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第一章  房地產經濟基本理論

年份	單選題	多選題	案例分析題	合計
2011	5	4	0	9
2012	5	4	0	9
2013	4	4	0	8
【關注】自2011年以來，在客觀題中，至少有2個題目涉及《房地產經濟基本理論》的內容。預計2014年分值在 9  分左右。

 

第一節…區位理論

大綱考試內容要求：

   區位的概念、特征和種類，房地產區位的概念和主要區位因素；農業區位理論、工業區位理論和中心地理論的基本概念、假設前提和主要內容；同心圓理論、扇形理論、多核心理論和中心商務區土地利用模式的主要內容，商業區區位選擇指向特征，城市空間結構對區位的影響。

重點：房地產區位的含義，區位對房地產的重要性，房地產的主要區位因素，主要的區位理論及其主要內容；農業區位理論、工業區位理論和中心地理論中的基本概念、基本前提和主要內容。

難點：同心圓理論、扇形理論、多核心理論和中心商務區土地利用模式的主要內容及其在房地產開發經營上的意義。

 

知識點一：區位和區位理論（常考點）

（一）區位的概念

區位：區位通常是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關系。

房地產因其位置不可移動性，區位成為考慮其好壞的重要因素之一。考慮區位因素主要有：區位周邊的空間環境特性、通達性、互賴性、排斥性和成本費用。

(二)區位的特征和種類

1．綜合性 
    天文區位(自然區位)      　　自然地理區位(自然區位) 
　　經濟區位(社會區位)      　　文化區位(社會區位)       　　政治區位(社會區位)

按照客體的多樣性，分為自然區位和社會區位兩大類。

2．確定性 
　　在特定的時間內，區位是確定的和唯一的。由方位和距離決定。 

3．層次性 
　　大位置 　　小位置 　　地址     　　微位置

4．歷史性:是城市遷移和興衰的重要原因

 

（三）房地產區位的概念

一宗房地產與其它房地產或事物在空間方位和距離上的關系,包括位置、交通條件、外部配套設施、周圍環境和景觀等區位因素。

（四）區位理論概念

區位理論：簡稱區位論。是關于人類活動特別是經濟活動的空間分布及空間中各類要素的相互關系的學說。主要是研究人類經濟行為的空間區位選擇及空間區位內經濟活動優化組合的理論。區位理論主要有：農業區位理論、工業區位理論、中心區位理論和城市空間區位理論。 

 

歷年真題：

區位由（    ）和距離所決定。［２０１3年考題］

a．坐落                            b．朝向

c．方向                            d．地址

『答案』：c

解析：教材第一頁。區位由方位和距離決定，因此，主體和客體間的區位關系有方位關系和距離關系。

預測真題：

按照客體的多樣性，區位可分成自然區位和社會區位。下列區位中，屬于社會區位的有（   ）。

a．歷史區位                       b．經濟區位

c．文化區位                       d．政治區位

e．空間區位

『正確答案』bcd

 

知識點二   農業區位理論（必考點）

(一)杜能“孤立國”理論的假設前提

(二)杜能農業區位理論的主要內容　　

1．基本經濟分析: 
　　經營者的利潤為p=v-(e+t) 
　　經營者追求利潤最大化 
　　v(銷售價格)和e(生產成本)是常數 
　　p+t=v-e=k 
　　農業經營的產品和經營方式，由市場上農產品的銷售價格決定 
　　農產品的銷售成本為生產成本和運輸成本之和 
　　利潤最大化的唯一辦法是將運費壓縮為最小 
　　通過合理的農業生產布局使農業的運費最低，就能實現最大利潤 

 

【預測真題】按照杜能理論的假設，(　)之和等于一個常數。 
　　a．成本、運費 
　　b．利潤、成本 
　　c．運費、利潤 
　　d．價格、利潤 
　　【答案】c 

答案見4頁，　p+t=v-e=k ，k為常數，即利潤加運輸成本等于一個常數。意義是只有把運輸成本降到最小，才能將利潤增到最大。

 

2．杜能圈 
　　自由農作區，距市場最近——第一圈 
　　林業區 ——第二圈 
　　輪載農作區，生產糧食—— 第三圈 
　　谷草農作區，提供谷物與畜產品 ——第四圈 
　　三圃農作區—— 第五圈

畜牧業區——第六圈 

3． 杜能圈修正模型 
　　河流的影響 
　　水運費與陸運費的比較 
　　其它城市的影響 
　　各城市根據實力形成各自的市場范圍 

 

【預測真題】杜能在《孤立國》一書中提出六種耕作制度，每種耕作制度構成一個區域，即“杜能圈”。其中第三圈是(　)。 
　　a．自由農作區                      　　b．輪載農作區 
　　c．林業區                          　　d．畜牧業區 
　　【答案】b  答案見第4頁

