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第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述

了解房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性是開展評估工作的基礎(chǔ)，對評估方法和相關(guān)參數(shù)的選擇至關(guān)重要。

一、土地的經(jīng)濟(jì)特性

土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性;土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性;土地利用的多方向性;土地效益的級差性。

二、土地使用權(quán)

國有土地使用權(quán)出讓;土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓;土地使用權(quán)出租;土地使用權(quán)抵押;出讓合同屆滿。

國有土地所有權(quán)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)。但使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，因此地價一般是土地使用權(quán)的價格。

土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途由國務(wù)院確定：

1.居住用地 70 年;

2.工業(yè)用地 50 年;

3.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年;

4.商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年;

5.綜合或者其他用地 50 年。

注意：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押均是與其附著建筑物一起轉(zhuǎn)讓的。

三、房地產(chǎn)的特性：位置固定性;供求區(qū)域性;使用長期性;投資大量性;保值與增值性;投資風(fēng)險性;難以變現(xiàn)性;政策限制性。

保值與增值性：

一般物品在使用過程中由于老化、變舊、損耗、毀損等原因，其價值會逐漸減少。

而從長期來看，土地的價值呈上升走勢。

(1)由于土地資源的有限性和固定性，制約了對房地產(chǎn)不斷膨脹的要求，特別是對良好地段物業(yè)的需求，導(dǎo)致價格上漲。

(2)對土地的改良和城市基礎(chǔ)實(shí)施的不斷完善，使土地原有的區(qū)位條件改善，導(dǎo)致土地增值。

投資風(fēng)險性：

房地產(chǎn)使用的長期性和保值增值性使用之成為投資回報率較高的行業(yè)，同時房地產(chǎn)投資風(fēng)險也比較大。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要來自三個方面：

(1)房地產(chǎn)無法移動，建成后又不易改變用途，如果市場銷售不對路，容易造成長期的空置、積壓。

(2)房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期較長，從取得土地到房屋建成銷售，通常要3-5年的時間，在此期間影響房地產(chǎn)發(fā)展的各種因素發(fā)生變化，都會對房地產(chǎn)的投資產(chǎn)生影響。

(3)自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、社會動蕩等，都會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生無法預(yù)見的影響。

四、房地產(chǎn)評估的兩個原則：

由于土地具有固定性、稀缺性、個別性等特征，房地產(chǎn)市場是一個不完全競爭即不充分市場。

最有效使用原則和合法原則(房地產(chǎn)相關(guān)宏觀政策和規(guī)劃較多，這是學(xué)習(xí)中要注意的)

五、房地產(chǎn)評估程序：

需要認(rèn)真閱讀第(五)和(六)部分

“綜合分析確定評估結(jié)果”應(yīng)注意：所選用的資料是否適當(dāng);評估原則的運(yùn)用是否適當(dāng);對資料分析是否準(zhǔn)確，特別是對影響因素權(quán)重的賦值是否恰當(dāng)。

注：為得到一個公平合理的價值，一般以一種評估方法為主，同時以另一種或幾種評估方法為輔，以相互驗(yàn)證，需綜合分析確定評估值。

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