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建筑工程綜合題及答案

一、協議出讓土地的，土地出讓金最低標準怎么確定；出讓后又轉讓的，需符合什么條件；轉讓后改變用途的，須誰同意，辦理什么手續；

二、砌體構件質量檢測的主要部位；灰縫砂漿強度的檢驗方法；砌體的強度檢測方法；倒八字裂縫地基分析；

三、一建筑物，重置單價3000元，4000平米，算重置成本；
殘值率5%，使用40年，建成后兩年辦理出讓手續，出讓年限50年，問算損耗應使用什么年限？
算年損耗額多少；總損耗額多少；
如果裝修重置價20萬，可用8年，電氣（或者其他什么）30萬元，可用15年，算各自損耗率和總損耗率；
前種方法權重0.6，后種方法權重0.4，算加權損耗率，加權損耗額，剩余價值

四、一項目，占地8000M2，建筑面積40000M2。土地使用費7000元/M2，建安工程費用1500元/M2，其他費用500元/M2。自有資金9600萬元，其余借款。
第1年初，要投入：土地使用費100%，建安工程費用35%，其他費用85%。
借款在建設期兩年初平均借出。
建設期借款本息在銷售期平均償還，銷售期當年利息，當年支付。
銷售期，均售價5000元/M2，銷售期兩年分別為60%、40%，經營成本2%，銷售稅金及附加5.5%。銷售期現流都發生在年末。
1、計算總需投資多少，貸款多少；2、計算計算第0年現金流出；3、計算建設期各年末借款本息；4、計算自有資金各年現金流入、流出、凈流量，以10%折現率算凈現值，評價項目是否可行；5、假設部分未售出，同類房屋市價5200元/平米，功能上有差異，差異率X，計算功能損耗額，計算評估值。


第三題還有一個條件，就是已使用四年，建成后兩年辦土地證．
第二問，計算損耗應按什么年限？為什么？
因為該建筑物的尚可使用３６年早于土地使用權結束的年限４８年，故該建筑物的損耗應按耐用年限４０計算．
第二問因為該建筑物的重置成本為１２０萬元（這個大家都會算吧）所以該建筑物的年平均損耗額為１２０＊（１－５％）＊１／４０＝２．８５萬元，損耗總額為２．８５＊４＝１１．４萬元
第三問，裝修的損耗額＝２０＊（１－５％）＊（４／８）＝９．５萬元，配套的損耗額＝３０＊（１－５％）＊（４／１５）＝７．６萬元．結構的重置成本＝１２０－２０－３０＝７０萬元，則結構的損耗額＝７０＊（１－５％）＊（４／４０）＝６．６５萬元，各部分的損耗總額為９．５＋７．６＋６．６５＝２３．７５萬元
第四問，如果結合上兩總損耗各種損耗的權重直鷂埃春停埃叮蚋媒ㄖ锏某尚侶適嵌嗌伲?BR>先算后一種的損耗率為（２０／１２０）＊（４／８）＊０．９５＋（３０／１２０）＊（４／１５）＊０．９５＋（７０／１２０）＊（４／４０）＊０．９５＝１９．７９％
則綜合上兩種方法的損耗率為（４／４０）＊０．９５＊０．４＋１９．７９％＊０．６＝１５．６７％
則成新率＝１－１５．６７％＝８４．３２％
則該建筑的評估值為１２０萬＊８４．３２％＝１０１．１９萬元

第三題的第二問我居然忘記了5％的殘值率，可悲可恨呀。

四÷建設總投資＝８０００＊７０００＋４００００＊１５００＋４００００＊５００＝１３６００萬元
自有資金為９６０００萬，需貸款１３６００－９６００＝４００００萬元
題目已交待借款在建設期年初平均借入第一，第二年初分別借款２０００萬元，建設期第一年利息為２００萬元，建設期第二年利息為（２０００＋２００＋２０００）＊１０％＝４２０　則建設期貸款本息為４６２０萬元
因題目已交待建設期本息在銷售期平均償還，銷售期還償還當年發生的利息．
則銷售期第一年需還建設期本息４６２０／２＝２３１０萬元，還需還當年發生的利息＝４６２０＊１０％＝４６２萬元（因為還款在年末）合計還款２７７２萬元
銷售期第二年還建設期本息２３１０萬元，還當年利息２３１０＊１０％＝２３１萬元合計還款２５４１萬元
建設期第一年自有現金流出＝８０００＊７０００＋４００００＊１５００＊０．３５＋４００００＊５００＊０．８５＝９４００萬元．
建設期第二年自有現金流出＝９６００－９４００＝２００萬元

銷售期第一年現金流入＝４００００＊５０００＊０．６＝１２０００萬元，
現金流出＝１２０００＊０．０２＋１２０００＊０．０５５＋２７７２＝３６７２萬元
凈現金流量＝１２０００－３６７２＝８３２８萬元
銷售期第二年現金流入＝４００００＊５０００＊０．４＝８０００萬元
現金流出＝８０００＊０．０２＋８０００＊０．０５５＋２５４１＝３１４１萬元
凈現金流量＝８０００－３１４１＝４８５９萬元］
（因為考慮的是自有資金所以要把還本付息作為現金流出）

財務凈現值＝－９４００＋（－２００）／（１＋１０％）＋８３２８／（１＋１０％）＾３＋４８５９／（１＋１０％）＾４＝－６．２９萬元，財務凈現值＜０所以該項目不可行（因為銷售期現金流入流出均發生在年末，建設期支出在年初，所以在選擇折現率上有變化）

最后一問功能性貶值＝（１０－９．２）／１０＝８％
所以尾房的銷售均價為５２００＊（１－８％）＝４７８４元

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