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第四節 用益物權

一、用益物權概述

理解用益物權的特點

1.是他物權。用益物權是在他人之物上設立的權利，在用益物權設定后，所有權人受自己意思的拘束，不得再直接對物的使用價值加以支配。

2.以占有、使用、收益為其權利內容。用益物權注重物的使用價值，并以對物的占有為前提。

3.權能不完全，是一種限制物權。用益物權是以所有權的一定權能為內容，是所有權上的負擔，具有限制物權的作用，所以為限制物權。

例題：下列屬于用益物權的有()。

A.建設用地使用權

B.宅基地使用權

C.地役權

D.采礦權

E.取水權

答案：ABCDE

二、土地承包經營權

1.耕地的承包期為30年;草地的承包期為30～50年;林地的承包期為30～70年;特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。承包期屆滿，由土地承包經營權人按照國家有關規定繼續承包。

例題：根據《物權法》的規定，關于承包期限，下列表述不正確的是()。

A.耕地的承包期為30年

B.草地的承包期為30至50年

C.林地的承包期為30至70年

D.特殊林木的林地承包期為80年

答案：D

2.土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。未經依法批準，不得將承包地用于非農建設。

3.土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記;未經登記，不得對抗善意第三人。

三、建設用地使用權

1.設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。

(1)工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

(2)嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關于土地用途的規定。

(3)采取招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。

2.設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。

3.建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途;需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。

4.建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。

5.住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

四、宅基地使用權

1.宅基地使用權的特征：

(1)是農村居民特有的權利，即農民集體的成員才有資格獲得宅基地使用權;

(2)該權利是農村居民以“戶”的名義取得的權利;

(3)該權利可以繼承。

2.宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

五、地役權

1.地役權是指按照合同的約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產效益的他物權。其中，享受使用便利的不動產稱為需役地，提供便利的不動產則稱為供役地。

2.地役權具有具有從屬性和不可分性。

(1)地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。

(2)地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。

(3)供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。

3.地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。

4.設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立地役權合同。地役權自地役權合同生效時設立。

5.地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：

(1)違反法律規定或者合同約定，濫用地役權;

(2)有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用。

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（責任編輯：中大編輯）