好吊妞这里只有精品_美女视频黄a视频全免费应用_亚洲区一二三四区2021_色多多污污下载

當(dāng)前位置:

2013資產(chǎn)評估師資產(chǎn)評估:房地產(chǎn)評估5

發(fā)表時(shí)間:2012/12/21 13:42:11 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
關(guān)注公眾號

2013年資產(chǎn)評估師考試時(shí)間定于2013年9月7日、8日,為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)2013注冊資產(chǎn)評估師考試課程,全面的了解注冊資產(chǎn)評估師考試教材相關(guān)重點(diǎn),小編整理了2013年注冊資產(chǎn)評估師考試資產(chǎn)評估相關(guān)知識點(diǎn),希望對您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

第四節(jié)、市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用(注意掌握調(diào)整因素的量化計(jì)算)

1、基本思路:與類似房地產(chǎn)交易實(shí)例比較,通過對交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等因素調(diào)整得出評估值。

市場法評估房地產(chǎn)的基本計(jì)算公式是:

P=P'×A×B×C

式中:P——被估房地產(chǎn)評估價(jià)值;

P'——可比交易實(shí)例價(jià)值;

A——交易情況修正系數(shù);

B——交易日期修正系數(shù);

C——房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)。

如果土地容積率、土地使用年期單獨(dú)修正,則計(jì)算公式為:P=P'×A×B×C

×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)

2、適用范圍:條件是可以找到類似的交易實(shí)例。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中,與被評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多,市場法應(yīng)用越有效。

而在下列情況下,市場法往往難以適用:

1.沒有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū);

2.某些類型很少見的房地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的房地產(chǎn),如古建筑等;

3.很難成為交易對象的房地產(chǎn),如教堂、寺廟等;

4.風(fēng)景名勝區(qū)土地;

5.圖書館、體育館、學(xué)校用地等。

3、修正因素的具體內(nèi)容見教材P190,需結(jié)合例題理解掌握。

①交易情況修正:修正交易中特殊情況和個(gè)別因素,大多是定性的。

1.交易情況修正

(1)需要修正的情形

①有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易。

②交易時(shí)有特別的動機(jī),這以急于脫售或急于購買最為典型。

③買方或賣方不了解市場行情,往往使房地產(chǎn)交易價(jià)格偏高或偏低。

④其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān),卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。

⑤特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。

不滿足公開市場條件的情況的都屬于要修正的情況。

(2)修正系數(shù)的計(jì)算公式

交易情況修正后的正常價(jià)格

=可比實(shí)例價(jià)格×(正常情況指數(shù)/可比實(shí)例情況指數(shù))

=P’×100/100(1±X%)(5-15)

注意:這和教材47頁的交易情況修正是一樣的。

②交易日期修正:主要通過物價(jià)指數(shù)來修正,注意是環(huán)比還是定基物價(jià)指數(shù)。

③房地產(chǎn)狀況修正:主要通過現(xiàn)場勘查,與參照物對比確認(rèn)。

 

 

注意:(1)是將待估房地產(chǎn)的狀況指數(shù)視作100。

(2)房地產(chǎn)狀況修正可以分為:區(qū)域狀況修正、權(quán)益狀況修正、實(shí)物狀況修正以及其他的個(gè)別因素修正,都應(yīng)該采用這里給出的公式處理,不過注意教材48頁在區(qū)域因素的處理沒有使用這里的公式,而是直接使用區(qū)域因素的值直接求比例得到的。2000和2004年考市場法的計(jì)算題都是告訴的相對于待估房地產(chǎn)的狀況需要修正±X%,需要使用這里的公式做。

④容積率修正:利用某區(qū)域的修正系數(shù)表,注意這是統(tǒng)計(jì)的結(jié)果。

容積率與地價(jià)的關(guān)系并非呈線性關(guān)系,需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。

容積率修正可采用下式計(jì)算:

經(jīng)容積率修正后可比實(shí)例價(jià)格

=可比實(shí)例價(jià)格×(待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實(shí)例容積率修正系數(shù))(5-17)

注意:修正系數(shù)不是容積率的比,而是容積率修正系數(shù)的比

⑤土地使用年期修正:教材P191,公式5-18中,公式的分子分母各除以r后,K就是兩個(gè)年金現(xiàn)值系數(shù)之比值,該公式要求記牢。

 

 

重點(diǎn)關(guān)注②④⑤三個(gè)調(diào)整因素的計(jì)算公式,經(jīng)過修正因素的調(diào)整,每個(gè)參照物得出一個(gè)評估值,剔除異常值后綜合確定評估值。

相關(guān)文章:

2013資產(chǎn)評估師資產(chǎn)評估:房地產(chǎn)評估匯總

2013資產(chǎn)評估師資產(chǎn)評估:實(shí)物類流動資產(chǎn)的評估匯總

2013資產(chǎn)評估師資產(chǎn)評估:機(jī)器設(shè)備評估資料匯總

2013年注冊資產(chǎn)評估師考試資產(chǎn)評估基礎(chǔ)輔導(dǎo)匯總

關(guān)注:成績查詢  合格標(biāo)準(zhǔn)  考試用書 

(責(zé)任編輯:何以笙簫默)

2頁,當(dāng)前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁
最近更新 考試動態(tài) 更多>