第四節 投資性房地產的轉換和處置

一、房地產的轉換

(一)房地產的轉換形式及轉換日

房地產的轉換，是因房地產用途發生改變而對房地產進行的重新分類。企業有確鑿證據表明房地產的用途發生改變，且滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：

(1)投資性房地產開始自用。轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將其用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。

(2)作為存貨的房地產改為出租。轉換日為房地產的租賃期開始日。

(3) 自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租。轉換日為租賃期開始日。

(4)自用土地使用權停止自用改用于資本增值。轉換日為自用土地使用權停止自用后，確定用于資本增值的日期。

(5)房地產企業將用于經營出租的房地產重新開發用于對外銷售，從投資性房地產轉為存貨。轉換日為租賃期滿，企業董事會或類似權力機構作出書面決議明確表明將其重新開發用于對外銷售的日期。

(二)房地產轉換的會計處理

(1)在成本模式下，房地產轉換時，應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。

(2)采用公允價值模式計量的投資牲房地產轉換為自用房地產或存貨時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額確認為公允價值變動損益，計入當期損益。

(3)自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值計量。轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額確認為公允價值變動損益，計入當期損益;轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額確認為資本公積(其他資本公積)，計入所有者權益。

二、投資性房地產的處置

企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益，即，將實際收到的處置收入計入其他業務收入，所處置投資性房地產的賬面價值計入其他業務成本。

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