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本文主要介紹2012年注冊資產評估師考試《資產評估》第五章房地產評估的串講知識，希望對您的復習有所幫助!!

第八節　路線價法在房地產評估中的應用

在我國的評估當中實物當中，路線價法運用的不是很多。

一、路線價估法的含義和理論依據

（一）路線價估法的含義

路線價估價法是根據土地價值高低隨距街道距離增大遞減的原理，在特定街道上設定單價，并依此單價，并依此單價配合深度百分率表及其他修正率表，用數學方法來計算臨接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。適合大面積的評估大量的土地。比較快速、簡捷。

（二）路線價估法的理論依據

從經濟學講，土地的價值是隨著土地的遠近而遞減，離街道越遠價值就會 遞 減。

如圖：比如說有一條街道，有一塊地，那么這塊地離主街道近的部分，其價值就高，離主街道遠的部分價值就低。離主街道越遠價值就越低。

二、路線價估法的計算公式

如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規則形關地、袋地等，則需按下列公式計算：

三、路線價估價法的適用范圍

四、路線價估價法的程序

（一）路線價區段劃分

（二）標準宗地的確定

路線價法在國外比較實行，一般實用英尺，所以標準宗地一般的長度，一般是按照 100 英尺為標準計算。

（三）路線價的評估

（四）深度百分率表的制作

以四三二一法則舉例說明：定一個標準的宗地，標準深度。

假如說臨街，假如說標準深度是 100 英尺，把它均分為四個等分，每一部分的深度是 25 英尺，第一部分深度的價值是多少呢？所謂說，四三二一法則，就是說，第一個 25 英尺，它的面積僅僅是標準宗地總面積的1/4 。價值相當于全部宗地價值的百分之四十。雖然真正的面積只占總面積的1/4，25 ％，但是由于離街道近，所以占總價值的40% 。第二塊區段同樣是 25 英尺，面積也是總面積的四分之一，但是它的價值比第一塊低。因為它離街道比第一塊遠。所以占總價值的30%，也就是0.3。第三塊宗地的價值相當于全部價值的20% ，第四塊，離的比較遠，所以只占總價值的 10% 。 如果有第五塊的話，它將占總價值的9%，第六塊占8％。

（五）計算宗地價值

五、深度百分率表

深度百分率分三種：

第一種：單獨深度百分率。

如：第一段叫A1，第一個25英尺，單獨深度百分率，40%。第二段叫 A2，25英尺，30％。第三段A3，20%。第四段A4，10%。第五段A5，9%，第六段A6，8%。是呈遞減的。

第二種：累計深度百分率。

第一段 A1 單獨深度百分率是百分之四十。累計到這為止，它的深度百分率也是 40% ，如果加上第二段，A2是30%，那么累計深度百分率是 70% 。

第三種：平均深度百分率。

平均深度百分率 = 累計深度百分率×標準深度÷宗地深度

六、路線價法則介紹

1.四三二一法則

2.蘇慕斯法則

3.霍夫曼法則

4.哈柏法則

七、路線價法的應用舉例

[ 例 5 - 12] 現有臨街宗地A、B、C、D、E，如圖5-3，深度分別為25英尺，50英尺，75 英尺，100英尺和125英尺，寬度分別為10英尺，10英尺，20英尺，20英尺，30英尺。路線價為2000元/英尺，設標準深度為100英尺，試運用"四三二一"法則，計算各宗土地的價值。

A=2000 × 0.4 × 10=8000( 元 )

B=2000 × 0.7 × 10=14000( 元 )

C=2000 × 0.9 × 20=36000( 元 )

D=2000 × 1.0 × 20=40000( 元 )

E=2000 ×（ 1.0+0.09 ）× 30=65400( 元 )

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（責任編輯：中大編輯）

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