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建筑經濟專業知識與實務

1、考試制度

由全國統一組織、統一大綱、統一試題、統一評分標準。屬職稱評定“以考代評”系列。要求參加考試的人員須在1個考試年度內通過全部科目的考試。

2、考試題型

單選擇題:60個,60分; 多選擇題:20個,40分; 案例分析題:20個題目40分。題量100道,滿分140分,一般84分(60%)合格。

3、考試時間

本科目考試為150分鐘,2014111日上午9點至1130

 

4、科目特點

內容-記憶與計算相結合

范圍-廣泛而零散

考試-標準化選擇型

深度-有一定深度

題量-題量大(150分鐘完成100道題,平均每題1.5分鐘)

5、復習方法

首先最好自己能通讀一遍教材,然后在聽課過程中把所有考點梳理清晰,課后及時復習,配合做相應的習題,然后在此基礎上配合做練習以強化重難點及大綱變化點,在理解、記憶的基礎上全面掌握,以從容應對考試。

 

6章節體系及教材變化

1  資金時間價值與投資方案選擇,基本沒變化。

2  建筑工程技術經濟方法,基本沒變化。

3  建設項目可行性研究,基本沒變化。

4  工程建設項目招標投標,基本沒變化。

5  建設工程合同,基本沒變化。

6  建設工程造價的構成與計價依據,有變化。建筑安裝工程費用項目組成(建標【201344

調整:第二節 建設工程造價的構成 6-2我國現行的建設工程造價構成(概算法分類),表6-1 建筑安裝工程費用項目的組成和計算方法(造價形成分類),第三節 建設工程造價的計價依據一、(三)工程量清單的組成和編制方法

 

7  建設工程計價方法,有變化。

第三節 工程招投標過程中工程造價的計價方法

增加:一、(一)工程量清單的計價方式;一、(二)工程量清單的計價風險;二、建設工程承包合同價格;(三)建設工程工程量清單計價規范(gb50500-2013)中關于合同價款的約定。刪除:一、(一)工程量清單計價的組成內容和一般性計價規定;(二)工料單價法和綜合單價法的計價程序。 第三節 工程招投標過程中工程造價的計價方法

調整:13版教材中一、(二)2.招標控制價的編制人和編制依據調整為一、(三)2、內容有改動;將13版教材一、(三)工程量清單計價模式下投標價的編制調整為一、(四),且具體內容有調整。

第四節 施工階段工程造價的計價方法

調整:13版教材內容一、工程變更價款的確定,二、費用索賠,三、建設工程價款的結算調整為一、合同價款調整,二、建設工程合同價款的確定。

 

8  工程網絡計劃技術,基本沒變化。

9  建設項目風險管理與保險,基本沒變化。

10  施工企業財務管理,有變化。調整:第一節、施工企業的資產管理 一、資產分類,第二節 施工企業的組成 一、權益融資(一)所有者權益的組成、三、固定資產管理(一)、固定資產的分類、(二)固定資產折舊;第四節 工程經濟涉及的主要稅種,刪除 13版教材中一、(一)、2.稅率 10-5增加:一、(三)營業稅改增值稅試點改革

11  建設工程監理,有變化。(gb/t50319-2013)第二節 建設工程監理組織,調整:一、(三)項目監理結構的人員配備內容;第三節 建設工程項目目標控制 調整 一、(二)圖11-3

 

第一章  資金時間價值與投資方案選擇

本章知識體系:

第一節 資金的時間價值

第二節 單一投資方案的評價

第三節 投資方案的類型與評價指標

考試目的及內容:

測查應試人員是否掌握資金時間價值計算的有關概念,并能應用資金時間價值計算公式解決具體問題;應用凈現值法、凈將來值法、凈年值法、內部收益率法和回收期法進行單一投資方案評價;掌握投資方案類型的劃分標準,并能夠進行獨立方案、互斥方案選擇。本章包括3節:

第一節  資金的時間價值

第二節  單一投資方案的評價

第三節  投資方案的類型與選擇

 

本章特點:

本章難度大、計算題多、考題所占分值大、理論性非常強、技術含量較高。從歷年考題來看,約占11~19分左右,單選題、多選題及案例題均有涉及。要求一定要動手做題!

