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資產評估師考試經濟法考點精講(131)
四、租賃合同當事人的權利和義務
| 出租人 | 權利 | 收取租金、到期收回租賃物等。 |
| 義務 | 1.按約定交付租賃物的義務。 租賃物有從物的，出租人于交付租賃物時，應當同時交付從物。 |
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| 2.保持租賃物符合使用收益狀態的義務。 | ||
| 3.租賃物維修的義務。出租人負擔必要的租賃物維修義務。出租人經承租人催告在合理期限內仍未履行維修義務的，承租人可以自行維修，而維修費用由出租人負擔。因修理租賃物而影響承租人使用收益的，出租人應當相應減少租金或延長租期。在承租人未交付租金時，出租人可以行使同時履行抗辯權，拒絕履行其所負的維修義務。 | ||
| 4.租賃物瑕疵擔保的義務。承租人在第三人主張權利時，應當及時通知出租人，以使出租人采取救濟措施。如承租人怠于通知致使出租人能夠救濟而未能及時救濟的，則出租人對承租人的損失不負賠償責任；相反，承租人應當賠償出租人因此所遭受的損害。 | ||
| 5.租賃物風險承擔的義務 （1）因為可以歸責于出租人的事由，而導致租賃物部分或者全部毀損、滅失時，出租人應承擔損害賠償責任。 （2）如果因不可歸責于出租人的事由，而導致租賃物部分或者全部毀損、滅失，以至于不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。 |
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| 6.通知義務。出租人出賣租賃房屋的，有義務在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。 | ||
| 承租人 | 權利 | 取得租賃物使用收益、優先購買租賃物等 |
| 義務 | 1.按約定方法使用租賃物的義務。 | |
| 2.妥善保管租賃物的義務。承租人未盡妥善保管義務，造成租賃物部分或者全部毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。 | ||
| 3.未經出租人同意，不得對出租物進行改善或增設他物的義務，否則出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。 | ||
| 4.按約定支付租金的義務。應由當事人協商確定租金支付方式，在協商不成或按照合同條款和交易習慣仍不能確定時，采用下列支付方式：——同利息 （1）合同的租賃期間在1年以內的，承租人應當在租賃期屆滿時支付； （2）合同的租賃期間在1年以上的，在租賃期間每滿1年時交付一次。若剩余的期間不足1年的，則在租賃期屆滿之日時支付。 承租人無正當理由未支付或者延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 |
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| 5.返還租賃物的義務。租賃合同終止時，承租人應將租賃物返還給出租人。 |
【例題·單選題】(2006)張某承租李某家的房屋做生意。因屋頂漏雨影響生產，張某要求李某維修，李某以“沒時間維修”為由拖延修繕，張某只好自己雇人修繕，并造成了一定的經營損失。根據《合同法》的規定，下列說法中，正確的是( )。
A.修繕費用和張某的經營損失均由張某承擔
B.修繕費用由張某和李某共同承擔，張某的經營損失自己承擔
C.修繕費用和張某的經營損失均由張某和李某共同承擔
D.修繕費用由李某承擔，張某的經營損失可通過要求李某減少房租來彌補
『正確答案』D
『答案解析』出租人應當履行租賃物的維修義務，出租人經承租人催告在合理期限內仍未履行維修義務的，承租人可以自行維修，而維修費用由出租人負擔。因修理租賃物而影響承租人使用收益的，出租人應當相應減少租金或延長租期。
【例題·單選題】(2007)甲有房屋三間，2000年1月與乙簽訂了一份為期8個月的房屋租賃合同，合同未約定租賃期間由誰承擔房屋的維修義務，也未約定支付租金的期限。之后雙方對房屋維修、租金支付期限發生爭議，無法達成補充協議，也不能按照合同的有關條款和交易習慣確定。根據《合同法》的規定，下列表述中正確的是()。
A.房屋的維修義務應由承租人乙承擔
B.如乙無故不交租金，則甲可立即解除合同
C.乙應當在每屆滿1個月時支付租金
D.乙應當在租賃期8個月屆滿時支付租金
『正確答案』D
『答案解析』租賃合同應由當事人協商確定租金支付方式，在協商不成或按照合同條款和交易習慣仍不能確定時，合同的租賃期間在1年以內的，承租人應當在租賃期屆滿時支付。
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（責任編輯：中大編輯）
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