估價技術報告

一、估價對象實物狀況描述與分析(略)

二、估價對象權益狀況描述與分析(略)

三、估價對象區位狀況描述與分析(略)

四、市場背景描述與分析

1.××市宏觀經濟發展狀況

××市近年經濟快速發展，2012年GDP同比增長12%，財政收入同比增長9%，固定資產投資規模增長15%。(其他經濟發展情況略)

2.××市房地產市場發展狀況

××市2012年房地產市場十分活躍，市場呈現量價齊增態勢。全年住宅成交量同比增長90/0，寫字樓成交量同比增長12%，商業物業成交量同比增長5%，住宅成交價格同比上升12%，寫字樓

成交價格同比上升10%，商業物業成交價格上升16%。

五、最高最佳利用分析(略)

六、估價方法適用性分析(略)

七、估價測算過程

(一)成本法測算過程

1.土地取得成本

采用市場法計算同類用途出讓土地使用權價格為1300元/㎡。(測算過程略)

土地取得成本= 1300×25000= 3250(萬元)

2.建設成本

(1)建筑安裝工程費

當地同類標準層高的單層鋼結構廠房建筑安裝工程費單價為2600元/mz。(依據略)

建安工程費= 2600×15000= 3900(萬元)

(2)勘查設計和前期工程費

勘察設計和前期工程費為建筑安裝工程費的9%。(依據略)

勘查設計和前期工程費=3900 x9% =351(萬元)

(3)基礎設施建設費

基礎設施建設費為每平方米建筑面積290元。(依據略)

基礎設施建設費= 290 x15000= 435(萬元)

(4)其他工程費

其他工程費為每平方米建筑面積130元。(依據略)

其他工程費=130 x15000 =195(萬元)

(5)開發期間稅費

開發期間稅費為每平方米建筑面積210元(依據略)

開發期間稅費= 210×15000= 315(萬元)

(6)建設成本

建設成本= 3900 +351+435 +195 +315= 5196(萬元)

3.管理費用

管理費用比率一般按4%計算(依據略)

管理費用= 5196 x4%= 207. 84(萬元)

4.銷售費用

銷售費用比率一般按3%計算(依據略)

銷售費用= (3250+5196) x3% =253.38(萬元)

5.投資利息

計息期按一年計算，利率按6.15%計算。(依據略)

投資利息=(土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用)×6.15%

= (3250 +5196 +207. 84 +253. 38) ×6.15

= 547. 79(萬元)

6.銷售稅費

銷售稅費一般為銷售價格V(即開發完成后的價值)的5. 65%。(依據略)

銷售稅費=V×5.65%

7.開發利潤

項目成本利潤率為15%。(依據略)

開發利潤=(土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息)×15%

= (3250 +5196 +207. 84 +253. 38 +547. 79) x15%

= 1418. 25(萬元)

銷售價格=土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+開發利潤+銷售稅費 =土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+開發利潤+銷售價格x5.65%

銷售價格=(土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+開發利潤)/(1- 5.65 010) =(3250+ 5196 +207. 84 +253. 38 +547. 79 +1418. 25)/(1-5. 65%) = 11524.39(萬元)

8.折舊

根據實地查勘建筑物的完損程度和使用年限確定建筑物的成新率為90%。(確定過程略)

房地產現值為：11524. 39×90% =10371.95(萬元)

取整：10372萬元

單價：10372/15000= 6915(元/㎡)(取整)

(二)收益法測算過程

式中A-年凈收益;

Y——報酬率;

g——年收益遞增率;

n——收益年限。

1.測算年凈收益

年有效毛收入=月租金×12×收益總面積×出租率+其他收入

年運營費用=維修費+管理費+稅金+保險費+其他費用(物業管理費、水電費等)

年凈收益=年有效毛收入-年運營費用

(1)年有效毛收入

該地區同類工業廠房以建筑面積計算的租金為1.5元/(㎡?天)(不包括物業費、水電費)，空置率為5%。(依據及測算過程略)

年有效毛收入=日租金×365×(1-5%)

=1.5×365×0.95= 520.13(元/12)

