(二)收益法測(cè)算
收益法的基本步驟為:
搜集預(yù)測(cè)需要的有關(guān)收入和費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料→估算潛在毛收入→估算有效毛收入→估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用→預(yù)測(cè)估算凈收益一求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率→選用適宜的報(bào)酬資本化法公式求出收益價(jià)格。
根據(jù)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè),估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來的凈收益將逐年遞增,所以選擇凈收益按一定比率遞增、有限年期的公式。
1.租賃收入的確定根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查,該地區(qū)類似辦公樓的市場(chǎng)租金水平因建筑物狀況、裝修、設(shè)施等不同,約為1.8~2.5元/(m2·天),根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況,經(jīng)估價(jià)人員綜合分析,確定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀條件下可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)租金水平為2元/(m2·天)。
2.空置率及租金損失率的確定根據(jù)估價(jià)人員的調(diào)查,考慮目前該地區(qū)的辦公用房的供給需求狀況及空置水平,該地區(qū)辦公用房緊張,出租率水平在90%左右,確定空置率及租金損失率合計(jì)為10%。
3.年有效毛收入的確定
有效毛收入=日租金收入×天數(shù)/年×(1-置及租金損失率)
4.凈收益的確定根據(jù)目前房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)出租人負(fù)擔(dān)的租賃成本分析,主要包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、采暖空調(diào)費(fèi)等,其他由承擔(dān)人支付。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查,確定租賃運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為20%。
現(xiàn)時(shí)年凈收益=有效毛收入×(1-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率)
5.報(bào)酬率的確定房地產(chǎn)報(bào)酬率實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)投資回報(bào)與所投入資本的比率,報(bào)酬率可采用累加法確定。
報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率
房地產(chǎn)報(bào)酬率確定為6%。
6.剩余收益期限的確定根據(jù)《國有土地使用證》,估價(jià)對(duì)象登記土地性質(zhì)為出讓,土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報(bào)告設(shè)定估價(jià)對(duì)象剩余使用期限42年,無續(xù)期。
7.租金年增長(zhǎng)率的確定經(jīng)估價(jià)人員綜合分析,確定估價(jià)對(duì)象租金年增長(zhǎng)率為2.5%。
8.收益價(jià)格的確定。
表5 收益法計(jì)算過程 (每平方米)
租金收入/[元/(m2·天)] | 2 |
年計(jì)算天數(shù)/天 | 365 |
空置及租金損失率 | 10% |
第1年有效毛收入/元 | 657 |
租賃運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率 | 20% |
減租賃運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用 | 131 |
第1年凈收益/元 | 526 |
土地剩余使用年限/年 | 42 |
報(bào)酬率 | 6% |
租金收入年增長(zhǎng)率 | 2.5% |
收益價(jià)格/(元/m2) | 11360 |
運(yùn)用收益法求取的估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格為11360元/m2。
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