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本文主要介紹2012年注冊資產評估師考試《經濟法》第四章 物權法律制度的知識點精講輔導，希望對您的復習有所幫助!!

第二節　物權的設立、變更、轉讓和消滅

一、物權變動的含義與原因

（一）物權變動的含義

所謂物權的變動，是指物權的設立、變更、轉讓和消滅。

（二）物權變動的原因

【例題·單選題】甲擬移民國外，遂與乙訂立合同出售其房屋，并約定乙應當在房屋所有權變更登記手續辦理完畢后支付價款。后甲取消了移民計劃，并向乙表示不再辦理房屋所有權變更登記。根據《物權法》的規定，下列表述中，正確的是（ ）。

A.合同尚未生效

B.合同生效，但是甲有權解除合同

C.合同生效，乙有權要求甲辦理所有權變更登記并承擔其他違約責任

D.合同生效，但乙只能請求甲賠償損失

『正確答案』C

二、不動產物權登記

（一）不動產物權登記的種類

1.登記生效

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

【注意】房屋買賣、建設用地使用權（p159）和不動產的抵押（p166）必須登記，登記生效。

2.不以登記為生效要件，但事后處分時仍要登記（P139非因法律行為的物權變動）

（1）因人民法院、仲裁委員會的法律文書，人民政府的征收決定，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定生效時發生效力。

（2）因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。

（3）因合法建造、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

3.物權變動不以登記為生效要件，而是以登記為對抗要件

（1）土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。（P158）

（2）地役權自地役權合同生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。（P162）

（3）已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記，宅基地使用權不以登記為生效要件。（p160）

4.依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

【例題·多選題】A繼承了一套房屋，A在辦理產權登記前將房屋出賣并交付給B，A辦理產權登記后又將該房屋出賣給C并辦理了所有權移轉登記。在辦理繼承登記前，關于A對房屋的權利狀態，根據《物權法》的規定，下列表述中，正確的有（ ）。

A.A已經取得了該房屋的所有權

B.A對該房屋的所有權不能對抗善意第三人

C.A出賣該房屋未經登記不發生物權效力

D.A可以出租該房屋

『正確答案』ACD

『答案解析』因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。A對房屋的所有權不以登記為要件，但A在處分該房屋時，應當依法辦理登記。未經登記，不發生物權效力。

（二）效力

1.不動產登記的效力

（1）自記載于不動產登記簿之日起，發生物權設定和變動的效力。

（2）權利推定效力

登記記載的權利人應當推定為法律上的權利人。登記可能發生錯誤，但在錯誤沒有更正之前，只能依據登記作出誰是權利人的推定。--除非提供證據證明不是

（3）善意保護的效力--公信力

所謂公信力，是指登記記載的權利人在法律上推定其為真正的權利人，即便以后事實證明登記記載的物權不存在或存有瑕疵，對于信賴該物權存在并已從事了物權交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權相同的法律效果（即正常生效）。

2.不動產登記簿和不動產權屬證書

（1）不動產登記簿由登記機構管理；

（2）不動產權屬證書是指登記機構頒發給權利人作為其享有權利的證據的證書；

（3）不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

（三）基本要求

1.不動產登記的管轄：不動產所在地的登記

（責任編輯：中大編輯）