(2)年運營費用

1)營業稅及附加

包括營業稅、城市建設維護費、教育費附加，占租金有效毛收入的5. 5%。

營業稅及附加= 520. 13×5.5%= 28. 61(元/㎡)

2)房產稅

房產稅占租金有效毛收入的12%。

房產稅= 520. 13 x12%= 62. 42(元/㎡)

3)維修費

維修費為5.2元/ni2。(依據及測算過程略)

4)管理費

管理費占租金有效毛收入的3%。(依據略)

管理費= 520.13×3% =15.6(元/㎡)

5)保險費

經測算，保險費為10. 39元/㎡。(依據及測算過程略)

(3)年凈收益

年凈收益=有效毛收入-營業稅及附加-房產稅-維修費-管理費-保險費

=520.13 - 28. 61 - 62.42 -5.2 - 15.6 - 10. 39= 397. 97(元/㎡)

2.確定報酬率Y

經測算，報酬率為7%。(依據及測算過程略)

3.確定收益逐年遞增比率g

經測算，估價對象凈收益每年遞增1%。(依據及測算過程略)

4.確定尚可收益年限n

估價對象為鋼筋混凝土結構，其耐用年限為60年，該房地產建成于2002年，則建筑物剩余使用年限為50年，再根據委托人提供的估價對象《房屋所有權證》、《國有土地使用證》和《土地使用權出讓合同》，土地使用權終止日期為2052年10月13日，土地剩余年限為40年，土地出讓合同約定建設用地使用權期間屆滿需要無償收回建設用地使用權。按照《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)的規定，建筑物耐用年限長于土地剩余年限時，應當按土地剩余年限計算。因此，估價對象尚可使用40年，即收益年限n為40年。

八、估價結果確定

采用簡單算術平均法確定估價對象評估價格：

評估單價= (6915 +5972) /2 =6444(元/㎡)(取整)

評估總價= 6444 x15000= 9666(萬元)

估價對象于價值時點的價值為人民幣9666萬元(大寫：人民幣玖仟陸佰陸拾陸萬元整)。

單價：6444元/㎡

附件(略)

四、指出并改正下列估價報告片段中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個。如將正確的內容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯)

本次估價背景情況如下：

估價對象為某工業廠房及附屬辦公用房，2012年6月通過竣工驗收并辦理了權屬登記.2009年11月25日該宗土地設定抵押，至價值時點他項權利尚未注銷。估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。價值時點為2012年10月20日，估價作業日期為2012年11月1日至11月8日。

以下是該房地產抵押估價報告內容片斷：

注冊房地產估價師聲明

1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2.本估價報告的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

4.我們依照國家標準《房地產估價規范》(GB/T 50291-1999)和《房地產抵押估價指導意見》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

5.我們已于2012年1 1月3日對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。

6.沒有人對本估價報告提供重要專業幫助。

參加本次估價的注冊房地產估價師：

估價假設和限制條件

1.本次估價以估價對象在實地查勘之日的狀況為準。

2.本次估價以估價對象按照現有用途、持續使用為假設前提。

3.本次估價以估價對象未設定任何擔保及他項權利為假設前提。

4.本估價報告確定的估價對象范圍及面積數據以估價委托人提供的《國有土地使用證》、《房 屋所有權證》及相關證明文件所載明的內容為準。

5.本估價報告的估價結論是在估價委托人提供的資料真實、合法、完整的基礎上得出的，估價委托人應當對其提供的相關資料的真實性、合法性和完整性負責。

6.本估價報告的估價結論是估價對象在價值時點的抵押價值，未考慮未來市場變化風險和短期強制處分等因素對房地產抵押價值的影響。

7.本估價報告的估價結論未考慮房地產交易時應當繳納的有關稅費，如需轉讓，應當按國家有關規定辦理。

8.本報告估價結果僅供估價委托人在本次估價目的下使用，不得用于其他用途。

9.因估價委托人使用估價報告不當而引起的后果，估價機構和估價人員不承擔相應的責任。

10.本估價報告自出具之日起一年內有效。在此期間如果房地產市場發生重大變化，則有效期應相應折減。

（責任編輯：）

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