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2012年注冊資產評估師考試基礎鞏固階段，小編特為您搜集整理了2012年注冊資產評估師考試《資產評估》基礎知識訓練題，希望對您的復習有所幫助!!

第五章　房地產評估

第一部分　重要考點

【考點1】收益法的運用

1.要求

收益和折現率的計算與匹配；各種折現率之間的關系；建筑物年貶值額與年限關系。

2.出題模式：單選題、多選題和綜合題

（一）綜合題

1.注冊資產評估師受托評價一處土地的價值，經過調查，獲得以下資料：

【例題1.綜合題】該土地位于繁華商業街，于2000年5月以有償出讓方式取得，但是獲得使用權是商業用地的最高出讓年限，并于2001年5月在此地塊上建成一座磚混結構的寫字樓。經濟耐用年限為35年，殘值率為5%。假設土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權及地上建筑物由國家無償收回。

（2）當時該寫字樓的造價是每平米3 000元，2001年5月至評估基準日間，物價每年上漲2%。

（3）該被評估房地產，2005年1月訂約了2年期的租約，整幢出租月租金收入為3萬元。評估基準日預計同類房地產年租金應為1 000元／平方米；空置率為22%，房產稅按租金收入的12%計算，管理費以年租金的3%計算；

（4）各年修繕費以評估基準日房屋現值的1.5%計算；各年保險費以房屋評估基準日現值的3‰計算；土地使用稅以每年每平方米2元計算。

（5）假設建筑物的還原利率為10%，土地還原利率為8%。

（6）該土地面積360平方米，建筑面積510平方米

試評估本例房屋基地在2007年5月的土地使用權價格。

[答案]

（1）房屋的重置成本=3 000*510*（1+2%）6=1 723 028.5元

（2）計算房屋現值

①房屋年貶值額

土地出讓總年限是商業用地的最高出讓年限40年（應該記住155頁土地出讓年限的數據），但是房屋建設完成于獲得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40-1=39年，房屋的使用壽命年限是35年，折舊年限應該是取兩者中的短者，同時由于房屋使用壽命小于土地剩余使用年限，計算折舊應該考慮殘值，所以

年貶值額=建筑物重置價（1-殘值率）/使用年限

=1 723 028×（1-5%）/35=46 767.92（元）

②房屋現值=建筑物重置價-年貶值額×6

=1 723 028-46 767.92×6=1 442 420.5元

（3）計算房地產總收入：

年租金總收入=1 000×78%×510=397 800（元）

（4）計算房地產年總費用

①房產稅按租金收入的12%計算，故應納房產稅為：

397 800×12%=47 736（元）

②管理費以年租金的3%計算：

397 800×3%=11 934（元）

③修繕費以房屋現值的1.5%計算

1 442 420.5×1.5%=21 636.3（元）

④保險費以房屋現值的3‰計算：

1 442 420.5×3‰=4 327.26（元）

⑤土地使用稅以每年每平方米2元計為：

2×360=720（元）

⑥房地產年總費用=47 736+11 934+21 636.3+4 327.26+720=86 353.56（元）

（5）計算房地產凈收益

=397 800-86 353.56=311 446.44（元）

（6）求取土地純收益

①房屋年凈收益為：

1 442 420.5/（P/A.10%.29）= 1 442 420.5/9.3696=153 946.86（元）

②土地純收益

＝房地產的凈收益-房屋純收益

＝311 446.44-153 946.86=157 499.58 （元）

（7）求土地使用權價格

評估基準日土地剩余使用年限是：40-7=33年

土地總價=157 499.58×〔1-（1＋8%）-33〕/8%

=157 499.58×11.5139=1 813 434.41（元）

土地單價=1 813 434.41÷360=5 037.32（元）

【說明】有的同學認為這里土地應該按照房屋的剩余使用年限35-6=29年的收益對待，土地總價為157499.58×〔1－（1＋8%）－29〕/8%。這種處理是不正確的，因為評價的是土地價值，土地尚有剩余年限33年，不能夠說土地上的房屋剩余年限29年之后，房屋壽命期結束了，土地就沒有收益了，合理的理解是認為房屋壽命期之后土地仍然能夠獲得同樣的收益。因為可以假設再在土地上建房等獲得33-29=4年的收益。

（二）單選題

【例題1.單選題】假定土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，土地價值為1 000萬元，建筑物價值為5 000萬元，房地產的綜合資本化率應為（ ）。

A.7% B.7.50%

C.7.67% D.14%

『正確答案』C

『答案解析』參見教材166頁（L+B）×r= L×r1+B×r2

所以：r =（B/（L+B））×r1+（L/（L+B））×r2

（三）多選題

【例題1.多選題】下列關于房地產評估收益法中收益額的說法正確的有（ ）。

A.房地產的收益額應該是凈收益，指歸屬于房地產的總收入除去各種付現費用后的收益

B.凈收益不應該是實際凈收益，而應該是客觀凈收益，只有客觀凈收益才能作為評估的依據

C.凈收益=客觀總收益-客觀總費用

D.總費用也應該是客觀費用，需要剔除不正常的費用

『正確答案』ABCD

『答案解析』參見教材162-163頁, 實際凈收益（指在現狀下被估房地產實際取得的凈收益）。客觀凈收益（房地產在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應包含對未來收益和風險的合理預期）。

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（責任編輯：中大編輯）

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