5.對物業管理企業的獎懲約定條款

物業管理委托的甲乙雙方應爭取雙贏的結果。在物業服務合同談判中，應對物業企業的工作有相應的獎懲條款。目前，各法規對物業管理企業的違法、違規、違約行為，對由于其工作不負責或失誤給業主造成損失或損害的情況均有一些懲罰性條款，但缺少對物業管理企業的獎勵性條款。一些地方政府原則上同意物業管理榮獲全國或省、市優秀(示范)小區的，物業服務費上浮10%～25%，但真正執行的并不多，執行起來也較難。考慮到政府不宜對比作出規定，因而在合同談判時，業主可以設立一些獎勵條款，以激勵物業管理企業及其員工更好地做好物業管理服務。如，業主可設立業主獎勵基金，對有突出事跡或表現的員工給予一定獎勵;在酬金制的情況下，如物業管理企業在做好管理服務的前提下，其物業服務支出有較大的節約，可適當提高酬金等。

上述五個層次足物業服務合同不可少的必備的內容。為防止合同過長，可采用附件的形式。在《前期物業服務合同(示范文本)》中，包括《物業構成細目》、《物業管理服務質量目標》《物業共用部位明細》、《物業共用設施設備明細》四個附件。此外，雙方還可就具體問題增加附件。

正因為物業服務合同的談判要遵循“宜細不宜粗”的原則，所以經過招投標確定了中標單位后，要有相對較長的(與一般招投標相比)的合同談判時間。《前期物業管理招投標管理暫行辦法》第二十八條規定：招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。

(二)不應有無償無限期的承諾

除委托方對物業管理企業可無償提供管理用房外，在物業服務合同中，不應有無償無期限的承諾。如對住用人無償提供班車服務等。這是因為：

(1)物業管理從本質上講是市場經濟條件下的有償服務，無償提供服務是福利制的產物。尤其在我國體制轉軌時期，廣大消費者對計劃經濟時期的行政福利制管房體制是欣賞的。無償的承諾不利于全社會全面、正確地理解、認識和實踐社會化、專業化、市場化的物業管理。采集者退散

(2)無償提供服務導致住用人之間享受到的服務不一致。物業管理除了公共服務而向全體住用人，其他的專項服務、特約服務等都是面向部分或少數有此需要的住用人的，一般不可能所有的住用人都需要，都收益，如果無償提供這部分專項、特約服務對那些不需要或未享受到該項管理服務的人來說就是不公平的。

(3)無償提供管理服務存實踐上也是有害的，行不通的。無償提供的管理服務仍是有成本，需要支付費用的，無論開發商還是物業管理企業不可能也不應該長期承擔這筆費用。否則，最終導致的結果一是降低管理服務標準，二是將該成本費用轉移或變相轉移分擔給全體業主。

(4)物業管理的委托是有期限的，無期限的承諾從理論上講是不通的，在實踐上也是難以做到的。無償無期限的承諾通常出現在開發企業在售房時為促銷而作出的某些承諾，或物業管理企業為增加中標機會作出的承諾。這種承諾一旦作出，日后又無法全面履行，就給物業管理的正常運作帶來困難，極易成為雙方發生糾紛的重要原因。

在物業管理的具體實施中，有時開始開發商或物業管理企業會自行出資做一些公益性活動，如新年聯歡會、“六一”兒童付活動等;或在某方面采取一些優惠措施，如對老人、兒童、困難家庭的一些取費項目給予優惠。這都是無可厚非的，這樣做有利丁物業管理的運作，是應該提倡的。但是，除經業主大會同意，這些內容不應在合同中明確是無償提供，這些活動的費用也不應從物業服務費中指出，只能由開發商、物業管理企業自行支付。

(三)實事求是留有余地

物業服務合同雙方一旦簽訂，物業管理企業就要認真、嚴格地履行，凡做不到位的地方物業管理企業都應承擔相應的責任。因此，在合同談判中，既要實事求是，更要留有余地。下面幾點應引起開發商，尤其時物業管理企業的注意。

1.物業管理企業要量力而行

在投標和承諾物業管理服務標準時，物業管理企業要量力而行，不同的物業有不同的檔次，這是客觀條件;不同的物業管理企業又有各自不同的情況，這時主觀條件。在實施物業管理時，客觀條件的約束和主觀條件的限制是搞好物業管理服務工作的基礎性條件，管理服務的結果只能建立在這個基礎之上。

（責任編輯：何以笙簫默）

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