解 析

一、單項(xiàng)選擇題

1.房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。

2.由于通貨膨脹將導(dǎo)致未來(lái)收益的價(jià)值下降，按長(zhǎng)期固定租金方式出租所擁有物業(yè)的投資者，實(shí)際上承擔(dān)了本來(lái)應(yīng)由承租人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的預(yù)期收益率為：10% +0.4×(20% -10010)=14%，寫字樓市場(chǎng)的預(yù)期收益率為：10% +0.9×(14% - 10%)=13. 60/0，或者寫字樓市場(chǎng)的預(yù)期收益率=10%+0.9×0.4×(20% -10%)=13.6%.

4.我國(guó)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場(chǎng)目前是由屬地政府完全壟斷的。

5.區(qū)域結(jié)構(gòu)是考察不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房?jī)r(jià)水平和政策措施的差異。

6. 90÷60 =1.5(年)。

7.住房可支付性指數(shù)(Housing Affordability Index，HAI)，是指中位數(shù)收入水平的家庭對(duì)中位數(shù)價(jià)格的住房的承受能力，在數(shù)值上等于家庭可承受房?jī)r(jià)的上限與該城市實(shí)際住房中位數(shù)價(jià)格之比，如果HAI< 100.說(shuō)明居民家庭只能承受更低價(jià)格的住房;住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)，是指從城市經(jīng)濟(jì)基本面可支撐住房?jī)r(jià)格的角度，對(duì)當(dāng)前實(shí)際住房?jī)r(jià)格合理性作出的判斷，反映了實(shí)際住房?jī)r(jià)格與城市經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)的協(xié)調(diào)關(guān)系;房?jī)r(jià)租金比，是指房地產(chǎn)價(jià)格與租金的比值，用來(lái)考察房地產(chǎn)價(jià)格是否過(guò)度偏離其使用價(jià)值;量?jī)r(jià)彈性，是指報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變化率與交易變化率的比值。依據(jù)交易量和價(jià)格的升降關(guān)系，可以判斷市場(chǎng)所處的景氣階段。

8.投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和投資決策三部分工作。

9.對(duì)于依法以招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式獲得用地建設(shè)項(xiàng)目，規(guī)劃意見(jiàn)書(選址)審批環(huán)節(jié)已經(jīng)在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)完成。

10.當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時(shí)，如果定價(jià)比市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者定價(jià)稍低或低得較多，則認(rèn)為該開(kāi)發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價(jià)法。如果公司具有向市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開(kāi)發(fā)商可以采用挑戰(zhàn)定價(jià)法，雖然利潤(rùn)較低，但可以擴(kuò)大市場(chǎng)份額，提高聲望，以爭(zhēng)取成為市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者。

11. -個(gè)整體市場(chǎng)之所以能夠細(xì)分為若干子市場(chǎng)，主要是由于顧客需求存在著差異性。

12.對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的分析與評(píng)估，主要是考察市場(chǎng)調(diào)查的有效性。

13.消費(fèi)者市場(chǎng)的季節(jié)性分為三種情況：一是季節(jié)性氣候變化引起的季節(jié)性消費(fèi);二是季節(jié)性生產(chǎn)而引起的季節(jié)性消費(fèi);三是風(fēng)俗習(xí)慣和傳統(tǒng)節(jié)日引起的季節(jié)性消費(fèi)。

14.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告通常由以下幾部分內(nèi)容組成：①地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析。②區(qū)位分析。該部分是開(kāi)發(fā)地點(diǎn)多種用途比較分析，是為一塊土地選擇用途，即該地點(diǎn)的最佳用途分析。③市場(chǎng)概況分析。④市場(chǎng)供求分析。⑤項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析。⑥營(yíng)銷建議。⑦售價(jià)和租金預(yù)測(cè)。⑧吸納量計(jì)劃預(yù)測(cè)。⑨回報(bào)率預(yù)測(cè)。④敏感性分析。

15.有土地成本和建造成本及相關(guān)費(fèi)用投入說(shuō)明是“開(kāi)發(fā)”模式，有租金收入和運(yùn)營(yíng)成本說(shuō)明是“持有出租”模式，有轉(zhuǎn)售收入及轉(zhuǎn)售稅費(fèi)說(shuō)明在持有一段時(shí)間后出售。

16.(1+6. 6%/m)m-1=6.77%，可采用試算法得出m=4。

19.注意“某物業(yè)未來(lái)10年租金收入的終值為20萬(wàn)元”不能錯(cuò)誤理解為第十年的租金收入。

21.當(dāng)不同開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案的經(jīng)營(yíng)期不同時(shí)，應(yīng)將不同方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值換算為年值，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。

22.內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率，如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。

23. (18 -7.8)/(150 - 60) =11. 33%.