【歷年真題】根據杜能區位理論的基本經濟分析，某個農業經營者要在單位面積土地上獲得最大利潤的決定因素有（）

a．市場供給量                            b．市場需求量

c．農產品銷售價格                        d．生產成本

e．運輸成本

答案：cde

解析：教材3頁，杜能區位理論今本經濟分析

p=v-(e+t)  市場價格-成本-費用=利潤

 

知識點三、工業區位理論（必考點）

(一)工業理論假設條件 
　　①均質國家與地區，只考慮經濟因素 
　　②工業原料、燃料地點固定且已知 
　　③工業產品的消費地和范圍已知，需求量不變 
　　④勞動力不能流動，價格已知，供給充裕 
　　⑤運費是重量和距離的函數 
　　⑥討論同一產品 

 

(二)運輸指向的工業區位分析 
　　工業企業應選擇在原料和成品二者的總運費最小之地 
　　工業原料分類：遍布性原料／限地性原料 
　　原料指數=限地性原料總重量／制成品總重量 
　　原料指數 ：
　　遍布性原料　0 
　　純原料　　　1 
　　失重性原料　大于1 
　　原料指數大于1，在原料地；

原料指數小于1，在消費地；

原料指數等于1，自由區位。

 

(三)勞動力成本影響工業區位趨向的分析 
　　基本思路：工業區位由運輸指向轉為勞動力指向僅限于節約的勞動力成本大于增加的運輸成本。

(四)集聚與分散因素影響工業區位分析 
　　集聚因素是一般聚集因素

 ：促使工業向一定區位集中的因素。
　　生產或技術集聚，又稱純集聚 
　　①規模擴大 　　②分工合作 
　　社會集聚是特殊聚集因素，又稱“偶然集聚” 
　　①交通資源　　②額外利潤 

分散因素：指不利于工業集聚的一些因素。

 

知識點四、中心地理論（必考點）

(一)基本概念 
　　中心地 ：指區域內向其周圍地域提供各種商品和服務的中心城市或中心居民點 。

中心地職能：是指由中心地提供的商品和服務。
　　中心性 ：一個中心對周圍地區的影響程度。 

需求門檻：中心地能維持供應某種商品和勞務所需的最低購買力和服務水平 。
　　商品銷售范圍 ：消費者為獲取商品和服務所希望通達的最遠路程，或指中心地提供商品和勞務的最大銷售距離和服務半徑 。

 

(二)克里斯塔勒的中心地理論 
　　1．假設前提 
　　①均質平原與無差異性的居民 
　　②交通費用與距離成正比 
　　③廠商和消費者均為經濟人 
　　④貨物可自由流動 
　　2．六邊形市場區 
　　各廠商的銷售范圍為圓形 ；
　　新廠商的自由進入，使各廠商的銷售范圍越來越小，直到需求門檻為止 ；
　　各廠商的圓形范圍重疊區域，以無差別線劃分給不同的廠商 ，形成六邊形的市場區域。 

 

知識點五、城市空間結構理論（必考點）

城市空間結構是人們在城市發展過程中對土地利用的結果。

(一)同心圓理論   

(二) 扇形理論

(三)多核心理論  

(四)中心商務區土地利用模式

(五)商業區區位選擇指向特征

(六)城市空間結構對區位的影響

 

【預測真題】

1．中心商務高度指標等于（   ）之比。

a．中心商務區建筑面積總和與總建筑基底面積

b．中心商務用地建筑面積總和與總建筑面積

c．中心商務用地建筑面積總和與總建筑基底面積

d．中心商務區建筑面積總和與總建筑面積

『正確答案』a  見教材第9頁

區別高度指標和強度指標，即高度指標cbhi和強度指標cbii,強度指標為b，cbhi大于1，cbii大于50%胡區域界定瑋cbd．

 

【歷年真題】

1．關于商業區位選擇的說法錯誤的是（   ）［2013年考題］

a．商業區位的空間取向主要考慮接近和方便消費者

b．眾多商家在地段上的集聚是為了展開競爭

c．低價是商業區為選擇的重要因素

d．商業區位選擇是為了追求商家最大利潤與消費者最大剩余效用間的平衡

答案：b

解析：教材第10頁，聚焦和關聯式商業區位選擇的重要特征，眾多商家在地段上的聚焦，是為了創造共同市場，相互借助對方的外部性為自身帶來顧客、獲取利益，彼此之間沒有上下游產業鏈的關系。

 

2．扇形理論的核心是（   ）［2011年考題］

a．城市圖的利用過程中并非只形成一個商業中心區，而會出現多個商業中心

b．各類城市用地趨向于沿主要交通線路和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發展

c．如何最佳、最有效地使用城市土地

d．居民區要沿著城市交通主干道或河岸、湖濱、公園高地、向外發展

答案：b

解析：扇形理論是霍伊特在1939年創立的，該理論的核心是各類城市用地趨向于沿主要交通路線和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發展。