 

第一節   資金的時間價值

本節大綱要求:

資金時間價值產生的原因、資金時間價值計算的種類、復利計算的六個基本公式,能應用現金流量圖和基本公式熟練地進行資金時間價值的計算。

本節知識架構:

知識點一、 資金時間價值的含義(輪換考點)

知識點二、資金時間價值的計算(必考點)

知識點三、題型分析

知識點四、解題方法

 

知識點一、資金時間價值的含義(輪換考點)

1.資金時間價值的含義:2方面

1)資金發生的時間不同而使資金的價值不同

2)利息、利率是資金時間價值的體現

2.資金具有時間價值的主要原因:3(2013-612011-61)

1)通貨膨脹、貨幣貶值:等量的錢現在的比以后的值錢,貨幣有通貨膨脹的可能

2)承擔風險:得到同樣的貨幣,要承擔時間風險,且具有多種不確定因素

3)貨幣增值:貨幣有在一定時間內通過某些經濟活動產生增值的可能

 

【例題1·計算題】(歷年真題)關于資金時間價值產生原因的說法,正確的有:

a.物價膨脹,貨幣貶值

b. 利潤產生需要時間

c.時間與利潤成正比

d.資金運動,貨幣增值

e.風險的存在
  【答案】ade

 

知識點二、資金時間價值的計算(必考點)

 (一)單利和復利

1.單利

利息和時間成線性關系,只計取本金的利息,本金所產生的利息不再計算利息。       

ip.n.i

 i:利息額  p:本金  i:利率  n:計息周期

 

【例題2·計算題】(典型例題)1000元存入銀行,年利率為6%,如果按單利計算,則三年后的本利和為多少?

【解答】1000+1000×6%×31180

 

2.復利   (2013-12012-1綜合考核)

復利指每期末不支付利息,而將該期利息轉為下期的本金,即不但本金產生利息,而且利息也產生利息。

                        fp1+in

 

【例題3·計算題】(典型例題)1000元存入銀行,年利率為6%,如果按復利計算,則三年后的本利和為多少?
  【解答】1000×(1+6%31191.02

【注意】本金與利率均相同時,按復利計算的利息要比按單利計算的利息高。

 

【例題4·計算題】(歷年真題)某人以8%單利借出15000,貸款期為3;此后以7%的復利將上述借出金額的本利和再借出,借款期為10.則該人在第13年年末可以獲得復本利和是(  )萬元。已知(f/p,7%,10)=1.967

a.3.3568   b.3.4209   c.3.5687  d.3.6586

【答案】d【解析】15000元借出后三年的單利和為15000 ×(1+ 8% × 3)=18600(元),本筆錢再借出10年,則第13年復本利和為18600 × f/p,7%,10)= 18600 ×(1+7%10 18600 × 1.967=3.65862013-12012-4

 

(二)資金時間價值的復利計算公式

1.現金流量圖——表示的資金的時間價值

1)一條向右的帶箭頭的線代表時間軸

2)上面的點代表時間點,起點為0,依次為123,…,n

3)向上的箭頭表示現金流入,向下的箭頭代表現金流出

4)箭頭的長短與資金量值成正比

 

【注意】比較的原則:將發生在各個點的資金量換算到同一時點,才能比較大小和相加減

 

2.資金時間價值計算的基本公式

1)涉及三個值:

p:現值:表示現在時點的資金額

f:將來值(終值):期末的復本利和

a:年值:是指在一定的時期內,以相同的時間間隔連續發生的等額收付款項。

2)兩個因素:利率(i)、計息期(n

3)六種換算:

1)現值換算為將來值 pf

2)將來值換算為現值 fp

3)年值換算為將來值 af

4)將來值換算為年值 fa

5)年  值換算為現 ap

6)現  值換算為年 pa

 

4)補充-因數的說明

□如因數(或系數)可以表示為(a/pi n

a/p表示經濟活動的內涵,斜杠右邊的表示已知的值,斜杠左邊的表示要求的值。如a/p表示已知現值p求年值af/p表示已知現值p求將來值f

in表示兩個因素,利率和計息期

56個計算公式

(1) 現值換算為將來值 pf

fp1+in
  □形象記憶:(存款)一次存錢,到期本利合計多少
  □系數名稱:一次支付復本利和因數(f/pin

 

【例題5·計算題】(典型例題)某建筑商向金融機構貸款500萬元,按復利計息,年利率為12%。若第五年末一次還本付息,應償還多少萬元?

【解析】pffpf/p,i,n)=p1+in500×(112%5881(萬元)

 

2)將來值換算為現值 fp    2011-1

形象記憶:(存款)已知到期本利合計數,求最初本金

系數名稱:一次支付現值因數(p/fi, n

 

【例題6·計算題】(典型例題)將一筆資金按年利率6%存入銀行,以復利計息,要在5年后本利和為100萬元,則現在應存款多少元?

