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綜合題(有計算的，要求列出算式、計算步驟。需按公式計算的，應列出公式)

1、被評估設備購建于2005年12月，賬面原值120萬元，其中，購買價為100萬元，基礎及安裝費15萬元，運雜費5萬元。2008年12月對該設備進行技術改造，以使用某種專利技術，改造費用為15萬元， 2009年12月對該設備進行評估，并得到以下數(shù)據(jù)：

1.該類設備基礎及安裝費和運雜費的物價指數(shù)相同，2005年至2009年定基價格指數(shù)分別為105%、110%、110%、115%、120%;

2.經(jīng)了解，該設備在評估前使用期間因技術改造等因素，其實際利用率僅為正常利用率的60%，經(jīng)評估人員鑒定分析，合理的預計以后設備將有75%的利用率，在此利用率下被評估設備尚可使用8年，評估基準日后，其實際利用率可以達到設計要求的80%。

3.與同類設備相比，該設備的操作需要5個工作人員，而同類設備需要3個工作人員，操作人員的年工資及福利費用為2萬元/人。所得稅稅率為25%，折現(xiàn)率為12%.

4.由于環(huán)保、能源的要求，國家新出臺的政策規(guī)定該類設備必需在5年內(nèi)強制報廢。

要求：根據(jù)上述條件估測該設備的有關經(jīng)濟技術參數(shù)和評估值(評估基準日為2009年12月30日)。(要求寫出具體步驟，以萬元為單位，小數(shù)點后保留兩位)

2、W企業(yè)現(xiàn)生產(chǎn)甲產(chǎn)品，為了提高甲產(chǎn)品的市場占有率，希望從A公司獲得其商標的使用權。W企業(yè)已經(jīng)與A公司達成了商標使用權轉讓初步協(xié)議，現(xiàn)委托評估機構對W企業(yè)擬購買A公司所擁有的商標權使用權的價值進行評估，評估基準日為2009年1月1日。

經(jīng)評估人員調(diào)查分析，A公司是全球知名的企業(yè)，商標使用權上次獲得注冊(續(xù)展)的時間是2006年1月1日，并按時繳納了有關商標的費用，商標有效。如果甲產(chǎn)品采用了A公司的商標，預計在評估基準日后15年內(nèi)可具有穩(wěn)定的市場，產(chǎn)品銷售價格可由原來的每臺550元提高到750元，全部成本及由增值稅引起的稅金及附加由原來的每臺500元增加到580元，評估基準日后第一年可銷售16 000臺，第二年可銷售18 000臺，從第三年開始每年可銷售22 000臺。15年以后企業(yè)不再使用A公司的商標。

購買該商標使用權的風險回報率是8%，國庫券的利率是4%。

如果W企業(yè)適用所得稅稅率為25%，根據(jù)上述條件不考慮其他因素，試評估在本評估目的下W企業(yè)購買的A公司商標權的價值。

3、某待開發(fā)建設用地，土地面積為12 000平方米，土地出讓年限為42年，于2006年5月19日取得土地使用權，建筑容積率為2，并開始開發(fā)建設寫字樓，建設期為2年，建筑費為2 000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10%，建筑費和專業(yè)費在建設期內(nèi)均勻投入。2008年5月，評估人員通過對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場調(diào)查了解到，與所開發(fā)房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)的未來月租金凈收益為每建筑平方米200元。出租率為95%，該類房地產(chǎn)的資本化率為10%，銷售費用為樓價的3%，銷售稅費為樓價的8%，銀行年貸款利率6%，投資利潤率為15%。評估基準日為2008年5月19日。(單位地價的結果保留兩位小數(shù))

要求：

根據(jù)上述資料估算該宗土地評估基準日的單位地價和樓面地價。

4、W企業(yè)因股份制改制需進行評估，評估基準日為2008年1月1日。經(jīng)評估人員調(diào)查分析，預計W企業(yè)2008年至2012年的凈利潤分別為90萬元，100萬元，110萬元，110萬元，120萬元，每年的折舊費用是10萬元，不需要追加資本性支出。從2013年起，W企業(yè)凈現(xiàn)金流量(已經(jīng)考慮了折舊費用)將保持在按2008年至2012年各年凈現(xiàn)金流量計算的年金水平上。

該企業(yè)賬面有形資產(chǎn)包含：現(xiàn)金、銀行存款、存貨、一項在建工程、一項工業(yè)廠房和可確指無形資產(chǎn)—A專利技術。

賬面現(xiàn)金余額13000元，銀行存款200000元，美元存款20000美元，經(jīng)過評估師盤點和與銀行對賬，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金短缺5000元，人民幣銀行存款短缺50000元，短缺的款項都是出納挪用，估計只能夠追回23000元。假設2008年1月1日美元匯率是7.5人民幣兌換1美元。

