次賦予分值，先求取加權平均分值，最后利用內部插值法得出管理負擔補償率，由上表得出管理負擔補償率為1．9%。

d、缺乏流動性補償率，根據估價人員調查行業相關情況，并結合估價人員的專業分析，估價對象擬建成建筑物為通用性物業，在市場上能自由出售，處于活躍市場狀態，不受管制，考慮這些因素判定缺乏流動補償率為1．6%。

e、易于獲得融資的優惠率，根據估價人員調查行業相關情況，并結合估價人員的專業分析，估價對象作為房地產或土地易于獲得金融機構的抵押貸款支持，考慮此項因素，易于獲得融資的優惠率取0．5%。

f、所得稅抵扣的優惠率，根據估價人員調查行業相關情況，并結合估價人員的專業分析，估價對象并未能獲得所得稅抵扣的優惠率，故不考慮所得稅抵扣的優惠率。

根據公式：報酬率＝無風險報酬率＋投資風險補償率＋管理負擔補償率＋缺乏流動性補償率－投資帶來的優惠率

報酬率y＝2．25%＋3．02%＋1．9%＋1．6%－0．5%－0%＝8．27%（取整）

⑩求取收益價格

根據委托人提供的《國有土地使用權出讓合同》［穗國地出合（1998）086號］復印件，該合同于1998年3月10日簽訂，則土地使用年限自該日期起，（其中：住宅：70年，商業：40年，綜合：50年）。項目開發期為1年，建設期為0．5年，假設商鋪建成后可全部租出，則剩余收益年限為27．2（價值時點剩余28.2年—后續開發建設期=27.2）年。

根據公式，所以估價對象首層商業物業均價v為：v＝a/y［l－1/（1＋y）n］＝4032/8．27%×［1－l/（1＋8．27%）27．7］＝43139（元/㎡）（取整）

估價對象首層商業物業可銷售建筑面積為936．9191㎡，則首層商業物業靜態銷售總價為＝43139×936．9191＝40417753（元）（取整）。

同理可得首層夾層商業物業靜態銷售總價為8405966元，二層商業物業靜態銷售總價為38556424元，三層商業物業靜態銷售總價為34127329元，四層商業物業靜態銷售總價為25595916元，五層商業物業靜態銷售總價為22069465元（具體測算過程略）。

則估價對象商業物業靜態總價＝40417753＋8405966＋38556424＋34127329＋25595916＋22069465＝169172853（元）

【糾錯1】選取凈收益每年不變有限期公式無理由

【糾錯2】公式中采用收益年限27.7年折現錯誤，應為27.2年，解釋：商業剩余年限為28.2年，減去1年后續建設期沒有收益，則總的收益年限為27.2年。

【糾錯3】沒有交代土地使用權建設期屆滿，建筑物殘值是否給予補償

（4）估價對象開發價值的確定

通過上述市場法（測的住宅和車位）和收益法（測的商業）估算，可得估價對象住宅物業的靜態銷售總價為345107110元，車位靜態銷售總價為23398200元，商業物業銷售總價為169172853元。

假設項目在價值時點開始后續開發建設，后續開發期為1年，其中：建設期為0．5年，住宅和商業物業現狀開始銷售，銷售期為1年，車位為開發期后半年開始銷售，銷售期為半年。住宅與商業物業均在開發期前半年可售出50%，則折現到估價時點折現期為0．25年；開發期后半年可售出50%，則折現到估價時點折現期為0．75年。車位在開發期后半年可售出100%，則折現到估價時點折現期為0．75年。

