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本文主要介紹2012年注冊資產評估師考試《資產評估》第二章資產評估的基本方法的串講知識，希望對您的復習有所幫助!!

第一節    市場法

一、基本涵義

市場法是指通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，并將類似資產的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法。

二、基本前提

應用市場法進行資產評估，必須具備以下前提條件：

1、需要有一個充分發育活躍的資產市場。

2、公開市場上要有可比的資產及其交易活動。

三、基本程序及有關指標

運用市場法評估資產時，一般按以下程序進行：

（一）確定被評估資產

即要明確被評估資產是什么。

（二）選擇參照物

選擇參照物是運用市場法進行評估的重要環節，應注意兩點：（1）對參照物與評估對象間的可比性問題。（2）通常參照物應選擇三個以上。

（三）在評估對象與參照物之間選擇比較因素

不論何種資產，影響其價值的因素基本相同，如資產的性質、市場條件等。但具體到每一種資產時，影響資產價值的因素又各有側重。例如房地產主要受地理位置因素的影響，而機器設備則受技術水平的影響。根據不同種類資產價值形成的特點，選擇對資產價值形成影響較大的因素作為對比指標，在參照物與評估對象之間進行比較。

（四）指標對比、量化差異

根據所選定的對比指標，在參照物及評估對象之間進行比較，并將兩者的差異進行量化。

（五）調整已經量化的對比指標差異

即以參照物的成交價格作為估算評估對象價值的基礎。將已經量化的參照物與評估對象對比指標差異進行調增或調減，就能得到以每個參照物為基礎的評估對象的初評結果。初評結果的數量取決于所選擇的參照物個數。

（六）綜合分析確定評估結果

即由評估人員對若干初評結果進行綜合分析，來確定最終的評估值。

四、市場法常用具體評估方法

運用市場法進行資產評估，因市場條件的差異和參照物的不同，采取的方法也有所不同。

（一）直接法

直接法是指能夠在市場上找到與被評估資產完全相同的參照物，直接以參照物的市場交易價格或購置價格作為被評估資產的評估值的評估方法。

（二）類比法

類比法，又叫市場成交價格比較法，是在公開市場上無法找到與被評估資產完全相同的參照物時，可以選擇若干個類似資產的交易案例作為參照物，通過分析比較評估對象與各個參照物成交案例的因素差異，并對參照物的價格進行差異調整，來確定被評估資產價值的方法。這種方法在資產交易頻繁、市場發育較好的地區得到廣泛應用。

基本公式為：

被評估資產評估值＝參照物價格+(-)調整額

被評估資產評估值＝參照物價格×調整系數

或    被評估資產評估值＝參照物價格×（1＋調整率）

運用類比法的關鍵是通過嚴格篩選，找到最適合的參照物，并進行差異調整。通常，參照物的主要差異因素有以下幾個方面：

1.時間因素。時間因素是指參照物交易時間與被評估資產評估基準日時間上的不一致所導致的差異。如果評估對象與參照物之間只有時間因素的影響時，被評估資產的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×交易時間修正系數

2.區域因素。區域因素是指資產所在地區或地段條件對資產價格的影響差異。地域因素對房地產價格的影響尤為突出。當評估對象與參照物之間只有區域因素的影響時，被評估資產的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×區域因素修正系數

3.功能因素。功能因素是指資產實體功能過剩和不足對價格的影響。當評估對象與參照物之間只有功能因素的差異時，被評估資產的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×功能差異修正系數

4．交易情況。交易情況主要包括交易的市場條件和交易條件。市場條件主要是指參照物成交時的市場條件與評估時的市場條件是屬于公開市場或非公開市場以及市場供求狀況。交易條件主要包括交易批量、動機、時間等。當評估對象與參照物之間只有交易情況的差異時，被評估資產的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×交易情況修正系數

5．個別因素。個別因素主要包括資產的實體特征和質量。資產的實體特征主要是指資產的外觀、結構、規格型號等。資產的質量主要是指資產本身的建造或制造的工藝水平。當評估對象與參照物之間只有個別因素的差異時，被評估資產的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×個別因素修正系數

如果評估對象與參照物之間存在上述各種差異時，評估值計算公式可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×交易時間修正系數×區域因素修正系數×功能差異修正系數×交易情況修正系數×個別因素修正系數

五、市場法的優缺點：

市場法是資產評估中最簡單、最有效的方法，其優點表現在：

（1）能夠客觀反映資產目前的市場情況，其評估的參數、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現實價格；

（2）評估結果易于被各方面理解和接受。

市場法的缺點表現在：

（1）需要有公開活躍的市場作為基礎，有時因缺少可對比數據難以應用；

（2）不適用于專用機器設備和大部分的無形資產，以及受到地區、環境等嚴格限制的一些資產評估。

六、需要強調的幾個問題

1.關于方法的選用

只有在與被評估資產相類似資產存在交易活躍的市場的情況下方可運用市場法進行評估，而且能夠獲得類似資產市場交易的真實資料。例如，一些大城市的寫字樓、公司的普通股股票、一些生產設備等資產，由于其交易相當頻繁，運用市場法非常有效。

2.關于參照物選擇問題

（１）必須選擇三個以上的參照物。

（２）在選擇參照物時，應當選擇參照物公平交易的案例。在市場交易中有時存在特殊情況，例如交易雙方的地位不平等，買方（賣方）處于劣勢地位；或賣方急于將資產脫手；或國家處于某一特殊的經濟形勢中等等，在選擇參照物時應避免這些特殊的交易案例。

（３）應選取近期交易的資產案例作為參照物。

3.對不同參照物結果的處理

采用市場法進行評估，需要選取三個以上的參照物，這時就會得到若干個初評結果，評估師可以對若干個初評結果進行分析，剔除異常值，對其它較為接近的初評結果可以采用加權平均法、簡單平均法等計算出平均值作為最終的評估結果，評估師也可以根據經驗判斷確定評估值的區間。

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（責任編輯：中大編輯）