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資產評估師考試建筑工程評估基礎預習講義:損耗的現場勘察工作
第三節 損耗的現場勘察工作
一、現場勘察工作程序(熟悉)
估價人員都應親臨估價對象現場,觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度,根據建筑物的建成時間,維護、保養、使用情況,以及地基的穩定性等,最后確定損耗率或成新率。
對于規模較大、房屋建筑物數量較多的企業,在實地查勘之前,應先對被評估單位的房屋建筑物進行分類。
二、現場勘察要點(熟悉)
結合第五章學習
(一)鋼筋混凝土結構
1.結構部分
地基基礎:觀察有無不均勻沉降,對上部結構是否產生影響。
承重構件:觀察有無裂縫,混凝土是否剝落,是否露筋銹蝕。
屋面:觀察是否局部漏雨,保溫層、隔熱層是否損壞。
樓地面:觀察整體面層是否有裂縫、空鼓、起砂,硬木樓地面是否有腐朽、翹裂、松動、油漆老化現象。
2.裝飾部分
門窗:觀察開啟是否自如,鋼門窗是否變形,玻璃、五金是否殘缺不全,油漆是否剝落。
內外粉刷:觀察有無空鼓、裂縫、剝落。
頂棚:觀察面層有無局部損壞,有無明顯下垂變形。
細木裝修:木質部分有無腐朽、蛀蝕、破裂、油漆老化現象。
3.設備部分
水衛:上下水管是否暢通,有無阻塞、銹蝕、漏水,衛生器具零件是否損壞、殘缺。
電照:觀察設備陳舊情況,電線是否老化,照明裝置是否殘缺,絕緣是否符合安全用電要求。
暖氣:設備、管道、煙道是否暢通,有無銹蝕、損壞,有無滴、冒、跑等現象。
特種設備:現狀是否良好,能否正常使用。
(二)磚混結構
1.部分
地基基礎:觀察有無不均勻沉降,對上部結構是否產生影響。
承重構件:觀察墻、柱、梁是否完好,屋架各部件、節點是否完好。
自承重墻:觀察是否有裂縫,間隔墻面層有無局部損壞。
屋面:觀察是否局部漏雨,平屋面、隔熱層、防水層破損情況,屋面板基層是否有局部腐朽變形,排水設施是否受到破壞。
樓地面:觀察整體面層是否部分空鼓、脫落。
2.部分
門窗:觀察開啟是否自如,有無局部破缺、油漆老化、剝落。
內外粉刷:觀察有無空鼓、裂縫、剝落,勒角侵蝕情況。
頂棚:觀察面層損壞情況,有無明顯下垂變形。
3.部分
水衛:上水管是否銹蝕,上、下水是否暢通,衛生器具是否滴漏損壞。
電照:觀察電線是否老化,照明裝置是否完好。
特種設備:觀察是否完好,能否正常使用。
本章小結
1.建筑物損耗確定的三種方法:使用年限法(耐用年限)、觀察法、綜合方法。
2.現場查勘的要點:鋼筋混凝土和磚混結構的結構部分。
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