三、權(quán)屬審核的內(nèi)容

權(quán)屬審核主要從以下幾個方面進(jìn)行：對土地登記申請人的審核、對宗地自然狀況的審核、對宗地權(quán)屬狀況的審核。

(一)對土地登記申請人的審核

不同類型的土地登記，其申請人不同，但一般說來，不管哪一種類型的土地登記，其申請人都沒有超出自然人、法人和其他組織這三種類型之外。

申請人是自然人的，土地登記人員查驗其個人身份證或戶籍證明，并對其民事行為能力進(jìn)行審查。土地登記要求申請人具有完全民事行為能力，如果申請人無行為能力或只具有限制行為能力，則必須由其法定代理人代理申請;

申請人為法人或其它組織的，土地登記人員審查其法人資格證明。企業(yè)法人如企業(yè)、公司的法人資格證明為工商行政管理部門核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，社會團(tuán)體法人如工會、共青團(tuán)、婦聯(lián)、行業(yè)協(xié)會、學(xué)術(shù)團(tuán)體等的法人資格證明為民政部門頒發(fā)的社會團(tuán)體登記證書;依照法律、行政命令成立的機(jī)關(guān)法人、事業(yè)法人的法人資格證明為批準(zhǔn)該單位成立的證件或文件。其它組織申請土地登記時，參照法人審查的方法對其主體資格進(jìn)行審查。

此外，土地登記人員還對法定代表人身份證明、法定代表人的個人身份證或戶籍證明進(jìn)行審查;土地登記申請人不管是自然人還是法人或其它組織，凡是委托他人申請的，土地登記人員審查其《土地登記委托書》，以及代理人的個人身份證或者戶籍證明。代理人為法定代理人的，土地登記人員審查其村委會或居委會開具的監(jiān)護(hù)人證明。

(二)對宗地自然狀況的審核

對宗地自然狀況的審核就是對宗地范圍、面積、用途、等級和價格進(jìn)行審核。審核要件為地籍調(diào)查成果和土地定級估價成果。宗地范圍反映在宗地界址點和界址線上，宗地的面積也是通過界址點、界址線計算出來的，宗地范圍涉及到土地權(quán)利人的切身利益。審核宗地范圍，采用數(shù)字地籍成圖的，界址點須用數(shù)字精確表示;采用其他方法測繪地籍圖的，四至描述一定要準(zhǔn)確，且應(yīng)盡量與明顯地物聯(lián)系在一起，宗地面積包括宗地總面積、地類面積、宗地內(nèi)建筑面積，共用宗地的，還分為共有使用權(quán)面積、分?jǐn)偯娣e。審核宗地面積時，應(yīng)在圖上或到實地逐一核對各類面積。對利用土地利用現(xiàn)狀調(diào)查資料進(jìn)行登記的集體土地所有權(quán)和國有農(nóng)村、牧、漁場國有土地使用權(quán)的核對各地類面積與土地總面積是否一致。農(nóng)村、牧場內(nèi)建設(shè)用地與非建設(shè)用地分別劃宗的，檢核圖件與文字描述的一致性。難以在小比例尺圖件上劃出建設(shè)用地范圍的檢查文字描述中建設(shè)用地面積扣除記載。審核宅基地面積要檢核宅基地面積是否超標(biāo)，對超占面積宅基地提出處理意見。宗地用途反映了土地利用現(xiàn)狀的合理性，土地使用者必須嚴(yán)格按照規(guī)定的用途使用土地，不能隨意改變。在審核中，要檢核土地實際用途與批準(zhǔn)用途的一致性，發(fā)現(xiàn)不一致的，移交有關(guān)部門處理。土地等級反映土地的質(zhì)量和使用價值，土地價格反映土地的價值。一般情況下，登記的土地等級應(yīng)與定級成果資料相一致，標(biāo)定地價和申報地價水平應(yīng)與當(dāng)?shù)氐牡貎r水平相當(dāng)。

(三)對土地權(quán)屬狀況的審核

對土地權(quán)屬狀況的審核主要是審核土地權(quán)屬來源、土地權(quán)屬性質(zhì)和土地使用期限。

土地權(quán)屬來源審核的要件是土地權(quán)屬來源證明。由于歷史原因，我國土地權(quán)屬來源證明分為兩類：直接的土地權(quán)屬來源文件和土地權(quán)屬參考文件。直接的土地權(quán)屬來源文件，是指政府部門批準(zhǔn)使用土地的文件。其中包括《中華人民共和國土地管理法》頒布前主管土地的政府部門，如計委、建委、民政、農(nóng)業(yè)等有批地權(quán)的政府部門批準(zhǔn)的用地文件。《中華人民共和國土地管理法》頒布實施后，在土地行政主管部門已經(jīng)組建的地區(qū)，只有土地行政主管部門批準(zhǔn)用地的文件是有效的批地文件;土地登記開始前，統(tǒng)一由土地行政主管部門補(bǔ)辦的批準(zhǔn)用地文件;農(nóng)村居民長期使用的宅基地、城鎮(zhèn)居民個人住所用地的舊土地證、房產(chǎn)證及由當(dāng)?shù)鼗鶎咏M織開具四鄰認(rèn)證的證明;農(nóng)業(yè)合作化時期和農(nóng)村六十條發(fā)布后，生產(chǎn)隊、生產(chǎn)大隊固定土地的檔案。土地權(quán)屬的參考文件包括土地公有制實行前的土地契約;單位或個人土地使用權(quán)調(diào)整、交換時雙方的協(xié)議或有關(guān)材料;地上物買賣、交換、繼承等證件;行政領(lǐng)導(dǎo)對用地的指示;集體土地交換協(xié)議等。審核土地權(quán)屬來源證明時，要先將土地權(quán)屬來源文件進(jìn)行分類，然后進(jìn)行文件認(rèn)定。

土地權(quán)屬性質(zhì)的審核主要是對土地權(quán)利的必要性、可行性、范圍、內(nèi)容、義務(wù)和限制進(jìn)行審核。

土地使用期限審核是指土地權(quán)利人以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的國有土地使用權(quán)的，其使用期限應(yīng)符合國家規(guī)定的國有土地使用權(quán)期限。集體土地使用權(quán)期限應(yīng)與農(nóng)地使用合同和國家有關(guān)政策相符。

四、土地登記審批表及填寫基本要求

權(quán)屬審核結(jié)束后，符合規(guī)定要求的，土地登記人員填寫《土地登記審批表》(參考樣例見表2-7)。《土地登記審批表》的樣式，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府土地行政主管部門自行制訂。《土地登記審批表》必須具備在《土地登記卡》上所需記錄的全部內(nèi)容。

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