存貨在評估日的公允價值是220000元。

A專利技術可改善企業(yè)現(xiàn)有產(chǎn)品的性能，從而能以更高的價格在市場上出售，并且可維持三年的超額收益期，預計該專利產(chǎn)品第一年售價為300元/臺，銷量為4500臺，第二年售價為250元/臺，銷量為5000臺，第三年售價為210元/臺，銷量為6000臺，同類產(chǎn)品的正常市場銷售價格為200元/臺，A專利產(chǎn)品的單位成本與同類產(chǎn)品大體相同。

在建工程建筑面積為500平方米，已經(jīng)接近完成，該在建工程完全完工需要投資500萬元，但是目前已經(jīng)實際完成建筑工程量350萬元、實際完成安裝工程量120萬元，市場可比的A房地產(chǎn)每平方米的價格是8000元/平方米，但是A房地產(chǎn)的位置比該在建工程的差，位置對價格的影響系數(shù)為1.2。為了銷售房地產(chǎn)，同類產(chǎn)品的營銷和廣告支出占售價的5%。該在建工程適于采用形象進度法評估。

有一位于工業(yè)區(qū)內(nèi)的工業(yè)廠房，于2004年1月1日以有償出讓方式取得，但是獲得使用權是工業(yè)用地的最高出讓年限，并于2005年1月1日在此地塊上建成建筑1000平方米排架結構的生產(chǎn)車間。經(jīng)濟耐用年限為55年，殘值率為5%。假設土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權及地上建筑物由國家無償收回。當時該廠房的造價是每建筑平米2500元，2005年1月1日至評估基準日間，物價平均每年上漲2%。該車間適于使用成本法評估。

假設折現(xiàn)率和資本化率均為10%，該企業(yè)適用的所得稅稅率為25%(如果不考慮流轉稅因素)。請評估在2008年1月1日，W企業(yè)的商譽價值(以萬元為單位)。

1、

【正確答案】：1.被估設備重置成本

120×(120%÷105%)+15×(120%÷115%)=152.80(萬元)

2.計算被評估設備實體性貶值率

2005年12月購入部分的實體性貶值率： 4×60%/(4×60%+8×75%)=28.57%

2008年12月購入部分的實體性貶值率： 1×60%/(1×60%+8×75%)=9.09%

2005年12月購入部分的重置成本：120×(120%÷105%)=137.14(萬元)

2008年12月購入部分的重置成本：15×(120%÷115%)=15.65(萬元)

被評估設備實體性貶值率=(137.14/152.79) ×28.57%+(15.65/152.79) ×9.09%=26.57%

【注：題干中75%的利用率表示的是設備的實際負荷，后者80%指的是設備在實際使用過程中能夠用上的功能占設計的總功能的比率，二者含義不同，不要混淆。】

3.計算被評估設備的功能性貶值

=(5-3)×2×(1-25%)×{[1-(1+12%)^-5]/12%｝

=3×3.6048=10.81(萬元)

因為5年后國家強制報廢，所以剩余年限應該使用5年來計算。

4.計算經(jīng)濟性貶值

由于國家的政策規(guī)定要在未來5年內(nèi)報廢，所以：

2005年12月購入部分的貶值率： 4×60%/(4×60%+5×75%)=39.02%

2008年12月購入部分的貶值率： 1×60%/(1×60%+5×75%)=13.79%

貶值率=(137.14/152.79) ×39.02%+(15.65/152.79) ×13.79%=36.44%

由此引起的經(jīng)濟性貶值率為：36.44%-26.57%=9.87%

經(jīng)濟性貶值為：152.80×9.87%=15.08(萬元)

5.計算評估值

=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值

=152.80×(1-26.57%)—10.81—15.08=86.31(萬元)

【答案解析】：

【答疑編號10221822】

2、

【正確答案】：1.由于A公司的商標是知名商標，所以A公司肯定會在商標保護期滿時繼續(xù)申請保護，所以其商標的保護期可以認為是無限年限

2.第一年的超額收益

[(750-550)-(580-500)]×16 000×(1-25%)=120×16 000×0.75 =1 440 000(元)

第二年的超額收益

[(750-550)-(580-500)]×18 000×(1-25%)=1 620 000(元)

第三年及以后各年的年收益

[(750-550)-(580-500) ]×22 000×(1-25%)=1 980 000(元)

3.折現(xiàn)率

=無風險利率+風險回報率=4%+8%=12%

4.評估值

1 440 000/(1+12%)+1 620 000/(1+12%)^2+1 980 000×(P/A，12%，13)×(P/F，12%，2)

