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四、綜合題
甲公司是一家多元化經(jīng)營的民營企業(yè),投資領(lǐng)域涉及醫(yī)藥、食品等多個(gè)行業(yè)。受當(dāng)前經(jīng)濟(jì)型酒店投資熱的影響,公司正在對是否投資一個(gè)經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目進(jìn)行評價(jià),有關(guān)資料如下:
(1)經(jīng)濟(jì)型酒店的主要功能是為一般商務(wù)人士和工薪階層提供住宿服務(wù),通常采取連鎖經(jīng)營模式。甲公司計(jì)劃加盟某知名經(jīng)濟(jì)型酒店連鎖品牌KJ連鎖,由KJ連鎖為擬開設(shè)的酒店提供品牌、銷售、管理、培訓(xùn)等支持服務(wù)。加盟KJ連鎖的一次加盟合約年限為8年,甲公司按照加盟合約年限作為擬開設(shè)酒店的經(jīng)營年限。加盟費(fèi)用如下:
費(fèi)用內(nèi)容
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費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)
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支付時(shí)間
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初始加盟費(fèi)
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按加盟酒店的實(shí)有客房數(shù)量收取,每間客房收取3000元
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加盟時(shí)一次性支付
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特許經(jīng)營費(fèi)
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按加盟酒店收入的6.5%收取
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加盟后每年年末支付
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特許經(jīng)營保證金
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10萬元
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加盟時(shí)一次性支付,合約到期時(shí)一次性歸還(無息)。
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(2)甲公司計(jì)劃采取租賃舊建筑物并對其進(jìn)行改造的方式進(jìn)行酒店經(jīng)營。經(jīng)過選址調(diào)查,擬租用一幢位于交通便利地段的舊辦公樓,辦公樓的建筑面積為4 200平方米,每平方米每天的租金為1元,租賃期為8年,租金在每年年末支付。
(3)甲公司需按KJ連鎖的統(tǒng)一要求對舊辦公樓進(jìn)行改造、裝修,配備客房家具用品,預(yù)計(jì)支出600萬元。根據(jù)稅法規(guī)定,上述支出可按8年攤銷,期末無殘值。
(4)租用的舊辦公樓能改造成120間客房,每間客房每天的平均價(jià)格預(yù)計(jì)為175元,客房的平均入住率預(yù)計(jì)為85%。
(5)經(jīng)濟(jì)型酒店的人工成本為固定成本。根據(jù)擬開設(shè)酒店的規(guī)模測算,預(yù)計(jì)每年人工成本支出105萬元。
(6)已入住的客房需發(fā)生客房用品、洗滌費(fèi)用、能源費(fèi)用等支出,每間入住客房每天的上述成本支出預(yù)計(jì)為29元。除此之外,酒店每年預(yù)計(jì)發(fā)生固定付現(xiàn)成本30萬元。
(7)經(jīng)濟(jì)型酒店需要按營業(yè)收入繳納營業(yè)稅金及附加,稅率合計(jì)為營業(yè)收入的5.5%。
(8)根據(jù)擬開設(shè)經(jīng)濟(jì)型酒店的規(guī)模測算,經(jīng)濟(jì)型酒店需要的營運(yùn)資本預(yù)計(jì)為50萬元。
(9)甲公司擬采用2/3的資本結(jié)構(gòu)(負(fù)債/權(quán)益)為經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目籌資。在該目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)下,稅前債務(wù)成本為9%。由于酒店行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)與甲公司現(xiàn)有資產(chǎn)的平均風(fēng)險(xiǎn)有較大不同,甲公司擬采用KJ連鎖的β值估計(jì)經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。KJ連鎖的β權(quán)益為1.75,資本結(jié)構(gòu)(負(fù)債/權(quán)益)為1/1。已知當(dāng)前市場的無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%,權(quán)益市場的平均風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)為7%。甲公司與KJ連鎖適用的企業(yè)所得稅稅率均為25%。
(10)由于經(jīng)濟(jì)型酒店改造需要的時(shí)間較短,改造時(shí)間可忽略不計(jì)。為簡化計(jì)算,假設(shè)酒店的改造及裝修支出均發(fā)生在年初(零時(shí)點(diǎn)),營業(yè)現(xiàn)金流量均發(fā)生在以后各年年末,墊支的營運(yùn)資本在年初投入,在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)收回。一年按365天計(jì)算。
要求:
(1)計(jì)算經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目的稅后利潤(不考慮財(cái)務(wù)費(fèi)用,計(jì)算過程和結(jié)果填入下方給定的表格中)、會(huì)計(jì)報(bào)酬率。
項(xiàng)目
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單價(jià)(元/間.天)
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年銷售數(shù)量(間)
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金額(元)
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銷售收入
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變動(dòng)成本
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其中
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固定成本
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-
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-
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其中:
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-
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-
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-
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-
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-
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-
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-