24.償債備付率=可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息額，可用于還本付息資金=5.5×(1 -10%)x(1-30%) =3.465(萬(wàn)元)，當(dāng)期應(yīng)還本付息額=20 x7%/[1-(1+7%) -10]=2. 848(萬(wàn)元)，償債備付率=3：465/2. 848 =1. 22。

25.保本點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)為零時(shí)的極限值，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為零說(shuō)明項(xiàng)目獲利能力剛剛滿足基準(zhǔn)收益率的要求，是臨界點(diǎn)而不是保本點(diǎn)。

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時(shí)意味著，到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完全收回(注：FIRR相當(dāng)于保本點(diǎn)分析中的報(bào)酬率)，最適合答案是A。

26.線性盈虧平衡分析中，銷售收入等于總成本，盈虧平衡價(jià)格就等于盈虧平衡產(chǎn)量時(shí)單位產(chǎn)品銷售價(jià)格。

27. 5000 x5+保本售價(jià)×4.75×5.5%=保本售價(jià)×4.75，可得保本售價(jià)=5569. 48元/m2，

(6500元/m2—5569. 48元/m2)/6500元/m2=14. 32%

28.“識(shí)別投資項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)”和“分析風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因”屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)階段工作，“測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小”屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段工作，“提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的建議”屬于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)階段工作。

29.單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法;單位指標(biāo)估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法。

30.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案(不論其資金來(lái)源及利息多少)進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。而投資者各方現(xiàn)金流量表是以投資者各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。

31.稅后利潤(rùn)的分配順序，首先是彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損，然后是提取法定盈余公積金，之后是可向投資者分配的利潤(rùn)。

32.增發(fā)和配股本質(zhì)上沒(méi)有大的區(qū)別，但增發(fā)融資與配股相比具有限制條件少、融資規(guī)模大的優(yōu)點(diǎn)。

33.由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來(lái)源主要是商用房地產(chǎn)的凈經(jīng)營(yíng)收入，而凈經(jīng)營(yíng)收入的高低又受到租金水平、出租率、運(yùn)營(yíng)成本等市場(chǎng)因素的影響，導(dǎo)致商用房地產(chǎn)抵押貸款相對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款來(lái)說(shuō)，承擔(dān)了更高的風(fēng)險(xiǎn)。因此，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，貸款價(jià)值比率( LTV)通常不超過(guò)60%，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年，貸款利率也通常高于個(gè)人住房抵押貸款，而且僅對(duì)已經(jīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)發(fā)放。

個(gè)人住房抵押貸款與商用房地產(chǎn)抵押貸款相比，個(gè)人住房抵押貸款的貸款期限更長(zhǎng)、貸款價(jià)值比率更高、貸款利率更低。

34. 15%/30%：50%。可以假設(shè)投資者以100%付款，則其收益率就是15%，則預(yù)付款比率越低，其預(yù)付款的收益率就越高。

35.出租單元內(nèi)建筑面積等于出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積一半，寫字樓的可出租面積等于出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。

二、多項(xiàng)選擇題

1.按物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資酒店與休閑娛樂(lè)設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。

2.按增量存量細(xì)分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可劃分為三級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)是土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)是土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng)，三級(jí)市場(chǎng)是存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。

3.房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)反映市場(chǎng)的供求關(guān)系，當(dāng)新增供給的增長(zhǎng)速度超過(guò)了需求的增長(zhǎng)速度時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生過(guò)度開(kāi)發(fā)現(xiàn)象;房地產(chǎn)泡沫反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系，如果市場(chǎng)價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值太遠(yuǎn)，而且這種偏離是由于過(guò)度投機(jī)所產(chǎn)生的，房地產(chǎn)泡沫就出現(xiàn)了;房地產(chǎn)泡沫比過(guò)度開(kāi)發(fā)的危害性更大，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的大起大落;房地產(chǎn)泡沫通常會(huì)引起過(guò)度開(kāi)發(fā)，但過(guò)度開(kāi)發(fā)卻不一定是由泡沫引發(fā)的。

5.時(shí)間序列分析法和相關(guān)分析法屬于定量分析方法，而購(gòu)買者意圖調(diào)查法、銷售人員意見(jiàn)綜合法和專家意見(jiàn)法屬于定性分析方法。

7.儲(chǔ)蓄投資決定理論認(rèn)為，利率是由儲(chǔ)蓄和投資等非貨幣的實(shí)際因素所決定的，儲(chǔ)蓄代表資本供給，投資代表資本需求，利率就是資本的租賃價(jià)格，該理論是一種實(shí)際利率理論，認(rèn)為利率不受貨幣因素的影響;流動(dòng)性偏好利率理論則認(rèn)為利率是由貨幣的供給和需求決定的，可貸資金利率理論認(rèn)為利率是由可貸資金的供求決定的，馬克思的利率決定理論認(rèn)為利率的高低取決于平均利潤(rùn)率。

