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本文主要介紹2012年注冊資產評估師考試《資產評估》第五章房地產評估的串講知識，希望對您的復習有所幫助!!

第五節　成本法在房地產評估中的應用

一、基本思路

房地產開發的各種成本加起來，從成本的角度，把它的成本加和，則得到房地產的評估值。

假設，房地產的開發，需要一定的成本，如重新開發，成本需要多少，從成本的角度，對房地產做出評估。

二、適用范圍

主要適用在，收益法、市場法很難用。

如：有些部隊機關、圖書館、學校，沒有收益，也很難進入市場交易。則可選擇成本法。

三、土地評估的成本法操作步驟

成本法的基本公式為：

土地價值＝待開發土地取得費 +土地開發費+利息+利潤+稅費+土地增值收益

（一）計算待開發土地取得費用

1.國家征用集體土地而支付給農村集體經組織的費用。

包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費等。

關于征地費用各項標準，《中華人民共和國土地管理法》有明確規定：

征用耕地補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均產值的 6-10倍；

2.為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷補償費用。

這是對原城市土地使用者在經濟上的補償，補償標準各地有具體規定。

（二）計算土地開發費用

一般來說，土地開發費用涉及基礎設施配套費、公共事業建設配套費和小區開發配套費。

1.基礎設施配套費。

對于基礎設施配套常常概括為"三通一平"、"七通一平"

"三通一平"指：通水、通路、通電、平整地面。

"七通一平"指：通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路，平整地面。

2.公共事業建設配套費用。

主要指郵電、圖書館、學校、公園、綠地等設施費用。

3.小區開發配套費。

同公共事業建設配套費類似，各地根據用地情確定合理的項目標準。

（三）計算投資利息

墊付的土地取得費，墊付的土地開發費，應該計算相應的投資利息。從經濟學的角度講，資金，預付資本不管是從銀行借，還是自己投入的，都應該計算利息。作為一個要素考慮。

計算利息時要注意：計息期的確定，

計算利息有兩個要素：

1.利率。是復利，還是單利。

2.計息期。計息的時間，要準確的把握墊付的資金所占用的時間。如：土地取得費，土地取得費必須先付。才可以開發，所以土地取得費是100%支付以后，按照實際的占有期限計算利息。乘上規定的利息率。

開發費，無論是"三通一平""七通一平"還是小區開發，都有一個開發期。如：開發期是兩年，兩年之內開發，開發投進一千萬，計息期怎么計算，要看一千萬在兩年中是怎樣投入到項目中。有可能是一次投入，也有可能是分期投入，大多數都分期開發。分期開發就是在兩年陸續投。

在用成本法評估土地價格時，投資包括土地取得費和土地開發費兩大部分。由于兩部分資金的投入時間和占用時間不同，土地取得費在土地開發動工前即要全部付清，在開發完成銷售后方能收回，因此，計息期應為整個開發期和銷售期。土地開發費在開發過程中逐步投入，銷售后收回，若土地開發費是均勻投入，則計息期為開發期的一半。

（四）計算投資利潤和稅費

（五）土地增值收益確定

是從得到土地到最后評估評估點這段時間土地的增值情況。

四、新建房地產評估的成本法操作步驟

新建房地產價值 = 土地取得費用 + 開發成本 + 管理費用 + 投資利息 + 銷售稅費 + 正常利潤 　（5-14）

（一）土地取得費用

（二）開發成本

開發成本主要由五個方面構成：

1.勘察設計和前期工程費

2.基礎設施費

3.房屋建筑安裝工程費

4.公共配套設施建設費

5.開發過程中的稅費及其他間接費用。

（三）開發利潤

（四）管理費用

（五）投資利息

（六）銷售稅費

五、舊建筑物評估的成本法操作步驟

建筑和價值＝重置成本－年貶值額×已使用年限 （5-15）

各種結構的非生產用房的耐用年限和殘值率一般如下：

鋼筋混凝土結構： 60年，0%

磚混結構一等： 50年，2%

磚混結構二等： 50年，2%

磚木結構一等： 40年，6%

磚木結構二等： 40年，4%

磚木結構三等： 40年，3%

[例如5-9]某市經濟技術開發區內有一塊土地面積為15000m 2 ，該地塊的土地征地費用（含安置、拆遷、青苗補償費和耕地占用稅）為每畝10萬元，土地開發費為每平方公里2億元，土地開發周期為兩年，第一年投入資金占總開發費用的35%，開發商要求的投資回報率為10%，當地土地出讓增值收益率為15%，銀行貸款年利率為6%，試評估該土地的價值。

該土地的各項投入成本均己知，可用成本法評估。

（1）計算土地取得費。

土地取得費 =10萬元/畝=150元/平方米

（2）計算土地開發費。

土地開發費 =2億元/平方公里=200元/平方米

（3）計算投資利息

土地取得費的計息期為兩年，土地開發費為分段均勻投入，則，

土地取得費利息 =150×[（1+6%） 2 －1]

=18.54(元/平方米)

土地開發費利息 =200×35%×[（1+6%） 1..5 －1]＋200×65%×[（1+6%） 0..5 －1]

=6.39＋3.84

=10.23(元/平方米)

（4）計算開發利潤。

開發利潤 =[（1）+（2）]×10%=35（元/平方米）

（5）計算土地價值。

土地單價 =[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1＋15%）

=（150+200+18.54+10.23+35）×(1+15%)

=475.84(元/平方米)

土地總價 =475.84×15000=7137600(元)

該宗地單價為 475.84元/平方米，總價為7137600

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（責任編輯：中大編輯）

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