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-
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稅前利潤
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-
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-
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所得稅
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-
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-
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稅后利潤
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-
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-
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|
(2)計(jì)算評價(jià)經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目使用的折現(xiàn)率。
(3)計(jì)算經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目的初始(零時(shí)點(diǎn))現(xiàn)金流量、每年的現(xiàn)金凈流量及項(xiàng)目的凈現(xiàn)值(計(jì)算過程和結(jié)果填入下方給定的表格中),判斷項(xiàng)目是否可行并說明原因。
項(xiàng)目
|
零時(shí)點(diǎn)
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第1至7年
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第8年
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現(xiàn)金凈流量
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折現(xiàn)系數(shù)
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|
現(xiàn)金凈流量的現(xiàn)值
|
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|
凈現(xiàn)值
|
|
|
|
(4)由于預(yù)計(jì)的酒店平均入住率具有較大的不確定性,請使用最大最小法進(jìn)行投資項(xiàng)目的敏感性分析,計(jì)算使經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目凈現(xiàn)值為零的最低平均入住率。
【答案】
(1)
項(xiàng)目
|
單價(jià)(元/間.天)
|
年銷售數(shù)量(間)
|
金額(元)
|
銷售收入
|
175
|
120×365×85%=37230
|
175×37230=6515250
|
變動(dòng)成本
|
11.375+29+9.625=50
|
37230
|
50×37230=1861500
|
其中
|
|
|
|
特許經(jīng)營費(fèi)
|
175×6.5%=11.375
|
|
|
客房經(jīng)費(fèi)
|
29
|
|
|
營業(yè)稅金及附加
|
175×5.5%=9.625
|
|
|
固定成本
|
-
|
-
|
45000+1533000+750000+
300000+1050000=3678000
|
其中:
|
-
|
-
|
|
初始加盟費(fèi)攤銷
|
-
|
-
|
3000×120÷8=45000
|
房屋租金
|
-
|
-
|
4200×1×365=1533000
|
裝修費(fèi)攤銷
|
|
|
6000000÷8=750000
|
酒店固定付現(xiàn)成本
|
-
|
-
|
300000
|
酒店人工成本
|
|
|
1050000
|
稅前利潤
|
-
|
-
|
6515250-1661500-3678000
=975750
|
所得稅
|
-
|
-
|
975750×25%=243937.5
|
稅后利潤
|
-
|
-
|
731812.5
|
原始投資額=加盟保證金+初始加盟費(fèi)+裝修費(fèi)+營運(yùn)資本=100000+3000×120+6000000+500000=6960000(元)
會(huì)計(jì)報(bào)酬率=731812.5/6960000=10.51%
(2)β資產(chǎn) =1.75/[1+(1+25%)×(1/1)]=1
該項(xiàng)目的β權(quán)益 =1×[1+(1+25%)×(2/3)]=1.5
權(quán)益資本成本=5%+1.5×7%=15.5%
項(xiàng)目折現(xiàn)率=加權(quán)平均資本成本=9%×(1-25%)×40%+15.5%×60%=12%
(3)
項(xiàng)目
|
零時(shí)點(diǎn)
|
第1至7年
|
第8年
|
初始加盟費(fèi)
|
-120×3000=-360000
|
|
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裝修費(fèi)用
|
-6000000
|
|
|
初始加盟保證金
|
-100000
|
|
100000
|
營運(yùn)資本
|
-500000
|
|
500000
|
凈利潤
|
|
731812.5
|
731812.5
|
初始加盟費(fèi)攤銷
|
|
45000
|
45000
|
裝修費(fèi)攤銷
|
|
750000
|
750000
|
營業(yè)現(xiàn)金凈流量
|
|
1526812.5
|
1526812.5
|
現(xiàn)金凈流量
|
-6960000
|
1526812.5
|
2126812.5
|
折現(xiàn)系數(shù)
|
1
|
4.5638
|
0.4039
|
現(xiàn)金凈流量的現(xiàn)值
|
-6960000
|
6968066.89
|
859019.57
|
凈現(xiàn)值
|
867086.46
|
|
|
該項(xiàng)目凈現(xiàn)值大于0,因此是可行的。
(4)設(shè)平均入住率是X,則年銷售客房數(shù)量=120×365×X=43800X
項(xiàng)目
|
單價(jià)(元/間.天)
|
年銷售數(shù)量(間)
|
金額(元)
|
銷售收入
|
175
|
120×365×X
|
7665000X
|
變動(dòng)成本
|
11.375+29+9.625=50
|
120×365×X
|
2190000X
|
其中
|
|
|
|
特許經(jīng)營費(fèi)
|
175×6.5%=11.375
|
|
|
客房經(jīng)費(fèi)
|
29
|
|
|
營業(yè)稅金及附加
|
175×5.5%=9.625
|
|
|
固定成本
|
-
|
-
|
45000+1533000+750000+
300000+1050000=3678000
|
其中:
|
-
|
-
|
|
初始加盟費(fèi)攤銷
|
-
|
-
|
3000×120÷8=45000
|
房屋租金
|
-
|
-
|
4200×1×365=1533000
|
裝修費(fèi)攤銷
|
|
|
6000000÷8=750000
|
酒店固定付現(xiàn)成本
|
-
|
-
|
300000
|
酒店人工成本
|
|
|
1050000
|
稅前利潤
|
-
|
-
|
7665000X-2190000X-3678000
|
稅后利潤
|
-
|
-
|
7665000X-2190000X-3678000×(1-25%)
|
第1~7年現(xiàn)金凈流量=(7665000X-2190000X-3678000)×(1-25%)+(45000+750000)=4106250X-1963500
第8年現(xiàn)金凈流量=4106250X-1963500+600000
凈現(xiàn)值=-6960000+(4106250X-1963500)×4.5638+(4106250X-1363500)×0.4039=0
解得,X=80.75%,最低平均入住率為80.75%。
【考點(diǎn)】第八章資本預(yù)算。
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