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本文主要介紹2012年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》第五章房地產(chǎn)評(píng)估的串講知識(shí)，希望對(duì)您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

二、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素通常可劃分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素，下面分別予以闡述

（一）一般因素

一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價(jià)格的一般的、普遍的、共同的因素。這些因素通常會(huì)對(duì)較廣泛地區(qū)范圍內(nèi)的各宗房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生全局性的影響。這類(lèi)因素主要包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素和心理因素等。

1.經(jīng)濟(jì)因素。

（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素。國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、國(guó)民生產(chǎn)總值、居民收入水平、物價(jià)指數(shù)等經(jīng)濟(jì)因素都會(huì)對(duì)地價(jià)的形成產(chǎn)生影響。

（2）財(cái)政金融因素。存款利率、貸款利率、物價(jià)上升指數(shù)、稅率、貸款比例和土地資本化率等財(cái)政金融因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的形成有著密切的關(guān)系。

（3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在這里主要是指第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)及國(guó)民生產(chǎn)總值中的比例關(guān)系以及房地產(chǎn)業(yè)在其中所占的比重。一般來(lái)說(shuō)，第三產(chǎn)業(yè)的比重越大，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)相應(yīng)上升。

2.社會(huì)因素。

（1）人口因素。

房地產(chǎn)需求的主體是人，因此，人的數(shù)量和素質(zhì)直接決定地產(chǎn)的需求程度，因而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著很大影響。

人口數(shù)量與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系是正相關(guān)的。

人口密度是人口數(shù)量的相對(duì)指標(biāo)。人口密度高的地區(qū)，一般房地產(chǎn)的供給相對(duì)缺乏，供不應(yīng)求，因此，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平趨高。

社會(huì)文明、人口平均文化程度、居民的修養(yǎng)也能間接地影響房地產(chǎn)價(jià)格。

（2）家庭規(guī)模因素。隨著家庭人口平均數(shù)的下降，即家庭小型化，對(duì)總的住宅套數(shù)的需求將增加，因此，對(duì)房地產(chǎn)的需求會(huì)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格也就會(huì)上漲。

（3）房地產(chǎn)投機(jī)因素。

（4）教育科研水平和治安因素。如果一個(gè)地區(qū)的教育水準(zhǔn)高、科研水平高，則意味著受教育的方便程度提高，科學(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的可能性增大，因而且房地產(chǎn)價(jià)格水平也會(huì)上升。一個(gè)地區(qū)若經(jīng)常發(fā)生偷盜、搶劫等犯罪案件，則意味著該地區(qū)居民的生命財(cái)產(chǎn)缺乏保障，因此會(huì)造成地價(jià)低落。

（5）社會(huì)福利因素。

3.行政因素。

社會(huì)、經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，主要是以利益為中心，但行政因素的影響，則以公益為中心，行政因素是從公益觀點(diǎn)，積極扶助和促進(jìn)房地產(chǎn)的利用，或限制其消極作用，但最終目的是提高整體房地產(chǎn)的交用。行政因素通過(guò)對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等行為加以規(guī)范來(lái)影響房地產(chǎn)價(jià)格。主要指影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等因素。

（1）土地使用制度與住房制度、地價(jià)政策。

（2）城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略。這些因素決定了一個(gè)城市的性質(zhì)、發(fā)展方向和發(fā)展規(guī)模，還決定城市用地結(jié)構(gòu)、城市景觀輪廓線、地塊用途、利用程度等。土地被規(guī)劃為住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、農(nóng)業(yè)區(qū)等不同區(qū)域，對(duì)土地價(jià)格影響極大。

（3）稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)稅收，可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資者的積極性，抑制不正當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)投機(jī)，理順?lè)康禺a(chǎn)收益分配關(guān)系，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（4）行政隸屬關(guān)系變更。一個(gè)地區(qū)的行政隸屬關(guān)系發(fā)生變更，也會(huì)影響其房地產(chǎn)價(jià)格水平

（5）交通管制。交通管制包括禁止通行，實(shí)行單行道及限制通行時(shí)間等規(guī)定。

4.心理因素。心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是很微妙的，也是一個(gè)不可忽視的因素，主要表現(xiàn)為：購(gòu)買(mǎi)或出售心態(tài)、對(duì)居住環(huán)境的認(rèn)同度、欣賞趣味、時(shí)尚風(fēng)氣、接近名家住宅心理、講究門(mén)牌號(hào)碼或土地號(hào)碼、講究風(fēng)水、價(jià)值觀的變化等。