續建成本＝85892898（全蓋完了值多少錢）－79226093（在建工程已完工現狀下值多少錢）＝6666805（元）

同理可得，已售回遷部分續建成本為853883元。

則項目續建工程費＝6666805＋853883＝7520668（元）

【糾錯】不應扣除回遷的這塊費用，因為收益未考慮回遷的，所以成本也不應該多扣除

該項目續建工程費已包括外水電、小區綠化、管網、照明等配套工程等室外工程費。

②配套設施建設費

按規定配套設施建設費在開發期初已繳清，故不作考慮。

③工程管理費、不可預見費等

管理費、不可預見費合計取續建工程費用的4%，則：

管理費、不可預見費＝7520668×4%＝300828（元）（取整）

【糾錯】工程管理費和不可預見費率4%取值無依據

④開發利息

因本次評估采用現金流量折現法計算，開發利息已在折現率里體現，不再另行考慮。

⑤開發利潤

因本次評估采用現金流量折現法計算，開發利潤已在折現率里體現，不再另行考慮。

⑥總開發成本

總開發成本＝①（續建工程費用）＋③（工程管理費、不可預見費）＝7520668＋300828＝7821516（元）

（5）銷售費用及稅費

銷售費用及稅費取總開發價值的6．63%（確定過程略）。則：

銷售費用及稅費＝512770609×6．63%＝33996691（元）（取整）

【糾錯】銷售費用及稅費的基數總開發價值不對，應為503133959，512770609不知從何而來

（6）土地增值稅

按照相關規定，普通住宅土地增值稅按開發價值的1%征收，商業和車位土地增值稅按開發價值的2%征收，則：

普通住宅土地增值稅＝323395851×l%＝3233959（元）（取整）

商業、車位土地增值稅＝（168166559＋21208199）×2%＝3787495（元）（取整）

土地增值稅＝3233959＋3787495＝702l454（元）

【糾錯】不應該考慮土地僧值稅

（7）續建開發成本及費用

續建開發成本及費用＝7821516＋33996691＋7021454＝4883966l（元）

續建開發成本及費用折現凈值＝782l516÷（1＋14%）0．25＋（3399669l＋7021454）÷（1＋14%）0．75＝44748429（元）

【糾錯】此處計算混亂，據題意，銷售費用和銷售稅費是同時發生的，而且是在后續開發期（1年）期終一次性發生的，其折現期應為1年。

（8）銷售凈收入折現凈值

銷售凈收入折現凈值＝開發總價值折現凈值－續建開發成本及費用折現凈值＝503133959－44748429＝458385530（元）

（9）求取估價對象的市場價值v（買方購買土地應負擔的契稅、交易手續費等稅費約為3．01%）v×（1＋3．01%）＝銷售凈收入折現凈值－續建開發成本及費用折現凈值

【糾錯】買方購買土地應負擔的契稅、交易手續費等稅費未說明構成及確定取值的理由。v＝458385530÷（1＋3．01%）＝444919292（元）（取整）

單價＝市場價值/地上可售面積

根據前表，估價對象地上可售面積為24462．75㎡，則：

單價＝444919292÷24462．75＝18191（元/㎡）（取整）

則估價對象市場價值為444919292元，單價為18191元/㎡。

第二種方法：（二）采用成本法確定估價對象市場價值

1．求取估價對象土地使用權價格

本次土地取得成本為市場購置下的土地取得成本，因此運用市場法求取估價對象土地價格。

①可比實例選擇與比較

根據替代原則，調查廣州市土地市場交易情況，結合我公司搜集的地價資料，選取估價對象附近區域的三個實例作為可比實例，估價對象所在地塊及可比實例的情況各因素條件詳見下表：

估價對象地塊與可比實例條件說明

③基礎設施建設費

基礎設施建設費包括城市規劃要求配套的道路、給排水、電力、電信、燃氣、等設施的建設費用。由于基礎設施建設費包含在土地取得成本中，在此沒有基礎設施建設費。

④公共配套設施建設費

公共配套設施建設費包括城市規劃要求配套的教育、醫療衛生、文化社區服務、市政公用等非營業性設施的建設費用。參考所在區域同等規模物業，取建筑安裝工程費的2%，即公共配套設施建設費＝3238×2%＝64．76（元/㎡）

⑤開發期間稅費

開發期間稅費包括有關稅收的地方政府或其有關部門收取的費用。根據《關于繳交“配套設施建設費”有關計算基數問題的通知》（穗建城［1998］74號）、《廣東省物價局、廣東省財政廳關于調低城市基礎設施配套費標準的通知》（粵價［2003］160號），計算基數取3260元/㎡，城市基礎設施配套費為計算基數的10．5%

