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為了幫助考生系統的復習2014年注冊資產評估師考試課程，全面的了解注冊資產評估師考試教材相關重點，整理了2014年注冊資產評估師考試科目《資產評估》相關知識點，希望對您的備考有所幫助!!

知識點十二、資本化率

資本化率又稱為還原利率，它是決定評估價值的最關鍵的因素。

(一)資本化率的實質

1.資本化率在一定程度上反應了投資收益率。

提示：這里實質上和教材第二章的內容一致， 請大家對比學習。

2.資本化率的大小與投資風險的大小成正相關的關系。

3.投資風險越大，資本化率越高，在凈收益不變的情況下，房地產價值越低。

(二)求取資本化率的方法

1.凈收益與售價比率法(這個方法本質上和135的例題方法接近)

(1)收集市場上近期交易的與被評估地產相同或相近似的房地產的凈收益和價格等資料。

(2)計算各個交易實例的凈收益與售價比率法(這實質上就是投資收益率)，視作資本化率。

(3)對所以實例的資本化率進行簡單算術平均或者加權算術平均值，視作是被評估房地產的資本化率。

注意：

(1)在這里，凈收益/交易價格=投資收益率=折現率，事實上隱含著一個假設，即該收益是無限年限的，同時交易價格也是房地產無限使用年限的交易價格。這樣就有P=A/r，從而有r=A/P

(2)但是在教材135頁那個例題是基于機器設備的使用年限最大為n，所以P= A×(P/A，i，n)=A/r A，從而有rA=A/P，在使用內插法才能夠計算獲得折現率r.

2.安全利率加風險調整值法

資本化率=安全利率(銀行中長期利率)+ 風險調整值

3.各種投資收益率排序插入法

(三)資本化率的種類

1.綜合資本化率

(1)定義

將土地和附著于其上的建筑物看作一個整體評估所采用的資本化率

(2)適用對象及凈收益的范圍內涵

評估的是房地產整體的價值，采用的凈收益也是房地合一的凈收益。

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（責任編輯：何以笙簫默）

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