本文主要介紹2012年注冊資產評估師考試《資產評估》第二章 資產評估的基本方法的知識點精講輔導，希望對您的復習有所幫助!!
第二節 收益法
一、收益法的基本含義
收益法是指通過估測被評估資產未來預期收益的現值，來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。
從理論上講，收益法是資產評估中 較為科學合理的評估方法之一。
二、收益法原理講解（對貨幣時間價值和折現方法掌握好的同學可以不聽）
如果你朋友欠你錢2000元，計劃歸還,方案一:現在就全部歸還，方案二:現在還1000元，一年后再還1000元，你希望是哪種？
（一）貨幣時間價值的含義
指貨幣經歷一定時間的投資和再投資所增加的價值。
（二）相關概念
1.復利
每經過一個計息期，要將所生利息加入本金再計利息，逐期滾算，俗稱"利滾利"。這里所說的計息期，是指相鄰兩次計息的時間間隔，如年、月、日等。除非特別指明，計息期為1年（但是本教材基本上都是年度的概念）。
2.現值
現值的符號記為P，它表示資金發生在某一時間序列（本教材基本上都是年度）起點時的價值。
3.終值
終值的符號為F，它表示資金發生在某一時間序列（本教材基本上都是年度）終點時的價值，故又稱將來值。
現實生活中稱之為本利和。
4.年金
（1）定義：
年金的符號為A，它表示在某一時間序列（本教材基本上都是年度）內每次等額收付的金額。
（2）特點：
每筆收付之間相隔時間相等；每筆金額相等。
（3）分類：
①普通年金（后付年金）：
指從第一期起，在一定期內每期期末等額發生的系列收付款項。當期限無限期等額收付時（n→∞），稱為永續年金。
②預付年金（先付年金）：
從第一期起，在一定期內每期期初等額發生的系列收付款項。
③遞延年金：
是指隔若干期后發生（m≥1），在一定期內每期期末等額發生的系列收付款項。
（三）現金流量圖
橫軸表示一個從零開始到第N個時間序列，軸上每一刻度表示一個時間單位，通常以年表示（也可以是半年、季度、月份）。零點表示時間序列的起點，即第一年初的時間點。
（四）貨幣時間價值的計算
1.復利終值
已知現值F，在復利計息的前提下，年利率i，幾年后本金與利息之和F即為復利終值。
F1＝P＋P·i＝P（1＋i）
F2＝P（1＋i）＋ P（1＋i）.i ＝P（1＋i）2
……
Fn＝P（1＋i）n
將（1＋i） n稱為復利終值系數，用符號（F/P,i,n）表示。例如，（F／P，5%，5）表示利率為5%，5年期復利終值的系數。
2.復利現值
已知終值F，在復利計息的前提下，年利率i，n年后的復利現值p
F1＝P＋P·i＝P（1＋i）－－－－－－－－P＝F1/ （1＋i）
F2 ＝P（1＋i）2－－－－－－－－－－－P＝F2/ （1＋i）2
……
Fn＝P（1＋i）n－－－－－－－－－P＝F2/ （1＋i）n＝F2*（1＋i）－n
把（1＋i） －n稱為復利現值系數，用符號（P／F，i，n）表示。例如，（P／F，5%，5）表示折現率為5%、5年期的復利現值系數。
3.普通年金現值
利用復利現值的計算公式，將每期末存人的年金A折算到0這一時點（即第一年年初），然后再相加，求出P
（五）貨幣時間價值的計算，應注意以下問題：
1.P是發生在一個時間序列的第1期期初，F則是發生在一個時間序列的第n期（最后一期）期末
2.沒有特別說明，收益額都認為是在該期期末發生
3.收益的分布如不規則時，需進行調整，靈活運用各種計算方法。
三、收益法的基本前提P45
1.收益法涉及到三個基本因素：
⑴被評估資產的預期收益（R i或A）
⑵折現率或者本金化率（r）
⑶被評估資產取得預期收益的持續時間（n）
2.應用收益法必須具備的前提條件：
（1）被評估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量（R i或A）
影響預期收益的主要因素包含主觀因素和客觀因素，應該比較明確，評估人員可以據此分析和測算出被評估資產的預期收益。
（2）資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量（r）
不同的收益，可能有著不同的風險，所以兩個被評估資產即使估計在未來的收益基本相當，可是由于風險不一樣，大家肯定會選擇購買風險低的資產，或者說大家會認為風險低的資產的價值更高從貨幣時間價值的角度，從資產股價的角度看，不同風險的收益需要使用不同的折現率計算現值。
（3）被評估資產預期獲利年限可以預測（n）
四、收益法的基本程序和基本參數P45－47
（一）收益法的基本程序
采用收益法進行評估，其基本程序如下：
1.搜集驗證與評估對象未來預期收益有關的數據資料，包括經營前景、財務狀況、市場形勢、以及經營風險等；
2.分析測算被評估對象未來預期收益；
3.確定折現率或資本化率；
4.分析測算被評估資產未來預期收益持續的時間；