【解析】fppfp/fin)=f/1+in100÷(1+6%574.73萬元

 

3)年值換算為將來值 af

 

具體推導實質為等比數列求和:

sn=a1(1-qn)/(1-q)=1×[1-1+in]/[1-(1+i)] 公式變形即可求出

形象記憶:(存款)等額零存整取

系數名稱:等額支付將來值(將來值)因數(f/ai, n

 

【例題7·計算題】(典型例題)若每年年末存入銀行10萬元,年利率為6%,則5年后的復本利和為多少元?已知(f/a6%, 5)=5.637

【解析】affaf/ai, n)=10×5.63756.37(萬元)

 

4)將來值換算為年值 fa
  
  

形象記憶:(存款、養老保險)已知最后要取出一筆錢,每年應等額存入多少錢 。年輕時定期等額支付養老金,到一定年齡一次性取出,問一次性可取多少錢。

系數名稱:等額支付償債基金因數(a/fi, n

 

【例題8·單選題】(典型例題)某設備估計尚可使用5年,為此準備5年后進行設備更新,所需資金估計為30萬元,若存款利率為5%,從現在開始每期末均等的存款,則應存款( )萬元。已知(a/f,5%,5)=0.18097
  a.6.426  b.5.429  c.4.846  d.5.868
    
【答案】b
    
【解析】faafa/f,i,n)=30×(a/f,5%,5)=30×0.180975.429

 

5)年值換算為現值 ap     (2013-32012-32012-8182)

 

形象記憶:(養老金)一次性存入一筆錢,以后若干年每年可領取一定數額的年金,問最初要一次性存入多少錢
  系數名稱:等額支付現值因數(p/ai, n

 

【例題9·單選題】(歷年真題)某方案初期投資額為300萬元,此后每年年末的運營費用為40萬元。方案的壽命期為10年,10年后的殘值為零。假設基準收益率為10% ,己知(p/a,10%,10 )=6.144。則該方案總費用的現值為( )萬元 

a.400   b.545.76   c.654.87   d.700

【答案】

【解析】appap/a,10%,10)=40×6.144245.76,則245.76+300545.76

注意:總費用包括初始投資和運營費用

 

【例題10·單選題】(歷年真題)某方案初期投資額為300萬元,此后每年年末的運營費用為40萬元,方案的壽命期為10年,10年后的殘值為零。假設基準收益率為10%,已知:(p/a10%10)=6.144,則該方案總費用的現值是( )萬元。

a.245.76      b.545.76

c.1356.86   d.1843.20

【答案】b 兩年考題幾乎完全相同

【解析】本題可以不通過計算運用排除法直接得出正確答案。每年末運營費用40萬元,則不考慮資本的時間價值時總運營費用為40×10400萬元,則總費用為300+400700萬元。由于考慮了時間價值,折現后運營費用一定比不折現少,所以折現后的總值一定會少于700萬元。而初始投資額300萬元是不用折現的,所以現值的范圍一定是300<p<700,只有答案b符合。

 

【特殊情況】永續年值(n-∞)重點

(2013-22012-22011-2)

如果年值一直持續到永遠,是相同時間間隔的無限期等額收付款項

pa/ i      ap×i

推導:實質是用求極限

 

【例題11·單選題】(歷年真題)某項目預計初期投資為100萬元,投資效果持續時間(壽命)為無限,凈收益發生于每年末且數值相等,若基準收益率為10%,則年凈收益超過( )萬元時,該項投資可以被接受。

a.8   b.10   c.12   d.15

【答案】b

【解析】實質pa,且永續年值 ap×i100×10%10

 

【例題12·單選題】(歷年真題)某地區用100萬元捐款修建一座永久性建筑物,該建筑物每年的維護費用為2萬元(折算至年末),除初期建設費用外,其余捐款(用于維護的費用)以6%的年利率存入銀行,以保證正常的維護費用開支,則可用于初期建設的資金是(    )萬元。

a.  66. 67    b.68. 67    c.76. 65    d.80. 67

【答案】a

【解析】當n趨于無窮大時,a= p×i,每年的維護費用折成現值為:p=a/i=2/6%=33.33(萬元)。因此,初期建設的資金=100-33.33= 66.67(萬元)。  

 

6 現值換算為年值 pa 2013-84852011-3

形象記憶:(按揭)住房按揭貸款,已知貸款額,求月供或年供

系數名稱 :資本回收因數(a/pin

 

【例題13·計算題】(典型例題)某人貸款12萬元,分10年攤還,年利率為6%,按月計息,則每月的償還金額為多少?


