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(三)共有所有權

共有所有權是指業主對建筑物內房屋的專有部分以外的部分享有的共有權，可以分為全體業主共有所有權和部分業主的部分共有權?！段餀喾ā芬幎?，業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利為由不履行義務。業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

根據《物權法》的規定，屬于共有的部分包括：(1)建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。(2)建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。(3)建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。(4)建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。(5)建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。

(四)共同管理權

共同管理權是指業主基于專有部分的所有權從而依法享有對業主的共同財產和共同事務進行管理的權利。業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。

下列事項由業主共同決定：(1)制定和修改業主大會議事規則;(2)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;(3)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;(4)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;(5)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(6)改建、重建建筑物及其附屬設施;(7)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。其中決定前述規定中的第(5)項和第(6)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

四、相鄰關系

(一)相鄰關系的概念及特征

相鄰關系是指不動產的相鄰各方在行使所有權或使用權時，因相互間依法應當給予方便或接受限制而發生的權利義務關系。

相鄰關系的特征：(1)相鄰關系的主體是不同不動產的所有人或使用人、合法占有人;(2)相鄰關系是因為主體所有或使用的不動產相鄰而發生的;(3)相鄰關系的內容因種類不同而有所不同，但基本上是兩個方面，一是相鄰一方有權要求他方提供必要的便利，他方應基于必要提供便利，二是相鄰各方在行使相鄰權時，應盡量避免和減少給對方造成的損失，不得濫用權利;(4)相鄰關系的客體是行使不動產權利所體現的利益。

(二)幾種主要的相鄰關系

1.相鄰用水、排水關系。不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。對自然流水的利用，應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。

2.因通行產生的相鄰關系。不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。

3.因修建施工、防險發生的相鄰關系。不動產權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。

4.因通風、采光發生的相鄰關系。建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。

5.相鄰排污關系。不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。

6.相鄰防險關系。不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。

(三)處理相鄰關系的原則

根據《物權法》的規定，不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。

不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害;造成損害的，應當給予賠償。

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（責任編輯：何以笙簫默）

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