11.某辦公樓的建筑面積為1500㎡，土地面積為1000㎡，目前的房地產市場價值為5000元/㎡，同類土地的市場單價為2200元/㎡。在法律、政策允許下，如果對該辦公樓進行裝修改造，預計裝修改造費用及應得利潤為1300元/㎡;裝修改造后的房地產市場價值可達6500元/㎡;如果將建筑物拆除后新建較高標準的辦公樓，預計拆除費用為300元/㎡，舊建筑物殘值為50元/㎡，新建筑物重置價格為3800元/㎡，新建后的房地產市場價值可達8000元/㎡。該房地產的最高最佳利用方式為( )。

A.維持現狀 B.裝修改造

C.拆除建筑物作為空地轉讓 D.新建較高標準的辦公樓

12.謹慎原則主要是評估房地產( )時應遵循的原則。

A.抵押價值 B.征收價值

C.現狀價值 D.投資價值

13.某可比實例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為6.5:1，至價值時點按人民幣計的類似房地產價格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3:1，對該可比實例進行市場狀況調整后的價格為人民幣( )萬元。

A.630.0 B.650.0

C.661.5 D.682.5

14.采用百分率法進行交易情況修正時，應以可比實例( )為基準確定交易情況修正系數。

A.成交價格 B.賬面價格

C.正常價格 D.期望價格

15.某類房地產2013年4月的市場價格為6500元/㎡，該類房地產2013年3月至10月的環比價格指數分別為105. 53、103. 85、100. 04、99. 86、98. 28、96. 45、92. 17、90. 08，該類房地產2013年10月的市場價格為( )元/Il12。

A.5110. 51 B.5307. 26

C.5548. 37 D.5638. 13

16.某套建筑面積為100 ㎡的住宅，含家電家具的成交價格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設年利率為8%，家電家具價值為5萬元，現將該交易實例作為可比實例，評估類似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價為( )元/㎡。

A.4387 B.4398

C.4500 D.4887

17.評估某宗房地產的市場價值，選取了甲、乙、丙三個可比實例：甲可比實例的成交價格為8000元/㎡，比正常價格低2%;乙可比實例的賣方實收價格為7800元/㎡，交易稅費全由買方負擔，當地房地產交易中買方和賣方應繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%;丙可比實例的成交價格為8300元/㎡，其裝修標準比估價對象的裝修標準高200元/㎡。假設不考慮其他因素影響，三個可比實例比較價值的權重依次為0.4、0.2、0.4，該房地產的市場價格為( ) 元/2。

A.8157. 60 B.8158. 91

C.8163. 57 D.8164. 88

18.某宗房地產的收益期限為8年，未來第一年的有效毛收入為80萬元，運營費用為45萬元，此后每年的有效毛收入和運營費用在上年基礎上分別遞增4%和3%，該房地產的報酬率為6%。該房地產的收益價格為( )萬元。

A.183. 78 B.257. 55

C.873. 19 D.1427. 16

19.某寫字樓年凈收益為420萬元，未來三年內仍然維持該水平，預計三年后該寫字樓為現在價格的1.3倍，該房地產的報酬率為13%。該寫字樓現在的價格為( )萬元。

A.992 B.3306

C.10014 D.12723

20.關于有租約限制房地產估價的說法，錯誤的是( )。

A.因估價目的不同，評估有租約限制房地產價值時可不考慮租約限制

B.承租人權益價值可能為負值

C.出租人權益價值與合同租金及市場租金有關

D.承租人權益價值等于房地產剩余經濟壽命期間合同租金與市場租金差額的現值之和

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