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(二)集體所有權

1.集體所有權的概念及特征。集體所有權是指集體組織及集體組織全體成員對集體財產享有占有、使用、收益和處分的權利。

集體所有權的主體具有多元性。首先包括一些集體組織。如《物權法》第61條規定，城鎮集體所有的不動產和動產，依照法律、行政法規的規定由本集體享有占有、使用、收益和處分的權利。另外，集體所有權的主體還包括集體的全體成員，如《物權法》第59條規定，農民集體所有的不動產和動產，屬于本集體成員集體所有。

(重點掌握)集體所有權的客體具有相對廣泛性，包括不動產和動產。根據《物權法》第58條的規定，主要有：法律規定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂;集體所有的建筑物、生產設施、農田水利設施;集體所有的教育、科學、文化、衛生、體育等設施;集體所有的其他不動產和動產。

集體所有權的內容，是指集體對它所有的財產享有占有、使用、收益和處分的權利。特點在于必須由集體組織的成員進行民主管理，并且依照法定的程序行使權利。

2.集體所有權的行使。

(1)農民集體所有權的行使。《物權法》規定了農村集體組織的共同管理權。所謂共同管理權，是指集體經濟組織成員依據法律和章程對集體經濟組織的財產權的行使和其他重大事務處理所享有的管理權，以及收益分配權等權利。《物權法》第59條第2款規定：“下列事項應當依照法定程序經本集體成員決定：(一)土地承包方案以及將土地發包給本集體以外的單位或者個人承包;(二)個別土地承包經營權人之間承包地的調整;(三)土地補償費等費用的使用、分配辦法;(四)集體出資的企業的所有權變動等事項;(五)法律規定的其他事項。”根據該規定，對于涉及集體成員重大利益的事項，經過集體經濟組織成員依據法定的程序共同決定。另外，《物權法》還確定了村務公開的原則，保障農民民主管理權利的實現，《物權法》第62條規定：“集體經濟組織或者村民委員會、村民小組應當依照法律、行政法規以及章程、村規民約向本集體成員公布集體財產的狀況。”

(2)自然資源集體所有權的行使。《物權法》第60條規定：“對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規定行使所有權：(一)屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權;(二)分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權;(三)屬于鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。”

3.集體所有權的保護。

(1)集體財產受法律保護。

(2)集體成員的撤銷權。根據《物權法》第64條第2款的規定，集體經濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。

(三)私人所有權

三、業主的建筑物區分所有權

(一)業主的建筑物區分所有權的概念、特征

業主的建筑物區分所有權是指由專有部分所有權、共有權、共同管理權結合而成的一種“復合物權”。多數人共同居住在一個建筑物內，每一個人對其專有部分享有專有所有權，并就專有部分以外的共有部分享有共有所有權和共同管理權。該權利的主體通常稱為業主。我國《物權法》第70條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”

建筑物區分所有權的特征是：

1.權利的復合性。建筑物區分所有權是由共有所有權、專有所有權、共同管理權三要素復合而成的特別所有權。

2.專有所有權的主導性。表現為：(1)區分所有權人取得專有所有權即取得共有所有權和共同管理權;(2)專有所有權的大小決定區分所有權人共有所有權和共同管理權的大小;(3)在區分所有權成立登記上，只登記專有所有權，而共有所有權和共同管理權不需要單獨登記。

3.一體性。建筑物區分所有權的三要素須結為一體，不可分離，在轉讓、抵押、繼承時，應將三者同時進行。

建筑物區分所有權不同于傳統的共有制度，其根本屬性仍在于單獨所有，共有部分及管理權部分是為區分所有服務的。

(二)專有所有權

專有所有權是指區分所有權人對專有部分享有的占有、使用、收益和處分的權利。根據《物權法》的規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權。

業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

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（責任編輯：何以笙簫默）

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