即3260×10．5%＝342．3（元/㎡）

⑥管理費用

管理費用是指為組織和管理項目開發經營活動的必要支出，按照建筑安裝工程費的一定比例來測算。根據估價對象的實際情況，管理費用為建筑安裝工程費的2%

即3238×2%＝64．76（元/㎡）

【糾錯1】計算管理費用的基數錯誤，不能只用建安成本，還應該有土地取得成本

【糾錯2】管理費用不應采用實際成本，而應該用客觀成本

⑦投資利息

假設開發期為兩年，貸款利率按一至三年期貸款年利率5．4%測算，土地、城市基礎設施配套費在第一年初一次性投入，建安成本及公建配套費在開發期均勻投入，則

a.土地費用利息＝7897×5．4%×2＝852．88（元/㎡）

b.建安成本利息及期間費利息＝342．3×5．4%×2＋（140＋3238＋64．76＋64．76）×5．4%×2×0．5＝226．37（元/㎡）

【糾錯1】開發期取兩年依據不充分，或未說明理由。（前邊假設開發法是一年的開發期）

【糾錯2】貸款利率應用復利利率

⑧開發利潤

參考所在區域同類房地產平均開發利潤率，取成本利潤率為30%，

a.土地利潤＝7897×30%＝2369．10（元/㎡）

b.建筑物利潤＝（140＋3238＋64．76＋342．3＋64．76）×30%＝1154．95（元/㎡）

【糾錯1】成本利潤率計算基數錯誤，缺投資利息、銷售費用。

【鏈接相關知識點】

“直接成本利潤率”對應的計算基數為“土地取得成本+開發成本”
“投資利潤率”對應的計算基數為“土地取得成本十開發成本+管理費用+銷售費用”
“成本利潤率”對應的計算基數為“土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息”
“銷售利潤率”對應的計算基數為“開發完成后的房地產價值”；

⑨銷售費用及稅費

在銷售中需支付的銷售費用、營業稅等稅費為重置成本的6．63%，

a.土地銷售費用及稅費＝［（7897＋852．88＋2369．10）/（1－6．63%）］×6．63%＝789．53（元/㎡）

b.建筑物銷售費用及稅費＝［（140＋3238＋64．76＋342．3＋64．76＋226．37＋1154．95）/（1—6．63%）］×6．63%＝371．45（元/㎡）

⑩估價對象的市場價格

經估價人員現場勘察，估價對象于2008年10月竣工并通過驗收，此前閑置約4年時間，結合估價人員現場觀察，確定綜合成新率為95%。

a.建筑物評估現值＝（140＋3238＋64．76＋342．3＋64．76＋226．37＋1154．95＋371．45）×95%＝5322．46（元/㎡）

b.土地評估現值＝7897＋852．88＋2369．10＋789．53＝1l908．51（元/㎡）

則估價對象的市場單價＝建筑物評估現值＋土地評估現值＝5322．46＋11908．51＝17231（元/㎡）（取整）

估價對象的市場總價17231×24462.7461＝421517578（元）（取整）

(三)估價結果確定

【糾錯】此處往下二級標題全亂，應為“七、估價結果確定”（下同）

通過上述兩種方法的分析計算，其結果略有差異，我們認為成本法主要從取得成本加上適當利潤的角度考慮，而假設開發法的取值依據及評估結果更為可靠，故本次取假設開發法權重為70%，成本法權重為30%作為最終評估結果，則評估值為：421517578×30%＋444919292×70%＝437949178（元）

（四）求取估價對象房地產抵押價值

估價對象房地產抵押價值＝假定未設立法定優先受償權利下的市場價值－房地產估價師知悉的法定優先受償款

本次評估知悉的法定優先受償款有應補繳出讓金，根據廣州市的規定“當建設過程或房地產初始登記時各用途建筑面積與原出讓合同各用途建筑面積不符，或核準的征收面積有所調整的，按原價格標準及規定進行調整，不進行年限修正”進行計算，并據《國有土地使用權出讓合同》及補充合同記載，估價對象所在土地于1998年總購買價為22752849元，可銷售經營總建筑面積為27174㎡，而估價對象超過規劃指標的可銷售經營建筑面積為1960．2297㎡，則：

應補繳出讓金＝22752849/27174×1960．2297＝1641305（元）（取整）

【解釋此公式】應補繳出讓金＝原樓面地價×欠了多少面積

估價對象房地產抵押價值＝437949178—1641305＝436307873（元）

附件（略）