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三、 資產(chǎn)評(píng)估在投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

(一)投資性房地產(chǎn)與公允價(jià)值計(jì)量

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而所持有的房產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售，主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但是，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足兩個(gè)條件：有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng);企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。

(二)投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的評(píng)估對(duì)象

1、以經(jīng)營(yíng)性租賃方式出租的土地使用權(quán)和建筑物

2、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地不屬于此范圍。

3、某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

4、企業(yè)將建筑物出租，向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

5、自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)的范疇。比如：企業(yè)自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)屬于自用房地產(chǎn)。如果一個(gè)樓盤，一層出租給一家超市，其余樓層出售，在這種情況下，如果一層能夠單獨(dú)計(jì)量和出售，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性資產(chǎn)，其他作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(存貨)。

(三)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估方法及評(píng)估參數(shù)

1、市場(chǎng)比較法：與第四章一樣，注意投資性房地產(chǎn)租約所帶來(lái)的影響。

2、直接資本化法：預(yù)期收益除以資本化率求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，暫時(shí)空置的投資性房地產(chǎn)，通常采用的方法為直接資本化法。P=A/R.

3、收益乘數(shù)法：收益乘數(shù)=價(jià)格/年收益，房地產(chǎn)價(jià)值=年收益×收益乘數(shù);收益乘數(shù)包括毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘(含租金外其他收入)、有效毛收入乘數(shù)(扣除空置率和收租損失)和凈收益乘數(shù)

4、現(xiàn)金流折現(xiàn)法：同房地產(chǎn)評(píng)估的收益法。

5、租期及回收金額折現(xiàn)法：需考慮評(píng)估時(shí)租約其租金水平偏離市場(chǎng)實(shí)際情況。

(四)投資性房地產(chǎn)評(píng)估案例分析---P466

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