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注冊資產(chǎn)評估師考試資產(chǎn)評估考點輔導(dǎo)：收益法的運用

第五章　房地產(chǎn)評估

第一部分　重要考點

【考點1】收益法的運用

1.要求

收益和折現(xiàn)率的計算與匹配;各種折現(xiàn)率之間的關(guān)系;建筑物年貶值額與年限關(guān)系。

2.出題模式：單選題、多選題和綜合題

(一)綜合題

1.注冊資產(chǎn)評估師受托評價一處土地的價值，經(jīng)過調(diào)查，獲得以下資料：

【例題1.綜合題】該土地位于繁華商業(yè)街，于2000年5月以有償出讓方式取得，但是獲得使用權(quán)是商業(yè)用地的最高出讓年限，并于2001年5月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓。經(jīng)濟(jì)耐用年限為35年，殘值率為5%。假設(shè)土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償收回。

(2)當(dāng)時該寫字樓的造價是每平米3 000元，2001年5月至評估基準(zhǔn)日間，物價每年上漲2%。

(3)該被評估房地產(chǎn)，2005年1月訂約了2年期的租約，整幢出租月租金收入為3萬元。評估基準(zhǔn)日預(yù)計同類房地產(chǎn)年租金應(yīng)為1 000元/平方米;空置率為22%，房產(chǎn)稅按租金收入的12%計算，管理費以年租金的3%計算;

(4)各年修繕費以評估基準(zhǔn)日房屋現(xiàn)值的1.5%計算;各年保險費以房屋評估基準(zhǔn)日現(xiàn)值的3‰計算;土地使用稅以每年每平方米2元計算。

(5)假設(shè)建筑物的還原利率為10%，土地還原利率為8%。

(6)該土地面積360平方米，建筑面積510平方米

試評估本例房屋基地在2007年5月的土地使用權(quán)價格。

[答案](1)房屋的重置成本=3 000*510*(1+2%)6=1 723 028.5元

(2)計算房屋現(xiàn)值

①房屋年貶值額

土地出讓總年限是商業(yè)用地的最高出讓年限40年(應(yīng)該記住155頁土地出讓年限的數(shù)據(jù))，但是房屋建設(shè)完成于獲得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40-1=39年，房屋的使用壽命年限是35年，折舊年限應(yīng)該是取兩者中的短者，同時由于房屋使用壽命小于土地剩余使用年限，計算折舊應(yīng)該考慮殘值，所以

年貶值額=建筑物重置價(1-殘值率)/使用年限

=1 723 028×(1-5%)/35=46 767.92(元)

②房屋現(xiàn)值=建筑物重置價-年貶值額×6

=1 723 028-46 767.92×6=1 442 420.5元

(3)計算房地產(chǎn)總收入：

年租金總收入=1 000×78%×510=397 800(元)

(4)計算房地產(chǎn)年總費用

①房產(chǎn)稅按租金收入的12%計算，故應(yīng)納房產(chǎn)稅為：

397 800×12%=47 736(元)

②管理費以年租金的3%計算：

397 800×3%=11 934(元)

③修繕費以房屋現(xiàn)值的1.5%計算

1 442 420.5×1.5%=21 636.3(元)

④保險費以房屋現(xiàn)值的3‰計算：

1 442 420.5×3‰=4 327.26(元)

⑤土地使用稅以每年每平方米2元計為：

2×360=720(元)

⑥房地產(chǎn)年總費用=47 736+11 934+21 636.3+4 327.26+720=86 353.56(元)

(5)計算房地產(chǎn)凈收益

=397 800—86 353.56=311 446.44(元)

(6)求取土地純收益

①房屋年凈收益為：

1 442 420.5/(P/A.10%.29)= 1 442 420.5/9.3696=153 946.86(元)

②土地純收益

=房地產(chǎn)的凈收益-房屋純收益

=311 446.44-153 946.86=157 499.58 (元)

(7)求土地使用權(quán)價格

評估基準(zhǔn)日土地剩余使用年限是：40-7=33年

土地總價=157 499.58×〔1-(1+8%)-33〕/8%

=157 499.58×11.5139=1 813 434.41(元)

土地單價=1 813 434.41÷360=5 037.32(元)

【說明】有的同學(xué)認(rèn)為這里土地應(yīng)該按照房屋的剩余使用年限35-6=29年的收益對待，土地總價為157499.58×〔1-(1+8%)-29〕/8%。這種處理是不正確的，因為評價的是土地價值，土地尚有剩余年限33年，不能夠說土地上的房屋剩余年限29年之后，房屋壽命期結(jié)束了，土地就沒有收益了，合理的理解是認(rèn)為房屋壽命期之后土地仍然能夠獲得同樣的收益。因為可以假設(shè)再在土地上建房等獲得33-29=4年的收益。

(二)單選題

【例題1.單選題】假定土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，土地價值為1 000萬元，建筑物價值為5 000萬元，房地產(chǎn)的綜合資本化率應(yīng)為( )。

A.7% B.7.50%

C.7.67% D.14%

『正確答案』C

『答案解析』參見教材166頁(L+B)×r= L×r1+B×r2

所以：r =(B/(L+B))×r1+(L/(L+B))×r2

(三)多選題

【例題1.多選題】下列關(guān)于房地產(chǎn)評估收益法中收益額的說法正確的有()。

A.房地產(chǎn)的收益額應(yīng)該是凈收益，指歸屬于房地產(chǎn)的總收入除去各種付現(xiàn)費用后的收益

B.凈收益不應(yīng)該是實際凈收益，而應(yīng)該是客觀凈收益，只有客觀凈收益才能作為評估的依據(jù)

C.凈收益=客觀總收益-客觀總費用

D.總費用也應(yīng)該是客觀費用，需要剔除不正常的費用

『正確答案』ABCD

『答案解析』參見教材162-163頁, 實際凈收益(指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實際取得的凈收益)。客觀凈收益(房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對未來收益和風(fēng)險的合理預(yù)期)。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）