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本文主要介紹2012年注冊資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》第五章房地產(chǎn)評估的串講知識，希望對您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

第六節(jié) 剩余法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

一、基本思路

剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法或預(yù)期開發(fā)法。剩余法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預(yù)期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值 測算被 估房地產(chǎn)價值的方法。

售樓價格表面是售樓的價格其實也包含了樓價和地價。

若求地價則用：售樓價－屬于樓的所有的費用，剩下的則是地的價格。

二、適用范圍

1.待開發(fā)土地的估價。

2.將生地開發(fā)成熟地的土地估價。

3.待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價。

三、計算公式

式中： P 表示土地價值； A 表示開發(fā)完成后的房地產(chǎn)； B 表示整個開發(fā)項目的開發(fā)成本； C 表示投資利息； D 表示開發(fā)商合理利潤； E 表示正常稅費。

實際估價工作中，常用的一個具體計算公式為：

土地價值＝房屋的預(yù)期售價－開發(fā)建設(shè)成本－利息－利潤－稅費

在我國香港特別行政區(qū)，剩余法的計算公式為：

地價 = 樓價－建筑費用－專業(yè)費用－利息－發(fā)展商利潤

或，地價 = 總開發(fā)價值-開發(fā)費用-開發(fā)者的收益-取得土地所需的稅費

其中，開發(fā)費包含拆遷費和對現(xiàn)有承租者的補(bǔ)償、基建費、業(yè)務(wù)費、財務(wù)費、應(yīng)急費、代理費及法律事務(wù)費用等。

目前，現(xiàn)實估價中剩余法的一個較具體的計算公式為：

地價＝預(yù)期樓價－建筑費－專業(yè)費用－銷售費用－利息－稅費－利潤 　（ 5-18 ）

在式（ 5-18 ）中，

利息＝（地價 + 建筑費用 + 專業(yè)費用）×利息率

利潤＝（地價 + 建筑費用 + 專業(yè)費用）×利潤率

將利息、利潤代到公式（ 5 - 18 ）中計算。

四、操作步驟

（一）調(diào)查被評估對象的基本情況

（二）確定被估房地產(chǎn)最佳的開發(fā)利用方式

（三）預(yù)測房地產(chǎn)售價

（四）估算各項成本費用

[例5-11] 有一宗七通一平的待開發(fā)建筑用地，土地面積為 2000 平方米，建筑容積率為 2.5 ，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為兩年，建筑費用為 3000 元 / 平方米，專業(yè)費為建筑費的 10% 建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計售價為 9000 元 / 平方米，銷售費用為樓價的 2.5% ，銷售稅費為樓價的 6.5% ，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為 6% ，開發(fā)商要求的投資利潤率為 10% 。

試估算該宗地目前的單位地價和樓面地價。

（一）確定評估方法

現(xiàn)已知樓價的預(yù)測值和各項開發(fā)成本及費用，可用剩余法評估，計算公式為：

地價 = 樓價-建筑費-專業(yè)費-利息-銷售稅費-利潤

（二）計算樓價

樓價 =2000 × 2.5 × 9000=45000000( 元 )

（三）計算建筑費和專業(yè)費

建筑費 =3000 × 2000 × 2.5=15000000( 元 )

專業(yè)費 = 建筑費× 10%=15000000 × 10%=1500000

（四）計算銷售費用和稅費

銷售費用 =45000000 × 2.5%=1125000( 元 )

銷售稅費 =45000000 × 6.5%=2925000( 元 )

（五）計算利潤

利潤 = （地價 + 建筑物 + 專業(yè)費）× 10%

=（地價 +16500000 ）× 10%

（六）計算利息

利息=地價×[（1+6%）2-1]＋（15000000＋1500000）×[（1+6%）1-1]

=0.1236 ×地價 +990000

（七）求取地價

地價 =45000000 - 16500000 - 1125000 - 2925000 - 0.1 ×地價- 1650000 - 0.1236 ×地價－ 990000

地價 =21810000/1.2236

=17824452( 元 )

（八）評估結(jié)果

單位地價 =17824452/2000

=8912 （元 / 平方米）

樓面地價 =8912 ÷ 2.5

=3565 （元 / 平方米）

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