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第五章 土地使用權評估

土地使用權是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權進行出讓、出租、轉讓、抵押、投資的權利。土地資產的價格類型　1、基準地價2、標定地價3、土地使用權出讓底4、轉讓價格5、出租價格6、其他價格(土地交易成交價格、抵押價格)

影響地產價格的因素1、行政因素2、社會因素3、經濟因素4、其他一般因素

土地使用權評估的原則(一) 替代原則(二)最有效使用原則(三)變動原則(四)供需原則(五)貢獻原則

土地權屬的類型(一)土地所有權(二)劃撥土地使用權(三)出讓土地使用權(四)集體土地所有權土地權屬處置方式　1、出讓方式2、直接投資入股方式3、租賃方式

成本法評估的步驟　1、估算土地取得費。2、估算土地開發費。3、估算稅費。　4、估算利息。5、估算利潤。6、估算土地增值收益。7、估算土地使用權評估值

建筑物是指與土地組合的建設成果，總體上劃分為房屋和構筑物兩大類。

建筑物評估的特性(一)建筑物價值的內涵復雜性的特點(二)建筑物產權受土地使用權年限的制約(三)建筑物功能、用途及評估方法

建筑物評估時需考慮的因素1、物理因素 這是建筑物價格的決定因素。2、環境優劣的影響外部環境條件優劣是影響其價值的一個重要因素。3、經濟地理因素 在我國政治經濟文體發展極不平衡。4、新舊程度 土地不存在實體陳舊貶值問題，而建筑物會隨著建筑年代久遠而陳舊。5、用途6、產權7、政策因素 國家經濟政策每個時期都有一定的重點和方向。8、供需狀況9、其他因素 如住房制度改革、長期投資貸款利率變化等都直接影響建筑物價格。建筑物評估的原則(一)替代原則(二)最有效使用原則(三)供需原則(四)房地合一原則

建筑物成本的構成1、建筑安裝工程費2、前期費用3、其他費用4、間接費用5、合理利潤6、資金成本7、稅金

市場法評估建筑物的程序1、資料收集。2、選擇作比較的交易實例。3、交易行為的補正。4、交易日期的修正。5、區域因素的修正。

殘余估價法運用的方法原理是是首先得到房地合二為一的價值，減去土地的價值得到建筑物的價值，再細分在建筑物評估過程中，首先得到房地合二為一的收益，減去土地的收益，得到建筑物物的收益，建筑物的收益通過一定的折現方式折現，確定建筑物質的價格。

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（責任編輯：ldx）

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