第六節(jié)國有建設(shè)用地使用權(quán)收回和終止

一、國有建設(shè)用地使用權(quán)收回

1.無論是以劃撥方式還是出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，在以下幾種情況下均可以收回。

(1)社會(huì)公共利益的需要。《城市房地產(chǎn)管理法》第二十條規(guī)定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屑滿前不收回;在特殊情況下，根據(jù)禮會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使川土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。”《物權(quán)法》第一百四十八條規(guī)定：“建設(shè)用地使川權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金金。”

(2)各級司法部門沒收其財(cái)產(chǎn)而收回的建沒川地使川權(quán)。

2.以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，還可以在下幾種情況下收回

(1)建設(shè)用地使用權(quán)屆滿。《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”由于住宅建設(shè)用地使用杖屆滿自動(dòng)續(xù)期，所以建設(shè)用地使用權(quán)屆滿收回是對非住宅建設(shè)用地而言的。《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。”

(2)以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回建設(shè)用地使用權(quán);但是，因不可抗力或者政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。2011年1月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(國辦發(fā)[2011]1號)，進(jìn)一步明確規(guī)定：“對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，必須及日寸收舊十地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。”

3.以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，還可在以下幾種情況下收回

(1)國家根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求收回建設(shè)用地使用權(quán)。國家為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，可以提前收同建設(shè)用地使用權(quán)。

(2)土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用原劃拔國有土地的，可以無償收回劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，并可依法予以出讓。

(3)公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的，可以收回建設(shè)用地使用權(quán)

(4)劃拔建設(shè)用地使用權(quán)未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)2年未使用，可以收回建設(shè)用地使用權(quán)。

(5)劃拔建設(shè)用地使用權(quán)不按批準(zhǔn)用途使用土地的，可以收回建設(shè)用地使用權(quán)。

國家無償收回劃撥建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，對其他地上建筑物、其他附著物，城市政府可根據(jù)實(shí)際情況給予原土地使川者適當(dāng)補(bǔ)償。

二、國有建設(shè)用地使用權(quán)終止

(一)因土地滅失而終止

上地滅失主要是指由于非人力和自然力量(如地震等)造成原土地性質(zhì)的徹底改變或原土地面貌的徹底改變。由于土地使用權(quán)應(yīng)以土地的存在或土地能滿足某種需要為前提，因土地滅失而導(dǎo)致使用人實(shí)際上不能繼續(xù)享用土地，使用權(quán)自然終止。

(二)因土地使用者拋棄而終止

由于政治、經(jīng)濟(jì)、行政等因，土地使川者拋棄使用的土地，致使土地使用合同失去意義或無法履行，也造成土地使用權(quán)的終止。

（責(zé)任編輯：）

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