三、(本題21分)

案情：甲欲出賣自家的房屋，但其房屋現已出租給張某，租賃期還剩余1年。甲將此事告知張某，張某明確表示，以目前的房價自己無力購買。

甲的同事乙聽說后，提出購買。甲表示愿意但需再考慮細節。乙擔心甲將房屋賣與他人，提出草簽書面合同，保證甲將房屋賣與自己，甲同意。甲、乙一起到房屋登記機關驗證房屋確實登記在甲的名下，且所有權人一欄中只有甲的名字，雙方草簽了房屋預購合同。

后雙方簽訂正式房屋買賣合同約定：乙在合同簽訂后的5日內將購房款的三分之二通過銀行轉賬給甲，但甲須提供保證人和他人房屋作為擔保;雙方還應就房屋買賣合同到登記機關辦理預告登記。

甲找到丙作為保證人，并用丁的房屋抵押。丁與乙簽訂了抵押合同并辦理了抵押登記，但并沒有約定擔保范圍。甲乙雙方辦理了房屋買賣合同預告登記，但甲忘記告訴乙房屋出租情況。

此外，甲的房屋實際上為夫妻共同財產，甲自信妻子李某不會反對其將舊房出賣換大房，事先未將出賣房屋的事情告訴李某。李某知道后表示不同意。但甲還是瞞著李某與乙辦理了房屋所有權轉移登記。

2年后，甲與李某離婚，李某認為當年甲擅自處分夫妻共有房屋造成了自己的損失，要求賠償。甲抗辯說，賠償請求權已過訴訟時效。

問題：

1.在本案中，如甲不履行房屋預購合同，乙能否請求法院強制其履行?為什么?

2.甲未告知乙有租賃的事實，應對乙承擔什么責任?

3.如甲不按合同交付房屋并轉移房屋所有權，預告登記將對乙產生何種保護效果?

4.如甲在預告登記后又與第三人簽訂房屋買賣合同，該合同是否有效?為什么?

5.如甲不履行合同義務，在擔保權的實現上乙可以行使什么樣的權利?擔保權實現后，甲、丙、丁的關系如何?

6.甲擅自處分共有財產，其妻李某能否主張買賣合同無效?是否可以主張房屋過戶登記為無效或者撤銷登記?為什么?

7.甲對其妻李某的請求所提出的時效抗辯是否成立?為什么?

（責任編輯：lqh）

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