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為了幫助您更好的學習注冊資產評估師考試，全面了解2012年資產評估師考試的相關重點，我們特地為您匯編了資產評估師考試輔導資料，希望對您有所幫助!!

資產評估師考試資產評估基礎預習輔導(15)

(二)實體性貶值估算

1.觀察法

(1)特點：是指由具有專業知識和豐富經驗的工程技術人員對被評估資產的實體各主要部位進行技術鑒定，并綜合分析資產的設計、制造、使用、磨損、維護、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對資產的功能、使用效率帶來的影響，判斷被評估資產的成新率，從而估算實體性貶值。

(2)計算公式為：

資產實體性貶值=重置成本×(1-實體性成新率)

=重置成本×實體性貶值率

2.使用年限法

(1)原理：認為資產的貶值和其實際使用年限成正比例。

(2)名義已使用年限與實際已使用年限：

①名義已使用年限：

指資產從購進使用到評估時的年限 (也就是按照公歷的會計年度確定的會計上的實際年限)。名義已使用年限可以通過會計記錄、資產登記簿、登記卡片查詢確定。

②實際已使用年限：

指資產在使用中實際損耗的年限。由于資產在使用中負荷程度的影響，必須將資產的名義已使用年限調整為實際已使用年限。實際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過資產利用率來調整。

實際已使用年限=名義已使用年限×資產利用率

③資產利用率計算公式為：

當資產利用率 >1時，表示資產超負荷運轉，資產實際已使用年限比名義已使用年限要長;當資產利用率=1時，表示資產滿負荷運轉，資產實際已使用年限等于名義已使用年限;當資產利用率<1時，表示開工不足，資產實際已使用年限小于名義已使用年限。

[例2-16]某資產于1985年2月購進，1995年2月評估時，名義已使用年限是10年。根據該資產技術指標，在正常使用情況下，每天應工作8小時，該資產實際每天工作7.5小時。由此可以計算該資產利用率：

『正確答案』

資產利用率=10×360×7.5÷(10×360×8)×100%

=93.75%

由此可確定其實際已使用年限為9,4年。

(3)計算公式為：

=(重置成本-預計殘值)*(實際已經使用年限/總使用年限)

=(重置成本-預計殘值)* 實體性貶值率

式中：

①預計殘值是指被評估資產在清理報廢時凈收回的金額。在資產評估中，通常只考慮數額較大的殘值，如殘值數額較小可以忽略不計。

②總使用年限指的是實際已使用年限與尚可使用年限之和。

計算公式為：

總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限

實際已使用年限=名義已使用年限×資產利用率

③顯然殘值是沒有貶值的，所以式中扣除了預計殘值。

④尚可使用年限是根據資產的有形損耗因素，預計資產的繼續使用年限。

(4)舉例：某機器設備購建于1994年10月30日，根據其技術經濟指標，規定正常使用強度下每天的運轉時間為8小時，由于其生產的產品自1994年初至1998年末期間在市場上供不應求，企業主在此期間一直超負荷使用該設備，每天實際運轉時間為10小時，自1999年初恢復正常使用，現以2000年10月30日為評估基準日，則該設備的名義已使用年限為6年。

『正確答案』

資產利用率為：

由此可以確定該資產的實際已使用年限為：

6×117%=7.02(年)

實際評估過程中，由于企業基礎管理工作較差，再加上資產運轉中的復雜性，資產利用率的指標往往很難確定。評估人員應綜合分析資產的運轉狀態，諸如資產開工情況、大修間隔期、原材料供應情況、電力供應情況、是否季節性生產等各方面因素分析確定。

3、修復費用法

利用恢復資產功能所支出的費用金額來直接估算資產實體性貶值的一種方法。

如果資產可以通過修復恢復到其全新狀態，可以認為資產的實體性損耗等于其修復費用。

(三)功能性貶值估算

1、分類：功能性貶值可以分為兩類，超額投資成本(一次性功能性貶值)和營運性功能貶值。

2、超額投資成本(功能性貶值1)

(1)含義：指被評估資產與當前新資產建造成本相比，因建造技術、工藝、材料和設計上的差別而導致的貶值。它是由于科學技術進步使得新的同樣功能的資產價格降低而引起的原有資產價值的貶值。事實上，它是超額投資成本引起的功能性貶值。

(2)計算：功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計算公式為：

功能性貶值=復原重置成本-更新重置成本(2-39)

注意：

如果評估某資產時所用的重置成本為更新重置成本，則不必考慮因超額投資成本造成的功能性貶值。

3、營運性功能貶值

(1)含義：

被評估資產與全新狀態的資產相比，由于資產的效用，生產加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加和效益降低;

(2)通常，功能性貶值的估算可以通過計算超額營運成本獲得，具體計算步驟如下：

①將被評估資產的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產的年運營成本進行比較, 確定超額運營成本

②確定凈超額運營成本。

由于企業支付的運營成本是在稅前扣除的，企業支付的超額運營成本會引致稅前利潤額下降，所得稅額降低，使得企業負擔的運營成本遠遠低于其實際支付額。因此，凈超額運營成本是超額運營成本扣除所得稅以后的余額。

凈超額運營成本=超額運營成本(1-所得稅稅率)---收益額(A、Rt)

③估計被評估資產的剩余壽命。(年限：n)

④以適當的折現率將被評估資產在剩余壽命內每年的超額運營成本折現，這些折現值之和就是被評估資產功能性損耗(貶值)，計算公式為：

4、應用舉例

(1)某待評估的生產控制裝置正常運行需要6名技術操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要4名操作員。假定待評估裝置與新裝置的運營成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費為12 000元，待評估資產還可以使用3年，所得稅稅率為33%，適用折現率為10%。根據上述調查資料，待評估資產相對于同類新裝置的功能性貶值測算過程如下。

『正確答案』

①估算待評估資產的年超額運營成本：(6-4)×12 000=24 000(元)

②測算待評估資產的年凈超額運營成本：24 000×(1-33%)=16 080(元)

③將待評估資產在剩余使用年限內的凈超額運營成本折算為現值：

16 080×(P/A,10%,3)=16 080×2.4869=39 989.35(元)

(2) 待評估資產為一棟層高為4米的住宅，其復原重置成本為1 600元/建筑平方米，而在評估基準日建造具有相同效用的層高為3米的住宅，更新重置成本為1 500元/建筑平方米，就此可以斷定其單位建筑面積功能性貶值額為：

『正確答案』1 600—1 500=100(元/建筑平方米)

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（責任編輯：中大編輯）

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