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為了幫助考生系統的復習2014年注冊資產評估師考試課程，全面的了解注冊資產評估師考試教材相關重點，整理了2014年注冊資產評估師考試科目《財務會計》相關知識點，希望對您的備考有所幫助!!

投資性房地產的后續支出

(一)資本化的后續支出

1.成本模式下

(1)轉入改擴建時

借：在建工程

投資性房地產累計折舊(攤銷)

貸：投資性房地產

(2)發生改擴建支出時

借：在建工程

貸：銀行存款

(或應付賬款)

(3)完工時

借：投資性房地產

貸：在建工程

2.公允價值模式下

(1)轉入改擴建時

借：在建工程

貸：投資性房地產――成本

――公允價值變動

(2)發生改擴建支出時

借：在建工程

貸：銀行存款

或應付賬款

(3)完工時

借：投資性房地產――成本

貸：在建工程

(二)費用化的后續支出

借：其他業務成本

貸：銀行存款等科目

【要點提示】投資性房地產的后續支出與固定資產基本一致，可參照固定資產后續支出原則來理解。

5.3.4　投資性房地產的轉換與處置

一、轉換條件

在下列情況下，當有確鑿證據表明房地產用途發生改變時，企業應當將投資性房地產轉換為其他資產或將其他資產轉換為投資性房地產：

①投資性房地產開始自用，相應地由投資性房地產轉換為自用房地產。比如原來出租的房地產現改為自用房地產;

②自用房地產停止自用，改用于賺取租金或資本增值，相應地由自用房地產轉換為投資性房地產。比如過去是辦公用的大樓，現在騰出來作為投資性房地產出租出去;

③房地產開發企業將其存貨以經營租賃方式租出，相應地由存貨轉換為投資性房地產;

④自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值，相應地由無形資產轉換為投資性房地產。

二、轉換日的確定

①投資性房地產開始自用，轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將房地產用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期;

②作為存貨的房地產改為出租，或者自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租，轉換日為租賃開始日;

③自用土地使用權停止自用，改為用于資本增值，轉換日為企業停止將該項土地使用權用于生產商品、提供勞務或經營管理且管理當局作出房地產轉換決議的日期。

三、轉換時入賬口徑的選擇

1.在成本模式下，房地產轉換后的入賬價值，以其轉換前的賬面價值確定。

會計分錄為：

A.由自用房地產或存貨轉入投資性房地產時：

借：投資性房地產(按轉換時的原賬面價值計量)

累計折舊(攤銷)

固定資產(無形資產)減值準備

貸：固定資產、無形資產或存貨

投資性房地產累計折舊(攤銷)

投資性房地產減值準備

B.由投資性房地產轉為自用房地產或存貨時：

借：固定資產、無形資產或存貨(按轉換時的原賬面價值計量)

投資性房地產累計折舊(攤銷)

投資性房地產減值準備

貸：投資性房地產

累計折舊(攤銷)

固定資產(無形資產)減值準備

【例5-27】自20×7年9月1日起，甲企業將出租在外的廠房收回自用。該項房地產在轉換前采用成本模式計量，截至20×7年8月31日，賬面價值為3000萬元，其中，原價5000萬元，累計已提折舊2000萬元。甲企業的會計處理為：

借：固定資產 　50 000 000

投資性房地產累計折舊(推銷)　20 000 000

貸：投資性房地產——××廠房 　50 000 000

累計折舊 　20 000 000

2.以公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產或存貨時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產或存貨的賬面價值，轉換當日的公允價值與投資性房地產原賬面價值之間的差額計入當期損益。

會計分錄為：

借：固定資產、無形資產或存貨(以轉換當日的公允價值計量)

公允價值變動損益(公允價值小于賬面價值的差額列為損失)

貸：投資性房地產(按轉換當時的賬面價值結轉)

公允價值變動損益(公允價值大于賬面價值的差額計收益)

【例題15·單選題】(2008年)企業將采用公允價值計量模式的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與賬面價值的差額應記入的會計科目是()。

A.公允價值變動損益

B.投資收益

C.利潤分配一未分配利潤

D.資本公積

[答案]A

[解析]企業將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。選項A正確。

3.自用房地產或存貨轉換為以公允價值計價的投資性房地產時，如果轉換當日的公允價值小于原賬面價值，應當將差額計入當期損益;如果轉換當日的公允價值大于原賬面價值，應當將其差額計入資本公積。

會計分錄為：

借：投資性房地產(以轉換當日的公允價值計量)

累計折舊(攤銷)

公允價值變動損益(公允價值小于賬面價值的差額列為損失)

資產減值準備(轉換當時已提減值準備)

貸：固定資產、無形資產或存貨(按轉換當時的賬面余額結轉)

資本公積(公允價值大于賬面價值的差額不得列為收益，而是追加資本公積)

【例5-28】自20×7年9月1日起，甲企業將出租在外的廠房收回自用。該項房地產在轉換前采用公允價值模式計量，20×7年9月1日，該廠房的公允價值為3500萬元，原賬面價值為3600萬元，其中，成本3200萬元，公允價值增值400萬元。甲企業的會計處理為：

借：固定資產 　35 000 000

公允價值變動損益 1 000 000

貸：投資性房地產——成本 32 000 000

——公允價值　4 000 000

【例5-29】甲企業為房地產開發企業，自20×7年9月1日起，甲企業將作為存貨的寫字樓出租，且采用公允價值計量投資性房地產，20×7年9月1日，該寫字樓的公允價值為3000萬元，賬面余額為2700萬元，未計提跌價準備。甲企業的會計處理為：

20×7年9月1日：

借：投資性房地產——××寫字樓(成本)　30 000 000

貸：開發產品 27 000 000

資本公積——其他資本公積 　3 000 000

【要點提示】這三組分錄中需重點關注后兩種情況中轉化差額的處理方式，尤其是第三個。

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（責任編輯：何以笙簫默）

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