   【解析】已知p(現值),要求的是a(年值)
  注意計息期,已知的是年利率,但求的是月還款額,p12萬元,i6%÷120.5%n10×12120apa/p6%/12120)=12×0.01110.1332(萬元)

 

記牢一個核心公式,如( f/ai, n),其他可通過取倒數等方式類推(綜合計算,如2011-8384

 

6)資金時間價值計算基本公式推導的假定條件:6

1)實施方案的初期投資發生在方案的壽命期初

2)方案實施中發生的經常性收益和費用假定發生在期末

3)本期的期末為下期的期初

4)現值p是當前期間開始時發生的

5)將來值f是當前往后的第n期末發生的 

6)年值a是在考察期間間隔發生的;當問題包括pa時,系列的第一個a是在p發生一個期間后的期末發生的;當問題包括fa時,系列的最后一個af同時發生

 

1 實施方案的初期投資發生在方案的壽命期初

公式默認的現金流量圖

  

  非默認的現金流量圖(不能直接適用公式)

 

【例題14·單選題】(歷年真題)資金時間價值計算基本公式推導的前提條件是:假定實施方案的初期投資發生在( )。

a.方案的壽命期初

b.方案的壽命期末

c.方案的壽命期中

d.方案壽命期的任意時刻

【答案】a

 

2 方案實施中發生的經常性收益和費用假定發生在期末

事實上現金流在一年中隨機地發生,但是公式默認為現金流發生在每一期的期末。而且在題目中如沒有特別說明,都假設現金流發生在期末,即每年的年末。

1年上的現金流假設發生在第1年年末,n年上的現金流假設發生在第n年年末。

現金流量圖中的0點,表示第一年的年初,其它年數123n都表示是這一年的年末。

只有初始投資是在第一個計息期的期初,其它年內的投入或支出,都要歸在這一個計息期的期末。

 

3 本期的期末為下期的期初

前一期的期末就意味著本期的期初,除了第一個計息期外,一筆收入或支出如果發生在這一年的年初,則在現金流量圖中必須表示為上一年的流入或流出中。

【例題15·單選題】(典型例題)某建設項目,建設期為3年,建設期第一年貸款400萬元,第二年貸款500萬元,第三年貸款300萬元,貸款均為年初發放,年利率為12%,采用復利法計算建設期的貸款利息,則第三年末貸款的復本利和為( )萬元。

a.1525.17   b.1375.17

c.1489.17   d.1625.17

【答案】a

【解析】注意:貸款均為年初發放

 

錯誤的作法:

f=400f/p12%2+500f/p12%1+300400×1.2544+500×1.12+3001361.76

 

正確的作法:

把各年現值依次折算為終值

fp1f/p12%3+p2f/p12%2+p3f/p12%1
  =400×1.4049+500×1.2544+300×1.12

1525.17

 

4)現值p是當前期間開始時發生的

5)將來值f是當前往后的第n期末發生的

 

6)年值a是在考察期間間隔發生的;當問題包括pa時,系列的第一個a是在p發生一個期間后的期末發生的;當問題包括fa時,系列的最后一個af同時發生

 

【例題16·單選題】(歷年真題】某投資方案初期投資額為2000萬元,此后從第二年年末開始每年有凈收益,方案的運營期為10年,壽命期結束時的凈殘值為零。若基準收益率為12%,則該投資方案的年凈收益為( )萬元時,該投資方案凈現值為零。已知:(p/a12%10)=5.650,(p/f12%1)=0.8929

a.362  b.378  c.386  d.396

【答案】d

【解析】首先要明確運營期期初即為建設期期末,p0=2000,如果把運營期期初的現值p1轉化為建設期初的現值p0,則此時運營期期初的現值p1=建設期末的終值f0,即:p1= ap1/a12%,10),然后把p1折算為整個方案期初的現值

根據投資方案凈現值為零,具體計算過程為:

npvap/a12%,10)(p/f12%1)-20000

a×5.65×0.89292000,則a396

 

【例題17·計算題】(典型例題)為了在未來5年內通過儲蓄得到3萬元,若利率為12%,每年年初應存入多少錢?(p/f12%l)=0.8929,(a/f,12%5)=0.1574

  錯誤現金流量圖——根據題意把年值標在每年年末是錯誤的

  錯誤的計算:

afa/fin)=30000a/f,12%5)=4722

正確現金流量圖:

  

