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資產評估師考試建筑工程評估基礎預習講義：建設用地的取得、轉讓與喪失(1)

第二節　建設用地的取得、轉讓與喪失

一、建設用地的取得(掌握)

(一)建設土地取得的基本方式

1.通過出讓方式取得國有土地使用權　有償有期限

國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

(1)競爭出讓方式

競爭方式包括：投標、競拍、掛牌。

工業(包括倉儲用地，但不包括采礦用地)、商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓;

同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

(2)協議出讓方式

最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和。

有基準地價的地區，最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。

低于最低價時國有土地使用權不得出讓。

2.通過劃撥方式獲取國有土地使用權　無償無期限

國有土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

(1)劃撥用地目錄

①黨政機關和人民團體用地。

②軍事用地。

③城市基礎設施用地。

④非營利性郵政設施用地。

⑤非營利性教育設施用地。

⑥公益性科研機構用地。

⑦非營利性體育設施用地。

⑧非營利性公共文化設施用地。

⑨非營利性醫療衛生設施用地。

⑩非營利性社會福利設施用地。

(11)石油天然氣設施用地。

(12)煤炭設施用地。

(13)電力設施用地。

(14)水利設施用地。

(15)鐵路交通設施用地。

(16)公路交通設施用地。

(17)水路交通設施用地。

(18)民用機場設施用地。

(19)特殊用地(監獄、勞教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所等)。

(2)劃撥用地的使用年限

國家規定，依法以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。

(3)劃撥用地的變更

國家規定，以劃撥方式取得的土地使用權，因企業改制、土地使用權轉讓或者改變土地用途等不再符合本目錄的，應當實行有償使用。

(二)建設用地取得的其他方式

1.土地租賃

(1)租賃與出讓的不同

支付的土地費用不同;土地可使用的期限不同。

(2)國有土地租賃適用的范圍

對因發生土地轉讓、場地出租、企業改制和改變土地用途后依法應當有償使用的，可以實行租賃。

對于經營性房地產開發用地，無論是利用原有建設用地，還是利用新增建設用地，都必須實行出讓，不實行租賃。

(3)租賃的方式

租賃的方式有：招標、拍賣、協議。

(4)國有土地租賃的分類

短期租賃不超過5年;最長的不超過出讓最高年限。

2.土地使用者轉讓方式

買賣、合資、合作建房、交換、作價入股等。

(三)建設用地使用農村集體所有土地的例外情況

建設用地原則上要使用國有土地，但是興辦鄉鎮企業和村民建設住宅或建設鄉(鎮)村公共設施和公益事業經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的除外。

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（責任編輯：中大編輯）

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