8.要用到等額序列支付資金回收系數(shù)公式算出每年還本付息額，一次性支付的終值系數(shù)公式算出第10年末轉(zhuǎn)售價(jià)格折現(xiàn)值，還要用等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式算出每年凈租金的折現(xiàn)值。C選項(xiàng)是等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式中當(dāng)年凈租金增長(zhǎng)率等于收益率時(shí)的公式，E選項(xiàng)是等差序列現(xiàn)值系數(shù)公式，均與題意不符。

9.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果的大小用開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率、投資收益率等指標(biāo)來(lái)衡量。其中在教材中沒(méi)有具體介紹“投資收益率”的概念。

11.收入類項(xiàng)目選最低的，成本類項(xiàng)目選最高的。

12.按性質(zhì)劃分，決策包括確定型決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策和不確定型決策。

13.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中，借款本金及應(yīng)付利息不應(yīng)計(jì)入現(xiàn)金流出，因?yàn)榻杩钜矊儆谕顿Y。開(kāi)發(fā)建設(shè)投資、土地增值稅和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用屬于現(xiàn)金流出。

14.房地產(chǎn)權(quán)益融資的特點(diǎn)是資金供給方或房地產(chǎn)權(quán)益投資者需要與房地產(chǎn)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，分享房地產(chǎn)投資活動(dòng)形成的可分配利潤(rùn)。權(quán)益融資所得資金屬于資本金，不需要還本付息，債務(wù)融資形成的是企業(yè)的負(fù)債，需要還本付息。

15.能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化。

三、判斷題

1.從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。

2.由于房地產(chǎn)具有的位置固定性、異質(zhì)性、弱流動(dòng)性和價(jià)值量大等特性，導(dǎo)致房地產(chǎn)質(zhì)量離散、交易分散、不頻繁且私密性強(qiáng)，使賣方對(duì)房地產(chǎn)信息的了解程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買方。

3.在公布的地段上，同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓，但商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地除外。

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收一般分為三個(gè)階段：一是單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收，二是綜合驗(yàn)收，三是竣工驗(yàn)收備案。

5.市場(chǎng)定位就是塑造本企業(yè)產(chǎn)品的鮮明個(gè)性或形象，使該項(xiàng)目在細(xì)分市場(chǎng)上占據(jù)有利的競(jìng)爭(zhēng)位置，可以說(shuō)，市場(chǎng)定位是塑造一種產(chǎn)品在細(xì)分市場(chǎng)的位置。

6.若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的季度收益率為3%，則其年名義收益率為12%，實(shí)際收益率為

7.在我國(guó)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款均以復(fù)利計(jì)算計(jì)息，儲(chǔ)蓄存款和國(guó)庫(kù)券以單利計(jì)息。

8.動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)能較全面反映投資方案整個(gè)計(jì)算期的經(jīng)濟(jì)效果，適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和計(jì)算期較長(zhǎng)的投資項(xiàng)目;靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)通常在概略評(píng)價(jià)時(shí)采用。

9.在房地產(chǎn)投資的互斥方案比選中，如果差額投資內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，以投資大的方案為優(yōu)選方案;反之，以投資小的方案為優(yōu)選方案。當(dāng)多個(gè)方案比選時(shí)，首選按投資由小到大排序，再依次就相鄰方案兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案。

10.權(quán)益投資比率越低說(shuō)明資本金投入比例越低。

11.傳統(tǒng)投資決策方法隱含兩種假定，即可逆性和不可延期性。但在不確定的市場(chǎng)環(huán)境中，房地產(chǎn)投資往往是不可逆和可延期的。因此，房地產(chǎn)投資也就有了期權(quán)性質(zhì)，其決策問(wèn)題可以轉(zhuǎn)換為實(shí)物期權(quán)定價(jià)問(wèn)題。

12.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招、.拍、掛方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)所繳納的契稅屬于土地費(fèi)用。

13.風(fēng)險(xiǎn)分析中的概率分析法不但考慮風(fēng)險(xiǎn)因素在未來(lái)變動(dòng)的幅度，還考慮了這種變動(dòng)幅度在未來(lái)發(fā)生變動(dòng)的可能性的大小及對(duì)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響，這種分析是一種定量分析。

15.過(guò)高或過(guò)低的租金都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失，因?yàn)槿裟匙诖鲎馕飿I(yè)確定的租金高于市場(chǎng)租金水平，則意味著物業(yè)的空置率會(huì)上升，可獲得的總租金收入并不一定能高過(guò)市場(chǎng)平均收益水平。

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