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本文主要介紹2012年注冊資產評估師考試《資產評估》第五章房地產評估的串講知識，希望對您的復習有所幫助!!

第二節　房地產價格及其影響因素

一、房地產價格的種類

（一）根據權益的不同，可分為所有權價格、使用權價格、其他權利價格

房地產發生交易行為時，所針對的權益有所有權、使用權、抵押權、租賃權、典權等。所針對的房地產權益不同，其價格就不同，如房地產使用價格、房地產抵押權價格、房地產租賃權價格等。房地產的使用權價格，是指房地產使用權的 交 易價格。一般情況下，房地產所有權價格高于房地產使用權價格。抵押價格是為房地產抵押而評估的房地產價格。抵押價格由于要考慮抵押貸款清償的安全性，一般要比市場交易價格低。租賃價格是承租方為取得房地產租賃權而出租方支付的價格。

（二）形成方式可分為市場交易價格和評估價格

市場交易價格是房地產在市場交易中實際成交的價格。

評估價格是對市場交易價格的模擬。

房地產評估價格根據使用目的及其作用可分為基本地價、標定地價、房屋重置價格、交易底價、課稅價格等幾種。其中基準地價、標定地價、房屋重置價格由政府制定，且由政府定期公布。

（三）按房地產的實物形態可劃分為 土 地價格、建筑物價格和房地產價格

土地價格包括基準地價、標定地價和土地交易價格等。

基準地價是按照城市土地級別或均質地域分別評估的商業、住宅、工業等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格。基準地評估以城市為單位進行。標定地價是市、縣政府根據需要評估的正常地產市場中，具體宗地在一定使用年期內的價格。標定地價可以以基準地價為依據，根據土地使用年限、地塊大小、土地形狀、容積率、微觀區位等條件，通地系數修正進行評估得到，也可以通過市場交易資料，直接進行評估得到。

建筑物價格是指純建筑物部分的價格，不包含其占用的土地的價格。

房地產價格，是指建筑物連同其占用的土地的價格。

（四）按房地產價格表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面地價等

房地產總價格，是指一宗房地產的整體價格。房地產單位價格，有三種情況：對土地而言，是指單位 土地 面積的土地價格；對建筑物而言，是指單位建筑面積的建筑物價格；對房地產單位價格而言，是指單位建筑面積的房地產價格。

樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。

（五）其他價格類型

公告地價，是政府定期公布的土地價格，在有些國家和地區，一般作為征收土地增值稅和征用土地補償的依據。

申報地價，是土地所有人或使用人參照公告地價向政府申報的土地價格，《城市房地產管理法》第三十四條規定："國家實行房地產成交價格申報制度。房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。"

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（責任編輯：中大編輯）

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