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為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)2014年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試課程，全面的了解注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試教材相關(guān)重點(diǎn)，整理了2014年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試科目《財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)》相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，希望對(duì)您的備考有所幫助!!

四、投資性房地產(chǎn)的處置

【要點(diǎn)提示】投資性房地產(chǎn)處置損益的計(jì)算是常見的單選題選材，考生應(yīng)關(guān)注其數(shù)據(jù)推導(dǎo)過(guò)程。對(duì)公允模式下暫時(shí)損益轉(zhuǎn)為其他業(yè)務(wù)收入的會(huì)計(jì)處理，考生應(yīng)作重點(diǎn)掌握。

(一)成本模式下

企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時(shí)，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益(將實(shí)際收到的處置收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本)。

【例題16·基礎(chǔ)知識(shí)題】某公司2006年1月1日將2004年12月31日開始使用的一幢辦公樓用于對(duì)外出租。該資產(chǎn)的買價(jià)為3000萬(wàn)元，相關(guān)稅費(fèi)20萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用壽命為40年，預(yù)計(jì)殘值為21萬(wàn)元，預(yù)計(jì)清理費(fèi)用1萬(wàn)元，甲公司采用直線法提取折舊，且未發(fā)生減值問題。該辦公樓的年租金為400萬(wàn)元，于年末一次結(jié)清，租賃開始日為2006年1月1日。2007年1月1日以3200萬(wàn)元的價(jià)格對(duì)外轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，營(yíng)業(yè)稅率為5%，假設(shè)公允價(jià)值不能可靠估計(jì)，且不考慮其他相關(guān)稅費(fèi)。

要求：對(duì)該辦公樓轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)以及處置投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)進(jìn)行處理。

【答案及解析】根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，甲公司將自用辦公樓改為出租符合投資性房地產(chǎn)的界定條件，應(yīng)單獨(dú)列于“投資性房地產(chǎn)”科目核算，其后續(xù)會(huì)計(jì)處理應(yīng)參照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—固定資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理。

具體處理如下：

①2005年末累計(jì)計(jì)提的折舊額=[3020-(21-1)]÷40=75(萬(wàn)元);

借：投資性房地產(chǎn)3020

累計(jì)折舊 75

貸：固定資產(chǎn) 3020

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　75

②2006年計(jì)提的折舊額=[3020-(21-1)]÷40=75(萬(wàn)元);

會(huì)計(jì)分錄如下：

A.提取當(dāng)年折舊時(shí)：

借：其他業(yè)務(wù)成本　75

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 75

B.收取租金時(shí)：

借：銀行存款　400

貸：其他業(yè)務(wù)收入　400

③ 2007年1月1日后以3200萬(wàn)元的價(jià)格對(duì)外轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，營(yíng)業(yè)稅率為5%，則甲公司處置房產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理如下：

借：銀行存款　3200

貸：其他業(yè)務(wù)收入　3200

借：其他業(yè)務(wù)成本 2870

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　150

貸：投資性房地產(chǎn) 3020

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加　160

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅　160

【例題17·單選題】丙公司于2007年12月31日將一辦公樓對(duì)外出租并采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，租期為5年，每年12月31日收取租金150萬(wàn)元，出租時(shí)該辦公樓的賬面原價(jià)為2800萬(wàn)元，已提折舊500萬(wàn)元，已提減值準(zhǔn)備300萬(wàn)元，尚可使用年限20年，丙公司對(duì)該辦公樓采用年限平均法計(jì)提折舊，假定無(wú)殘值。2008年末、2009年末、2010年末、2011年末該辦公樓的可收回價(jià)值分別為2000萬(wàn)元、1710萬(wàn)元、1700萬(wàn)元和1560萬(wàn)元。假定辦公樓的折舊方法、預(yù)計(jì)折舊年限和預(yù)計(jì)凈殘值一直未發(fā)生變化。2012年3月5日丙公司將其出售，收到1530萬(wàn)元存入銀行，假定無(wú)相關(guān)稅費(fèi)。則丙公司出售該辦公樓時(shí)產(chǎn)生的其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)為( )萬(wàn)元。

A.33.75 B.45.26

C.25.21 D.36.45

[答案]A

[解析]

①2008年末辦公樓的賬面價(jià)值=2800-500-300-(2800-500-300)÷20=1900(萬(wàn)元);

②2008年末可收回價(jià)值為2000萬(wàn)元，辦公樓價(jià)值有所恢復(fù)，但不應(yīng)確認(rèn);

③2009年末辦公樓的賬面價(jià)值=1900-(2800-500-300)÷20=1800(萬(wàn)元);

④2009年末辦公樓的可收回價(jià)值為1710萬(wàn)元，則應(yīng)追提減值準(zhǔn)備90萬(wàn)元(=1800-1710);

⑤2010年辦公樓的折舊額=1710÷18=95(萬(wàn)元);

⑥2010年末辦公樓的賬面價(jià)值=1710-95=1615(萬(wàn)元);