=12 716 380.48(元)

【答案解析】：

【答疑編號10221823】

3、

【正確答案】：(1)計算開發(fā)房地產(chǎn)的樓價=200×12×12 000×2×95%×(P/A,10%,40)=535 112 352(元)

(2)建筑費=2 000×12 000×2=48 000 000(元)

專業(yè)費=48 000 000×10%=4 800 000(元)

(3)銷售費用=535 112 352×3%=16 053 370.569(元)

銷售稅費=535 112 352×8%=42 808 988.16(元)

(4)利潤=(地價+建筑費+專業(yè)費)×15%=0.15×地價+7 920 000

(5)利息=地價×[(1+6%)^2-1]+52 800 000×[(1+6%)^1-1]=0.1236×地價+3 168 000

(6)求地價

地價= 535 112 352-52 800 000-58 862 358.72-0.1236×地價-3 168 000-0.15×地價-7 920 000

地價=323 776 690.7(元)

(7)單位地價=323 776 690.7/12 000=26 981.40(元)

樓面地價=26 981.39089/2=13 490.7(元)

【答案解析】：

【答疑編號10221824】

4、

【正確答案】：⑴計算企業(yè)整體評估值P

2013年以后給出的是凈現(xiàn)金流量指標，所以計算整體評估價值時，需要使用凈現(xiàn)金流量。

P=P1(2008至2012年評估值)+P2(2013年以后的評估值)

①先計算P1

P1=(90+10)/(1+10%)+(100+10)/(1+10%)^2+(110+10)/(1+10%)^3+(110+10)/(1+10%)^4+(120+10)/(1+10%)^5=434.66(萬元)

②再計算P2:

從2013年起，W企業(yè)凈現(xiàn)金流量將保持在按2008年至2012年各年凈現(xiàn)金流量計算的年金水平上，所以，從2013年起，W企業(yè)每年凈現(xiàn)金流量A為：

A×(P/A，10%，5)=434.66(萬元)

(P/A,10%,5)=[1-(1+10%)^-5]/10%=3.7908

則A=434.66/3.7908=114.66(萬元)

P2=114.66/10%×(P/F，10%，5)=114.66/10%×(1+10%)^-5=711.95(萬元)

③P=P1(2008至2012年評估值)+P2(2013年以后的評估值)

=434.66+711.95=1146.61(萬元)

【注意】建議大家考試的時候按照這個步驟做，如果套用教材公式10-2計算錯誤，不會得分，這樣按照步驟做，至少能夠得到步驟分。事實上公式10-2也是按照這個過程計算的。

⑵計算現(xiàn)金和銀行存款的價值

外幣存款以外的價值=13000+200000-[(50000+5000)-23000]=181000(元)

美元存款的價值=20000×7.5=150000(元)

⑶評估在建工程的價值

在建工程的價值=建造完成后的房地產(chǎn)市場單價×建筑面積×工程形象進度百分比×(1—折扣率)

=8000×500×1.2×[(350+120)/500)]×(1-5%)=4286400(元)

⑷評估工業(yè)廠房的價值

①生產(chǎn)車間的重置成本：2500×1000×(1+3×2%)=2650000(元)

②房屋年貶值額

土地出讓總年限是工業(yè)用地的最高出讓年限50年，但是房屋建設完成于獲得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是50-1=49年，房屋的經(jīng)濟耐用年限是55年，折舊年限應該是取兩者中的短者，同時由于房屋使用壽命大于土地剩余使用年限，土地使用到期時候國家無償收回房屋，計算年貶值額視作殘值為0，所以：

年貶值額=建筑物重置價/使用年限

=2650000/49

=54081.63(元)

③房屋現(xiàn)值=建筑物重置價-年貶值額×3

=2650000-54081.63×3

=2487755.11(元)

⑸計算A專利技術的評估值，直接測算超額收益折現(xiàn)即可得到：

評估值=(300-200)×4500×(1-25%)/(1+10%)+(250-200)×5000×(1-25%)/(1+10%)^2+(210-200)×6000×(1-25%)/(1+10%)^3

=337500×0.9091+187500×0.8264+45000×0.7513

=495579.75(元)

⑹W企業(yè)的商譽價值

各單項可確指資產(chǎn)價值=150000+181000+220000+4286400+2487755.11+495579.75 =7820734.86(元)

商譽的價值=企業(yè)整體資產(chǎn)評估值P-各單項可確指資產(chǎn)價值

=11466100-7820734.86

=3645365.14 (元)

=364.54(萬元)

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（責任編輯：何以笙簫默）

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