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四、房地產交易管理

(一)房地產交易的概念和一般規定

房地產交易，是指房地產權利人依照法律的規定和合同的約定，通過轉讓、抵押和租賃的方式將其所享有的房地產權利全部或者部分有償移交給受讓人的行為。

房地產交易必須遵照以下規定進行：

1.房地產權屬不可分離。《城市房地產管理法》第32條規定：房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。《物權法》第146條規定，建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。《物權法》第147條規定，建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。

2.房地產交易價格管理。房地產業屬于高利潤行業，房地產交易價格關系到交易雙方當事人的利益，并對國民經濟產生重大影響。因此，國家對房地產交易價格實行比較嚴格的管理。基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。

國家對房地產價格實行評估制度。評估價格應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。

國家實行房地產成交價格申報制度。房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或作不實申報。

3.房地產轉讓、抵押的，當事人應當依照《城市房地產管理法》的規定辦理權屬登記。

(二)房地產轉讓

1.房地產轉讓的概念。房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式，將其房地產權利轉移給他人的行為。

2.房地產轉讓的條件。

以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：(1)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;(2)按照出讓合同的約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

商品房預售，應當符合以下條件：(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;(2)持有建設工程規劃許可證;(3)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;(4)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

3.不允許轉讓的房地產。《城市房地產管理法》第38條規定，下列房地產，不得轉讓：(1)以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓條件的;(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(3)依法收回土地使用權的;(4)共有房地產，未經其他共有人書面同意的;(5)權屬有爭議的;(6)未依法登記領取權屬證書的;(7)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

4.房地產轉讓合同。房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。

以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

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（責任編輯：何以笙簫默）

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