首先明確:第一年年初在零的位置上

根據“當包括fa,系列的最后一個af同時發生”,第一次a換算為f,應在第4年的位置上,不在第五年位置,所以必須再進行一次換算:把第五年的終值×(p/f12%1)轉化為第四年的終值(第四年的終值相對第五年的終值來說,是第五年的現值)

正確的計算:

afp/fin2)(a/f,in1)=30000×(p/f12%1)×(a/f12%5)=4216

f=3000=af/p12%5+ af/p12%4+ af/p12%3+ af/p12%2+ af/p12%1),把等式變形后也能通過計算得出。當然本題給出了參考系數,最好是按照給定的思路計算。

 

知識點三、常見題型分析(補充理解)

1.在三個值之間進行直接的換算(初級-直接套公式)

2.條件不符合公式的假定條件,需進行一定的變換(中級-套用多個公式換算)

3.綜合題,主要是案例分析題,結合運用各知識,需要對題目有一個非常透徹的理解(高級)

 

知識點四、解題方法(補充理解)

1.第一步,審題。復雜題必須畫出現金流量圖幫助理解

2.第二步,確定換算關系。審題后確定其經濟適動的內涵是哪兩個值之間的換算,寫出關系式,如apa/pin),這需要熟練掌握六種換算

3.第三步,審查條件。題中的條件與公式換算的假定條件是否一致,如不一致,則需調整換算關系式

4.第四步,檢查一致性。注意in的內涵是否一致:

1)如果i是年(季、月)利率,則n就是以年(季、月)為標準的計息期

2)如果沒有明確告知,則季利率等于年利率除以4,月利率等于年利率除以12

5.第五步,計算。將已知數據帶入關系式中計算

 

解題方法運用例題:

【例題18·計算題】某人每年年末存款1000元,前八年年利率為3%,后兩年的年利率變為4%,問該人存款的10年末復本利和為多少元。已知(f/a3%8)=8.8932,(f/p4%2)=1.082,(f/a4%2)=2.040

第一步,審題,先畫出現金流量圖

第二步,確定換算關系af。本題分兩部分分別計算相加。

 

第三步,審查條件。

1)每年年末,符合公式

2)當包括fa時,系列的最后一個af同時發生,也就是兩部分折算成f1f2時,分別處在第8年和第10年的位置上

3)兩部分換算后的將來值不在同一時點上,不能直接進行代數運算,必須再進行一次換算。將發生在第8年的f1再換算到第10年的位置上,他們之間的關系相當于pf

4)調整后的公式為

fa1f/a3%8)(f/p4%2+a2f/a4%2

第四步,注意一致性。

1)年利率與計息期一致

2)注意第二次折算時,利率采用最新的利率

第五步,計算

1000×8.8932×1.082+1000×2.04011662(元)

 

本題常見錯誤分析

錯誤一:未進行條件審查,無第二次換算

fa1f/a3%8+a2f/a4%2

錯誤二:第二次換算時,利率未采用變化后利率

fa1f/a3%8)(f/p3%2+a2f/a4%2

 

【例題19·計算題】(典型例題)欲進行房地產開發,需購置土地,假設土地價款支付方式是:現時點支付600萬元,此后,第一個五年每半年支付40萬元;第二個五年每半年支付60萬元;第三個五年每半年支付80萬元;按復利計算,每半年的利率為4%。則該土地的價格相當于現時點的值是多少?

【解析】作法一:
  

 600指的是第一年初支付的600萬元

第一個五年每半年支付40萬元;第二個五年每半年支付60萬元,即把60萬拆解為40+20萬;第三個五年每半年支付80萬元,即把80萬拆解為40+20+20萬;

這樣,就相當于在15年的每個半年內支付40萬元,40×(p/a4%30);在第二、三個五年的每半年內支付20萬元,20×(p/a4%20),然后換算為第一個五年年初的現值,20×(p/a4%20)×(p/f4%10);在第三個五年的每半年內支付20萬元,20×(p/a4%10),然后換算為第一個五年年初的現值,20×(p/a4%10)×(p/f4%20)。

【解析】作法二:
  

p600+[40×(f/a4%30+20×(f/a4%20+20f/a,4%,10]×(p/f4%30
相當于把每個五年的年值轉化為第三個五年的終值后,再統一轉化為第一個五年期初的現值。

【解析】作法三:
  

 

p600+40×(f/a4%10+60×(f/a4%10)(p/f4%10+80f/a 4% 10)×(p/f4%20

分階段把年值換算為各階段現值(時點01020),再把各階段現值作為各階段“將來值”統一換算為現時點現值。