5.用折現率或資本化率評估對象未來預期收益折算成現值；
6.分析確定評估結果。
從評估實務的角度看，第1－4步比較關鍵，涉及到收益法計算的3個關鍵因素：收益額、收益年限、折現率；但是我們考試主要是根據已知條件按照以上第5步驟來計算被評估資產的價值，所以反而是第五步最重要。
（二）收益法的基本參數
1.收益額
（1）收益額是資產在正常情況下所能得到的歸其產權主體的所得額。
（2）資產評估中收益額的特點。
①收益額是資產未來預期收益額，而不是資產的歷史收益額或現實收益額；
②用于資產評估的收益額是資產的客觀收益，而不是資產的實際收益。
客觀的收益就是根據各種變量、因素合理估計被評估資產的收益；而現實收益中可能包括不合理的因素。
（3）資產的收益額表現形式有多種，不同種類資產的收益額表現形式不同，需要合理選擇收益額的種類
2.折現率
⑴從本質上講：
折現率是一個期望的投資報酬率。是投資者在投資風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。
⑵從構成上看：
①折現率＝無風險報酬率＋風險報酬率
②無風險報酬率
指沒有投資限制和障礙，任何投資者都可以投資并能夠獲得（事實上，就是沒有風險）的投資報酬率。
實務中，可以使用同期國庫券利率或者銀行利率。（實際上考試的時候現在都是直接采用國債利率，并不進行換算，參見教材321例-2，327頁例8-6）
③風險報酬率
根據所投資的行業所面臨的行業增減、財務風險、市場風險、經營風險等各種風險要測算這項交易所承擔的風險。
⑶資本化率與折現率的關系：
①在本質上是沒有區別的。
②但是二者適用場合不同。習慣上人們稱折現率是將未來有限期的預期收益折算成現值的比率（r），用于有限期預期收益折現，資本化率則是將未來永續性預期收益折算成現值的比率（r）。
③二者是否相等，主要取決于同一資產在未來長短不同的時期所面臨的風險是否相同。
3.收益期限
根據在持續使用的能力，在未來多長時間資產能夠給所有者帶來未來的預期收益。
可以是1年、2年、5年有期限，也可以是永續無期限。
通常以年表示。
五、收益法中的主要技術方法（重點）
在以下的公式里具體對所用的字符含義做統一的定義：
P－－評估值；
i－－年序號；
Pn－未來第n年的評估值；
Ri－－未來第i年的預期收益；
r－－折現率或資本化率；
n－－收益最大年限
t-小于最大年限的收益年限
A－－年金。
關于本部分內容的說明：
事實上，本部分的內容就是貨幣時間價值的運用，將其中的預期收益額（Rt）和收益期限（n）予以特殊化計算現值額。
（一）純收益不變（即Ri不變，令Ri＝A）
1.在收益永續，各因素不變的條件下
⑴計算式：
P＝A/r （2－14）
⑵成立條件是：
①純收益每年不變；②資本化率固定且大于零；③收益年期無限。
2.在收益年期有限，資本化率大于零的條件下
（1）計算式：
（2）成立條件是：①純收益每年不變；②資本化率固定且大于零；③收益年期有限為n。
3.在收益年限有期限，資本化率等于零的條件下
（1）計算式：P＝A×n （2－16）
（2）成立條件是：
①純收益每年不變；②資本化率為零；③收益年期有限為n。
（二）純收益在若干年后保持不變（即令Ri在不變階段Ri ＝A）
1.無限年期收益
⑴公式為（2－17）：
⑵成立條件是：
①純收益在n年（含n 年）以前有變化；②純收益在n年（不含n 年）以后保持不變；③收益年期無限；④r大于零。
2.有限年期收益
⑴計算公式為（2－18）：
⑵成立條件是：
①純收益在t年（含第t年）以前有變化；②純收益在t年（不含第t年）以后保持不變；③收益年期有限為n；④r大于零。
特別注意：純收益A的收益年限期是（n－t）而不是n。
（三）純收入按等差級數變化
1.在純收益等差級數遞增，收益年期無限的條件下
⑴計算式（2－19）：
⑵成立條件是：
①純收益按等差級數遞增；②純收益逐年遞增額為B；③收益年期無限；④r大于零。
2.在純收益按等差級數遞增，收益年期有限的條件下
⑴計算式（2－20）：
⑵成立條件是：
①純收益按等差級數遞增；②純收益逐年遞增額為B；③純收益年期限為n；④r大于零。
3.在純收益按等差級數遞減，收益年期無限的條件下
⑴計算式（2－21）：
⑵成立條件是：
①純收益按等差級數遞減；②純收益逐年遞減額B；
③收益年期無限；④r大于零，⑤收益遞減到零為止。
⑶舉例：
4.在純收益按等差級數據遞減，收益年期有限的條件
⑴計算式（2－22）：
⑵成立條件是：
①純收益按等差級數遞增；②純收益逐年遞減額為B；③純收益年期限為n；④r大于零。
成立條件是：
①純收益按等差級數遞增；②純收益逐年遞增額為B；③純收益年期限為n；④r大于零。
其他三個公式和本公式的適用條件不同，將此公式予以調整。
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