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資產評估師考試資產評估基礎預習輔導(39)

第六節　假設開發法在房地產評估中的應用

一、基本思路

如房地產價值的形成：

假設開發法又稱剩余法、倒算法或預期開發法。該方法是將被估房地產開發后的預期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據該剩余值測算被估房地產價值的方法(該數值事實上是取得這塊土地所能夠支付的最高價格)。

該方法主要用于待開發土地的價值

二、適用范圍

1.待開發土地的估價。

2.將生地開發成熟地的土地估價。

3.待拆遷改造的再開發地產的估價。這時的建筑費還包含拆遷費用。

三、計算公式

1. P=A-(B+C+D+E)(5-24)

式中：

P——表示土地價值;

A——表示開發完成后的房地產價值(可以以售價或者租金等形式表示);

B——表示整個開發項目的開發成本;

C——表示投資利息;

D——表示開發商合理利潤;

E——表示正常稅費。

2.現實估價中剩余法的一個較具體的計算公式為：

地價=預期樓價值-建筑費-專業費用-銷售費用-利息-稅費-利潤 (5-25)

四、操作步驟

(一)調查房地產的基本情況

(二)確定被估房地產的最佳開發利用方式

(三)預測房地產售價

1.對于出售的房產——市場法

采用市場比較法確定開發完成后的房地產總價

2.對于出租的房地產，如寫字樓等——收益法

(1)先用市場法，確定所開發房地產出租的凈收益

(2)其次用收益法將所有的凈收益折現得到房地產的總價

注意：這里的方法實質上就是教材168頁的公式5-4

[例5-10]根據當前房在產市場的租金水平，與所開發房地產類似的房在產未來月租金凈收益為每建筑平方米300元，該類房地產的資本化利率為8%，總建筑面積5000平方米，出租率為80%，則所開發房地產的總價可確定為(假設房屋收益年其為無限年期)

『正確答案』 (萬元)

(四)估算各項成本費用

1.估算開發建筑成本費用—建筑費

2.估算專業費用

指測量、設計等專業技術費用，該費用通常可以按建筑費的一定比例計算，即：

專業費用=建筑費 × i ( i為一定的百分率)

3.確定開建設工期，估算預付資本利息。

(1)利息的計算采用復利，而不用單利

(2)預付地價款的利息

已經全部預付的地價款×【(1+利率)開發建設期-1】

(3)建筑開發費和專業費的利息

① 分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。

② 期初一次性投入：全期計息

③ 均勻投入：計息期為開發期的一半

④ 分段均勻投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：計息期為各段時間一半附加剩余占用期間

⑤ 建設竣工以后的空置及銷售期內應該按照全額全期計算利息

4.估算稅金

一般按照房地產總價的一定比例計算

5.估算開發完成后的房地產租售費用(即銷售費用)

一般按照房地產總價的一定比例計算

(五)確定開發商的合理利潤

投資回報利潤率的計算基數一般為地價、建筑費和專業費三項

(六)估算待估對象價值

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（責任編輯：中大編輯）

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