⑦2010年辦公樓的可收回價(jià)值為1700萬(wàn)元，辦公樓價(jià)值有所恢復(fù)，但不應(yīng)確認(rèn);

⑧2011年末辦公樓的賬面價(jià)值=1710-95-95=1520(萬(wàn)元);

⑨2011年末辦公樓的可收回價(jià)值為1560萬(wàn)元，辦公樓價(jià)值有所恢復(fù)，但不應(yīng)確認(rèn);

⑩2012年出售時(shí)辦公樓的賬面價(jià)值為1496.25萬(wàn)元(=1520-95×3/12)，則該辦公樓出售時(shí)的其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)=1530-1496.25=33.75(萬(wàn)元)。

(二)公允價(jià)值模式下

一般分錄如下：

1.按實(shí)際收到的款項(xiàng)

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

2.按當(dāng)時(shí)投資性房地產(chǎn)的賬面余額

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)――成本

――公允價(jià)值變動(dòng)(也可能在借方)

3.將累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益

貸：其他業(yè)務(wù)收入

或反之。

4.將轉(zhuǎn)換時(shí)原計(jì)入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入

借：資本公積――其他資本公積

貸：其他業(yè)務(wù)收入

【例題18·單選題】2006年12月20日甲公司與乙公司簽訂協(xié)議，將自用的辦公樓出租給乙公司，租期為3年，每年租金為500萬(wàn)元，于年初收取，2007年1月1日為租賃期開始日，2009年12月31日到期。甲公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。2007年1月1日此辦公樓的公允價(jià)值為900萬(wàn)元，賬面原價(jià)為3000萬(wàn)元，已提折舊為2000萬(wàn)元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備。2007年12月31日該辦公樓的公允價(jià)值為1200萬(wàn)元。2008年12月31日辦公樓的公允價(jià)值為1800萬(wàn)元。2009年12月31日辦公樓的公允價(jià)值為1700萬(wàn)元。2009年12月31日租賃協(xié)議到期，甲公司與乙公司達(dá)成協(xié)議，將該辦公樓出售給乙公司，價(jià)款為3000萬(wàn)元。則甲公司出售辦公樓時(shí)產(chǎn)生的其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)為( )萬(wàn)元。

A.1300 B.2200

C.2000 D.2700

[答案]C

[解析]

①2007年初自用辦公樓轉(zhuǎn)為以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)產(chǎn)生的價(jià)值貶值額=(3000-2000)-900=100(萬(wàn)元)，列入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”借方;

②2007年末根據(jù)當(dāng)時(shí)的公允價(jià)值1200萬(wàn)元，應(yīng)認(rèn)定投資性房地產(chǎn)暫時(shí)增值額=1200-900=300(萬(wàn)元);

③2008年末根據(jù)當(dāng)時(shí)的公允價(jià)值1800萬(wàn)元，應(yīng)認(rèn)定投資性房地產(chǎn)暫時(shí)增值額=1800-1200=600(萬(wàn)元);

④2009年末根據(jù)當(dāng)時(shí)的公允價(jià)值1700萬(wàn)元，應(yīng)認(rèn)定投資性房地產(chǎn)暫時(shí)貶值額=1800-1700=100(萬(wàn)元);

⑤2009年末出售辦公樓時(shí)產(chǎn)生的其他業(yè)務(wù)收入=3000(萬(wàn)元);

⑥2009年末出售辦公樓時(shí)產(chǎn)生的其他業(yè)務(wù)成本=1700(萬(wàn)元);

⑦2009年末出售辦公樓時(shí)由其持有期間產(chǎn)生的暫時(shí)凈增值轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入額=-100+300+600-100=700(萬(wàn)元);

⑧2009年末出售辦公樓時(shí)產(chǎn)生的其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)=3000-1700+700=2000(萬(wàn)元)。

【例5-30】甲公司將其一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)(寫字樓)出售給乙公司，甲公司采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。合同價(jià)款為8000萬(wàn)元，乙公司已用銀行存款付清。出售時(shí)，該棟寫字樓的原賬面余額為5000萬(wàn)元，已計(jì)提折舊1000萬(wàn)元。甲公司的會(huì)計(jì)處理為：

借：銀行存款 80 000 000

貸：其他業(yè)務(wù)收入 80 000 000

借：其他業(yè)務(wù)成本 　40 000 000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)　10 000 000

貸：投資性房地產(chǎn)——××寫字樓 　50 000 000

【例5-31】承【例5-30】，假設(shè)甲公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。出售時(shí)，該棟寫字樓的成本為3500萬(wàn)元，公允價(jià)值增值額為500萬(wàn)元。甲公司的會(huì)計(jì)處理為：

借：銀行存款　80 000 000

貸：其他業(yè)務(wù)收入　80 000 000

借：其他業(yè)務(wù)成本　40 000 000

貸：投資性房地產(chǎn)——成本 35 000 000

——公允價(jià)值變動(dòng)　5 000 000

同時(shí)：將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益　5 000 000

貸：其他業(yè)務(wù)收入 5 000 000

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（責(zé)任編輯：何以笙簫默）

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