（二）區(qū)域因素

區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的特性。

1.商服繁華因素。這是指所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁華狀況及各級(jí)商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系。如果商服繁華度較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也會(huì)較高。

2.道路通達(dá)因素。這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度，道路的級(jí)別（主干道、次干道、支路）越高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高。

3.交通便捷因素。這是指交通的便捷程度，包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高。

4.城市設(shè)施狀況因素。

（1）基礎(chǔ)設(shè)施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施。

（2）生活設(shè)施：主要包括學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行、儲(chǔ)蓄所、郵局等設(shè)施。

（3）文化娛樂(lè)設(shè)施：主要包括電影院、圖書(shū)館、博物館、俱樂(lè)部、文化館等設(shè)施。

5.環(huán)境狀況因素。若一個(gè)地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平較高；若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴(yán)重，則房地產(chǎn)價(jià)格水平較低。

（三）個(gè)別因素

個(gè)別因素分為土地個(gè)別因素和建筑物個(gè)別因素。

1.土地的個(gè)別因素。土地個(gè)別因素，也叫宗地因素，是宗地自身的條件和特征對(duì)該地塊價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。

（1）區(qū)位因素。區(qū)位是影響地價(jià)的一個(gè)非常主要的因素。區(qū)位也叫宗地位置。區(qū)位有自然地理區(qū)位與社會(huì)經(jīng)濟(jì)區(qū)位之別。當(dāng)區(qū)位由劣變優(yōu)時(shí)，地價(jià)會(huì)上升；相反，則地價(jià)下跌。

（2）面積因素、寬度因素、深度因素。一般來(lái)說(shuō)，宗地面積必須適宜，規(guī)模過(guò)大或過(guò)小都會(huì)影響土地效用的充分發(fā)揮，從而降低單位地價(jià)。

（3）形狀因素。土地形狀有長(zhǎng)方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地，不便于利用，從而降低地價(jià)。一般認(rèn)為宗地形狀以矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉號(hào)，三角形等不規(guī)則土地的地價(jià)也可能畸高。

（4）地力因素、地質(zhì)因素、地勢(shì)因素、地形因素。地形是指地面的起伏形狀，一般來(lái)說(shuō)，土地平坦，地價(jià)較高；反之，土地高低不平，地價(jià)較低。

（5）容積率因素。容積率越大，地價(jià)越高；反之，容積率越小，地價(jià)越低。容積率與地價(jià)的關(guān)系一般不呈線性關(guān)系。

（6）用途因素。土地的用途對(duì)地價(jià)影響相當(dāng)大，同一宗土地，規(guī)劃為不同用途，則地價(jià)不相同。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于同五宗土地而言，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價(jià)是遞減的。

（7）土地使用年期因素。在年地租不變的前提下，土地使用年期越長(zhǎng)，地價(jià)越高。

2.建筑物的個(gè)別因素。在影響房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素中，影響土地價(jià)格的個(gè)別因素和影響建筑物和影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素并不完全相同，以下闡述影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素。

（1）面積、結(jié)構(gòu)、材料等。建筑物的建筑面積、居住面積、高度等不同，則建筑物的重建成本也不相同。

（2）設(shè)計(jì)、設(shè)備等是否良好。建筑物形狀、設(shè)計(jì)風(fēng)格、建筑裝潢應(yīng)與建筑物的使用目的相適應(yīng)，建筑物設(shè)計(jì)、設(shè)備是否與其功能相適應(yīng)，對(duì)建筑物價(jià)格有很大的影響。

（3）施工質(zhì)量。建筑物的旋工質(zhì)量不僅影響建筑物的投入成本，更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒適性。因此施工質(zhì)量是否優(yōu)良，對(duì)建筑物的價(jià)格亦有很大影響。

（4）法律限制。有關(guān)建筑物方面的具體法律限制，主要是城市規(guī)劃及建筑法規(guī)。

（5）建筑物是否與周?chē)h(huán)境協(xié)調(diào)。建筑物應(yīng)當(dāng)與其周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)，否則就不是最有效使用狀態(tài)。建筑物不能充分發(fā)揮使用效用，其價(jià)值自然會(huì)降低。

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