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資產評估師考試資產評估基礎預習輔導(9)

四、市場法中的具體評估方法

市場法中的具體方法可以分為兩大類：直接比較法和間接比較法

㈠直接比較法

1.基本原理：

利用參照物的交易價格，以評估對象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進行比較，得到兩者的基本特征修正系數或基本特征差額，在參照物交易價格的基礎上進行修正從而得到評估對象價值的方法。

2.優點：

該方法直觀簡潔，便于操作。

適用條件：

對可比性要求比較高，參照物與評估對象之間達到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現在某一或多個明顯的因素上。

3.基本計算公式為：

⑴如果參照物與被評估對象可比因素完全一致

評估對象價值=參照物合理成交價格

⑵參照物與被評估對象只有一個可比因素不一致

公式：

①評估對象價值=參照物成交價格×評估對象可比因素特征值÷參照物可比因素特征值

②

 ③評估對象價值=參照物成交價格×修正系數

原理：本思路事實上認可，參照物和評估對象的價值之間受某一特征(或者因素)的影響，而且成正比關系。

⑶參照物與被評估對象有n個可比因素不一致。

①方法一：

公式：評估對象價值=參照物成交價格×修正系數1×修正系數2×……×修正系數n

這里修正系數的計算公示如下：

原理：各個可比因素對參照物和評估對象的價值影響成正比關系，多個可比因素對價值的影響成累計連乘效應

②方法二：

公式：評估對象價值=參照物成交價格±基本特征差額1±基本特征差額2±……±基本特征差額n

原理：分析各個可比因素不同導致參照物價格相對于被評估資產的價格差額，然后以參照物成交價格為基礎，調整各個差額的影響，得到被評估資產的評估價值。

4.直接比較法的基本方法--僅僅一個可比因素不一致或者完全一致

直接比較法主要包括但不限于以下評估方法：

⑴現行市價法【參照物與評估對象完全一致】

當評估對象本身具有現行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現行市場價格作為評估對象的評估價值。

⑵市價折扣法

①原理：以參照物成交價格為基礎，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員的經驗或有關部門的規定，設定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。

②數學式表達

資產評估價值=參照物成交價格×(1-價格折扣率)(2-3)

⑶功能價值類比法

①定義：

以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調整來估算評估對象價值的方法。

換句話說：功能指的是生產能力，生產能力越大，則價值就越大

②分類

根據資產的功能與其價值之間的關系可分為線性關系和指數關系兩種情況：

Ⅰ、資產價值與其功能呈線性關系的情況，通常被稱作生產能力比例法

數學表達式一般表述為：被評估資產評估價值/參照物成交價格=被評估資產生產能力/參照物生產能力

所以：被評估資產評估價值=參照物成交價格×被評估資產生產能力/參照物生產能力

Ⅱ、資產價值與其功能呈指數關系的情況，通常被稱作規模經濟效益指數法

數學表達式一般表述為：

資產評估價值=參照物成交價格×(評估對象生產能力/參照物生產能力)^x(2-5)

[例2-2]被評估資產年生產能力為90噸，參照資產的年生產能力為120噸，評估基準日參照資產的市場價格為10萬元，由此確定被評估資產價值接近于7.5萬元。

『正確答案』

資產評估價值=10×90÷120=7.5(萬元)

[例2-3]被評估資產年生產能力為90噸，參照資產的年生產能力為120噸，評估基準日參照資產的市場價格為10萬元，該類資產的功能價值指數為0.7,由此確定被評估資產價值接近于8.18萬元

『正確答案』

資產評估價值=10×(90÷120)^0.7=8.18(萬元)

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（責任編輯：中大編輯）

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