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資產評估師考試經濟法預習重點(71)
第二節 房地產管理法律制度
一、房地產管理法概述
房地產是房產和地產的統稱。房地產具有一般“物”的屬性，又稱不動產。
二、房地產開發用地管理
(一)城鎮國有土地使用權出讓制度
| 概念 | 1.國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。——直接出讓 2. 城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。——先征后讓 |
| 期限 | （1）居住用地70年； （2）工業用地50年； （3）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年； （4）商業、旅游、娛樂用地40年； （5）綜合或其他用地50年。 |
| 方式 | （1）土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。 （2）商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取招標、拍賣方式；沒有條件不能采取上述方式的，才可以采取雙方協議的方式。——相對要求 （3）工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。——絕對要求 |
| 合同 | （1）采取招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。 （2）建設用地使用權自登記時設立。——登記生效 （3）未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。 （4）建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。 |
(二)城鎮國有土地使用權劃撥制度
1.定義：經縣級以上人民政府批準，在土地使用者繳納補償、安置費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。
【鏈接】出讓是有償方式。
2.確屬必需可由縣級以上人民政府依法批準劃撥的：(選擇題)
(1)國家機關用地和軍事用地;
(2)城市基礎設施用地和公益事業用地;
(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;
(4)法律、行政法規規定的其他用地。
【例題·單選題】(2008年)根據《城市房地產管理法》的規定，( )用地的土地使用權確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥。
A.工業 B.娛樂
C.軍事 D.商品房建設
『正確答案』C
(三)城市房屋拆遷評估管理制度
1.國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。
2.房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的 房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。
3.拆遷估價由具有房地產價格評估資格的估價機構承擔。
4.估價機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日，提供整體估價報告和分戶估價報告。拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估。
三、房地產開發管理
1.按照合同約定開發(記憶)
超過出讓合同約定的動工開發日期 滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;
滿兩年未動工開發的，可以無償收回土地使用權;
但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。
2.開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用
3.群體項目應當綜合驗收
(1)城市規劃設計條件的落實情況;
(2)城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況;
(3)單項工程的工程質量驗收情況;
(4)拆遷安置方案的落實情況;
(5)物業管理的落實情況。
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（責任編輯：中大編輯）
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